土增税，你真的懂吗？揭开土地增值税的神秘面纱

正文

土地增值税是以转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，实行四级超率累进税率的一个税种。对于房地产企业来说，土地增值税是一个税负较重的税，而土地增值税的清算又是项目开发最后阶段算清应缴多少税款、实现多少利润的关键一环，因此掌握土地增值税的清算要诀, 依法合规进行税收筹划，对于房地产企业的最终效益甚至生存都是至关重要的。

房地产企业在开发房地产项目时，一般都采用边开发、边预售的方式而取得了一部分收入。由于涉及成本确定或其他原因，纳税人暂时无法全部准确地计算应征的土地增值税，这时，为了确保国家税收及时、稳定地入库，可以对先取得的收入按一定的预征率预征土地增值税，待开发项目全部竣工、办理结算后，再计算该项目应缴纳的土地增值税税额，向主管税务机关申报办理土地增值税的清算手续，多退少补，结清该房地产项目应缴纳的土地增值税税款。

也就是说，土地增值税的征收方式是：先预征，再清算。为此，在搞清楚土地增值税的清算之前，必须先要了解掌握土地增值税的预征预缴。预售房款的房地产项目，按下列公式和步骤计算预缴土地增值税：

①土地增值税预征的计税依据=预售房款—应预缴增值税税款；

②应当预缴的土地增值税税额=土地增值税预征的计税依据×预征率。

各地区按国家规定实行不同的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地根据不同类型房地产确定适当的预征率（地区的划分按照国务院有关文件的规定执行）。对未按预征规定期限预缴税款的，要加收滞纳金。

举例：甲房地产企业当期收到预售房款2000万元，土地增值税的预征率为2%。应当预缴的土地增值税税额：

假设甲企业选择一般计税方法缴纳增值税，当期应当预缴的土地增值税计算如下：

①在项目所在地预缴的增值税=2000÷（1+10%）×3%=54.55(万元)

②应当预缴的土地增值税=（2000-54.55）×2%= 38.91(万元)

土地增值税的清算包括时间节点、项目管理、确认应税收入、审核扣除项目金额等内容，涉及财税政策多，计算复杂，完全掌握和准确核算它需要长期研究和积累。企业老板和财税人员必须了解和掌握以下重点内容：

1、强制性清算：符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：

①房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

②整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

③直接转让土地使用权的。

清算时限：应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。　

2、选择性清算：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：

①已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

②取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

③纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

④省税务机关规定的其他情况。

清算时限：税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。     

应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

三、纳税人清算土地增值税应报送的资料

①房地产开发企业清算土地增值税书面申请、土地增值税纳税申报表；

②房地产开发项目清算说明，主要有房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况；

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；

    ④纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

四、收入的审核工作

   《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第五条规定，纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）规定，调整了收入项目名称，在《土地增值税纳税申报表（一）》至《申报表（六）》中，均增加了“视同销售收入”数据列。视同销售收入的确认下面专门有介绍。

清算审核实行案头审核和实地审核。清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地增值税。

在收入审核时，应结合销售发票、销售合同（含房管部门网上备案资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、退房款的收入调整情况进行审核；对销售面积进行评估，审核有无价格明显偏低的情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

如果有上述非直接销售的情形，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：

①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。

五、扣除项目的审核工作

（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：

①取得土地使用权所支付的金额；

②房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用；

③房地产开发费用； 

④与转让房地产有关的税金；

⑤国家规定的其他扣除项目。

具体扣除项目如下表：

扣 除 项 目	具 体 内 容
1.取得土地使用权所支付的金额	纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用
2.房地产开发的成本	纳税人房地产开项目实际发生的成本
其 中	土地征用及拆迁补偿费	土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等
前期工程费	规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出
建筑安装工程费	以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费
基础设施费	开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出
公共配套设施费	包括不能有偿转让的开放小区内公共配套设施费发生的支出
开发间接费用	直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等
借款费用	符合资本化条件的借款费用
3．房地产开发费用	与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用
其 中	利息支出	凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额
其他房地产 开发费用	按1、2项规定的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按1、2项计算的金额之和的10%以内计算扣除，不再考虑利息的扣除
4.与转让房地产 有关的税金	营改增后不包括增值税；企业实际缴纳的城建税、教育费附加，凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除；凡不能准确计算的，按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除
5.国家规定的其他扣除项目	可按1、2项计算的金额之和，加计20%予以扣除

