干货！房地产企业投资性房地产的确认及计量

房地产企业将自己建造的房屋出租、自用、资本增值等用途，那么什么情况下可以按照投资性房地产计量？又该如何计量呢？今天分为两部分内容为大家介绍。

了解投资性房地产

首先，我们来看下投资性房地产的定义：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

根据企业会计准则第3号—投资性房地产规定：

第三条 本准则规范下列投资性房地产：

（一）已出租的土地使用权。

（二）持有并准备增值后转让的土地使用权。

（三）已出租的建筑物。

第四条 下列各项不属于投资性房地产：

（一）自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。

（二）作为存货的房地产。

第五条 下列各项适用其他相关会计准则：

（一）企业代建的房地产，适用《企业会计准则第15号——建造合同》。

（二）投资性房地产的租金收入和售后租回，适用《企业会计准则第21号——租赁》。

投资性房地产的计量和举例说明

计量方法的选择

1、投资性房地产的计量方式可以选择成本法也可以选择权益法，

采用成本模式计量的建筑物的后续计量，适用《企业会计准则第4号——固定资产》    

有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。采用公允价值模式计量的，应当同时满足下列条件：

（一）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；

（二）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。

已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

初始及后续计量

投资性房地产无论采用哪一种后续计量模式，取得时均应当按照成本进行初始计量

自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

在成本模式下，应当比照固定资产、无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量，计提折旧或摊销；存在减值迹象的，应当按照《企业会计准则第8 号——资产减值》的规定进行处理。

不计提折旧或摊销，应当以资产负债表日的公允价值计量。

举例说明

2019年11月1日，甲公司购买一栋写字楼，取得增值税专用发票，价款为8,000万元，增值税的进项税额为720万元。当日甲公司与乙公司签订租赁协议，约定将甲公司上述写字楼出租给乙公司使用，租赁期为3年，不含税月租金为180万元，当日为租赁期开始日。当日收到6个月租金存入银行并开出增值税专用发票，价款为1,080万元，增值税的销项税额为97.20万元。

若采用成本模式计量，写字楼预计剩余使用年限为30年，净残值为零，采用直线法计提折旧；若采用公允价值模式计量，写字楼在2019年12月1日的公允价值为8,100万元

1、采用成本模式计量的投资性房地产（单位：万元）

（1）取得不动产：

借：投资性房地产-成本 8,000

      应交税费——应交增值税（进项税额）720

       贷：银行存款 8,720

（2）收取租金：

借：银行存款 1,080

     贷：预收账款 1,177.22

           应交税费——应交增值税（销项税额）97.20

（3）计提折旧时：

                 借：其他业务成本 22.22

                贷：投资性房地产累计折旧      22.22

2、采用公允价值模式计量的投资性房地产（单位：万元）

（1）取得不动产：

借：投资性房地产-成本 8000

      应交税费——应交增值税（进项税额）720

       贷：银行存款 8720

（2）收取租金：

借：银行存款 1,080

     贷：预收账款 1,177.20

   应交税费——应交增值税（销项税额）97.20

（3）公允价值发生变动时：

       借：投资性房地产——公允价值变动    100

                 贷：公允价值变动损益        100

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来源：焦点财税

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作者：李利威

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书籍名称：

《土地增值税清算全流程操作实务与案例 》

作者：董宏，成秀美，施玉明，王亮

出版时间：2019年4月

（书款：98元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

作者简介

董  宏

国家税务总局南京市税务局稽查局稽查人员，从事税务稽查一线工作二十多年，业务上擅长大要案检查，尤其是房地产企业税务稽查，近10年来完成涉案税款千万元以上稽查案件十多起。业务理论探讨方面，在公开杂志、报纸上发表文章多篇，具有一定的实战和理论水平。

成秀美

南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线财税审计工作，在各类财税审计及涉税项目运作方面具有丰富经验与专业见解。近几年已经完成近百个房地产企业的土地增值税清算项目，同时为众多央企及世界500强企业提供财税服务，在营改增业务转换交替过程中，辅导了大量房地产开发企业营改增涉税业务的处理。

施玉明

原国家税务总局南京市地方税务局稽查局稽查人员，现任金象国际集团副总裁。曾长期从事税务稽查一线工作，业务上擅长房地产企业税务稽查及土地增值税清算，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查、土地增值税清算检查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

王  亮

国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，近10年期间，参与数十起重大税务稽查案件的审理工作，参与多项基层税务重大征管工作的推进，在营改增业务转换中，参与营改增业务的教学辅导，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

全书逻辑顺序：

清算前期工作、清算收入确定、扣除项目确定、清算成果4大环节

每个环节分为：

清算操作、鉴证政策、清算政策、税务审核4个部分

清算业务流程梳理

清算鉴证规定归纳

清算涉税政策对比

清算综合案例剖析

清算税务审核要点

剖析土地增值税税收规则，梳理各地政策差异，明确核心操作要点

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）（书款：98元 快递费12元，偏远20元）

内容简介

本书所谓“108式”，是指企业并购房地产税务规划方案设计和审查过程中经常用到的108种税务规划工具，分别在本书第六章、第七章、第八章和第九章有详细的解读。“108式”的名称如下：

作者简介

齐红雷，男，毕业于著名高校高等数学专业，正式从事律师职业已超过20年。于2009～2010年在清华大学继续教育机构PE总裁班学习一年，现为北京德和衡（石家庄）律师事务所高级合伙人并任合伙人会议主席一职。
自2003年开始，专门从事房地产专业法律服务，主要从事房地产投融资方面的地产金融业务，至今已度过15个春秋。
自2009年开始，特别关注企业并购过程中房地产税务规划业务，至今已整整10年，是“三务合一税务规划理论的核心创始人。
现如今，主要从事企业并购房地产税务规划方案设计和审查工作（数年内没有学习其他手艺的打算）。目前的客户还是以房地产企业为主。
·某房地产企业100亿元商业综合体资产剥离方案设计
·某房地产企业230亩别墅项目整体转让方案设计
·某房地产企业两栋写字楼整体转让方案设计
·某房地产企业7亿元转让全部公司股权方案设计

（书款：89元 快递费12元，偏远20元）

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