（二）审核扣除项目是否符合下列要求：

①在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除，特别是绝对不能虚开和接受虚开增值税专用发票

②扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的；

③扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆；

④扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的；

⑤纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用；

⑥对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。

清算审核结束，主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人，并确定办理补、退税期限。

营改增后，房地产企业进行房地产开发项目土地增值税清算时，按以下方法确定收入和相关税金（国家税务总局公告2016年第70号）：

①土地增值税应税收入=营改增前转让房地产取得的收入+营改增后转让房地产取得的不含增值税收入。

②与转让房地产有关的税金=营改增前实际缴纳的营业税、城建税、教育费附加+营改增后允许扣除的城建税、教育费附加。

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数

增值额=应税收入额—扣除项目金额

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

     土地增值税四级超率累进税率表

级数	增值额与扣除项目金额的比例	税率（%）	速算扣除 系数（%）
1	不超过50%的部分	30	0
2	超过50%-100%的部分	40	5
3	超过100%-200%的部分	50	15
4	超过200%的部分	60	35

从上表可以发现，增值率越低，对应的税率就越低，当然缴纳的土地增值税就越少。普通住宅增值率不超过20%的，免征土地增值税。而增值率取决于收入额和扣除项目金额两个因素。也就是要把收入额降到最低，把扣除项目金额筹算到最大，当然前提是要合规。当增值率接近每一档的最大值即临界点时，要尽最大努力使之不超过临界点，从而对应较低税率。

案例： 2017年9月，某房地产公司转让写字楼一栋，共取得含税收入5250元。已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和相关税费为500万元；房地产开发成本1500万元；房地产开发费用中的利息支出为120万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%。请计算该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税税额。（注：该写字楼为老项目，适用增值税征收率为5%,城市维护建设税税率7%，教育费附加征收率3%，地方教育附加2%）

解析：该公司转让该写字楼应缴纳的土地增值税计算如下（对照前文所述的5项扣除项目计算扣除金额）：

（1）把转让该写字楼取得的含税收入转换为不含增值税收入：5250／（1+5%）=5000（万元）；

（2）取得土地使用权所支付的金额（含税收）为500万元；

（3）房地产开发成本为1500元；

（4）房地产开发费用：120+（500+1500）×5%=220（万元）；

（5）准许扣除的相关税费为城建税及其附加=5000×5%×（7%+3%+2%）=30（万元）；

（6）加计扣除金额=（取得土地使用权金额+开发成本）×20%=（500+1500）×20%=400（万元）；

（7）转让房地产的增值额=收入—扣除项目金额=5000—（500+1500+220+30+400）=5000--2650=2350（万元）；

（8）转让房地产的增值率=增值额／扣除项目金额=2350／2650×100%=88.68%;

（9）增值率88.68% 对应的土地增值税税率为第二档税率40%，速算扣除系数5%:

应缴纳的土地增值税=增值额×适用税率—扣除项目金额×速算扣除系数=2350×40%—2650×5%=940—132.5=807.5（万元）。

土地增值税的清算审核和计算工作非常繁杂，是土地增值税管理链条中的重中之重和难中之难。目前国地税机构合并后，原来的金三系统将进行合并优化升级，其中的土地增值税征管信息模块进行完善，税务部门依托政府云大数据，获取纳税人的有关数据和项目资料更加方便，企业的收入是否计算正确，企业扣除项目及其金额是否真实、准确，是否合规，有无虚列开支的情况，税务部门审核起来依据的手段和技术应该说越来越先进了。房地产企业要更加合规经营，苦练内功，吃透税收政策法规，把税收优惠政策用足用好，避免不合规的税收筹划和涉税风险，这是每个企业持续努力的方向和目标。

阅读二：土增税，你真的懂吗？

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文/光影传奇

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。

首先，谁应该缴纳土地增值税

转让并取得收入方需要交纳土地增值税。具体来说，你转让国有土地使用权、转让了房产，同时取得了收入，你就需要交纳土地增值税，不管你是单位还是个人。

其次，应该缴纳多少土地增值税

土地增值税实行的是4级累进税制。

个人所得税是涉及到7级累进税制，只要涉及累进税制就是说，基数不同，缴纳的税率也不同。说白了缴税就像薅羊毛，在大羊上要多薅羊毛，在小羊上要少薅羊毛。

这也是国家需要把收入人群有哑铃型变成橄榄型的方式。

什么是哑铃型的人群收入呢，就是高收入群体和低收入群体很多，中收入群体很少。

橄榄型就是中收入群体很多，高收入群体和低收入群体很少。

那么国家如何通过税收调节呢？甚至说，如果剥削，如何抢钱呢？很简单，降低低收入群体的纳税税率，提高高收入群体的缴税税率。你不是能赚钱吗？我让你收入的50%都用来缴税，目前个人所得税中最高缴税税率为45%。

土地增值税中有一个扣除项目，其实可以理解为成本，主要是指取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本和费用；新建房屋及配套设施的成本、费用或旧房及建筑物的评估价格，与转让房地产有关的税金（印花税、增值税、城市建设维护税及教育费附加）。

土地增值税采用四级超率累进税率，其中，最低税率为30%，最高税率为60%，税收负担高于企业所得税。实行这样的税率结构和负担水平，一方面，可以对正常的房地产开发经营，通过较低税率体现优惠政策；另一方名，对取得过高收入，尤其是对炒买炒卖房地产获取暴利的单位和个人，能发挥一定的调节作用。

税     率		30%		40%		50%		60%
增值率	0%		50%		100%		200%
速算扣除系数		0		5%		15%		35%

计税依据

　　土地增值税的计税依据是转让房地产所取得的增值额。转让房地产的增值额，是转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。

　　1、收入额的确定

　　纳税人转让房地产所取得的收入，是指转让房地产所取得的各种收入，包括货币收入、实物收入和其他收入在内的全部价款及有关的经济利益。营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。

　　2、扣除项目及其金额

　根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，

第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:

(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

(二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

(三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

(四)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

(五)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。

(六)根据条例第七条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计百分之二十的扣除。

前面的讲述可能有点晕，这里概括一下：

　　房地产开发企业扣除项目包括以下五种：

　　1）、取得土地使用权所支付的金额

　　2）、房地产开发成本

　　3）、房地产开发费用

　　4）、与转让房地产有关的税金

　　5）、房地产企业加计扣除（20%）

　　四、扣除项目分析

　　1、取得土地使用权所支付的金额

　　取得土地使用权所支付的金额是指纳税人为取得土地使用权支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用之和。

　　以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；

　　以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补缴的出让金；

　　以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

　　“按国家统一规定缴纳的有关费用”是指纳税人在取得土地使用权过程中办理有关手续，按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费和契税。

　　2、房地产开发成本

房地产开发成本
1	2	3	4	5	6
土地征用及拆迁补偿费	前期工程费	建筑安装 工程费	基础设施费	公共配套 设施费	开发间接 费用
土地征用费 耕地占用税 劳动力安置 拆迁补偿净支出 安置动迁费等	规划、设计 可行性研究 水文、地质 勘察、测绘 三通一平等	出包自营建筑安装费	道路、供水、供电、供气、排污、通信、照明、环卫、绿化等	不能有偿转让的开发小区内公共配套设施	直接组织、管理开发项目所发生的费用

　　营改增后，土地增值税纳税人接受建筑安装服务取得的增值税发票，应按照《国家税务局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，在发票的备注栏注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称，否则不得计入土地增值税扣除项目金额

　　3、房地产开发费用

　　房地产开发费用不按实际发生的费用实际扣除，而是按照以下规则扣除。

　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%

　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　总结：房地产企业应该在以上两种方法中选择有利益企业的方法，有税收筹划空间。

　　4、与转让房地产有关的税金

　　房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，印花税不在单独扣除。

　　城市维护建设税、教育费附加也视同税金扣除。

　　营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

　　营改增后，房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加、凡能够按清算项目准确计算的，允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的，则按该清算项目预交增值税时实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加扣除。

　　5、加计扣除

　　对从事房地产开发的纳税人允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。

　　总结：按照以上的讲述，房地产企业土地增值税的扣除项目合计为:（以房地产开发费用利息费用不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的测算）

　　=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*10%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%

　　=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.3+与转让房地产有关的税金

　　房地产企业土地增值税的扣除项目合计为：（以房地产开发费用利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的测算）

　　=取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本+利息支出+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*5%+与转让房地产有关的税金+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*20%

　　=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*1.25+利息支出+与转让房地产有关的税金

　　根据上述分析，因为利息支出不一定等于（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*0.05，所以对于房地产开发企业来讲有一定的纳税筹划空间。

　　五、应纳税额计算

　　应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

　　增值额=收入额-扣除项目金额

　　增值率=增值额/扣除项目金额*100%

　　土地增值税实行“先预征，后清算”，对已经实行预征办法的地区，可根据不同类型房地产的实际情况，确定适当的预征率。除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%。

　　本文主要介绍一般纳税人的税务处理。

　　一、土地增值税预缴

　　《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）：

　　关于营改增后土地增值税应税收入确认问题：营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额;适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：

　　土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

　　同时，根据财税〔2016〕36号文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。根据国家税务总局〔2016〕18号公告规定，应预缴增值税税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　总结：土地增值税预征的计征依据=预收款-预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

　　=预收款*[（1+适用税率或征收率）-3%]

　　（1+适用税率或征收率）

　　土地增值税预征的计征依据≠应预缴增值税的计税依据

　　土地增值税预征的计征依据＞应预缴增值税的计税依据

　　为什么这么规定，是否有必要，笔者认为纳税依据应当以方便纳税人纳税和征管部门征收，同时，由于土地增值税实行先预征，后清算制度，而国家税务总局公告2016年第70号，说的是可按照并非强制性要求，但是并没有申明可按照应预缴增值税的计税依据预缴。所以，笔者认为应该统一两者的征收口径。

二、土地增值税清算

　　1、土地增值税的清算单位

　　土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为清算单位

　　开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

　　2、土地增值税清算条件（重点来了）

　　1）、纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。

　　（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

　　（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

　　（三）直接转让土地使用权的。

　　2）、对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

　　（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

　　（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

　　（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

　　（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

　　对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

　　土地增值税清算的文件规定：国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知（国税函[2010]220号）

　　各省、自治区、直辖市地方税务局，宁夏、西藏、青海省（自治区）国家税务局：

　　为了进一步做好土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及实施细则的规定，现将土地增值税清算工作中有关问题通知如下：

　　一、关于土地增值税清算时收入确认的问题

　　解析：说明土地增值税清算时收入的确定方法

　　土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。

　　二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题

　　解析：注重建筑企业开具的发票。

　　房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。

　　三、房地产开发费用的扣除问题

　　解析：房地产开发费用并非按照账面实际扣除，而是按照以下方法进行扣除

　　（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。

　　（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

　　全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除。

　　上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。

　　（三）房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用本条（一）、（二）项所述两种办法。

　　（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

　　解析：本条款参照房地产开发费用扣除问题理解

　　四、房地产企业逾期开发缴纳的土地闲置费的扣除问题

　　房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。

　　五、房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题

　　房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。

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