十年炒房史：从围攻售楼处到争当房奴

文|凯风

2008年，世界风雨飘摇，中国楼市也不例外。

这一年的杭州，首度上演业主围攻售楼处。万科某楼盘在杭州率先降价，引发老业主不满，上百业主转而集聚售楼处，要求退房。有业主哭诉：“从没想过房价也会跌这么惨”。

十年过去，天翻地覆。

2018年的今天，无论在杭州，还是三四线城镇，“万人抢房”在大江南北轮番上演。上至98岁的老奶奶，下至12岁的儿童，所有人争先恐后，唯恐当不上“房奴”。

这十年，从围攻售楼处到争当房奴，全民炒房时代终于到来。

1“房奴”的诞生

十年过去，“房奴”终于成了令人艳羡的阶层。

2007年8月，教育部公布171个汉语新词，其中“房奴”赫然在列。不久后，“房奴”被收入《现代汉语词典》，与其同步进入词典的，还有给力、雷人、宅男等词汇。

在当时，“房奴”还是个不怎么让人愉悦的词语。充斥于媒体报章之上的，要么是对“房奴”这一阶层存在的否认，要么是对“房奴”现象的唏嘘哀叹。

当时有官员就明确表示：将贷款买房人比作房奴不客观。有媒体发起热门话题，讨论究竟存不存在房奴。还有人发出呼吁，请给房奴们一点呵护。

总而言之，社会对于“房奴”，还是莫衷一是，各说各话。

这一年，火遍大江南北的电视剧是《奋斗》，由佟大为、马伊琍、文章、李小璐、王珞丹主演。谁也没想到，几年过后，他们中有一半人陷入舆论漩涡。

在《奋斗》一剧里，年轻人的迷茫、叛逆与情感纠葛还是主流，其间掺杂着事业奋斗和励志打拼。虽然从现在看三观存在不少问题，但在当时仍不失为正能量影视剧的代表。

在这部剧里，房子还没有多大分量。

从1998年到2007年，住房市场化改革已经进行将近十年。房价虽然一路上涨，但当时的经济可谓一骑绝尘，居民收入不断提升，城镇化也在稳步推进，房价的基本面一路向好。金融危机没有发生，全民焦虑尚未到来，就连媒体还有余暇讨论“究竟存不存在房奴”。

然而，这一切即将发生变化。

2四万亿的洗礼

炒房情绪的第一次大爆发，来自于2009年的大水漫灌。

2008年，全球金融危机爆发，中国受到波及，楼市一度哀鸿遍野。在杭州、深圳等地，打砸售楼处的声音此起彼伏，“要求退房”成为降价盘老业主的普遍心声。

一到2009年，情况就天翻地覆。面对下行趋势，旨在扩大内需、刺激经济的“四万亿计划”横空出世：货币环境空前宽松，政策刺激空前庞大，楼市同样空前火热。

客观而言，短期内，四万亿带动中国经济的迅速反弹，避免经济危机的进一步恶化。然而，信贷资金向房地产业、地方融资平台和过剩产能行业的涌入，带来了房价暴涨、地方债务危机和产能过剩的新问题，这是后话。

这一年，全国住房均价上涨25%，是1998年住房市场化改革以来最高的一年。北上广深四大一线城市，涨幅均在50%以上。

房价暴涨改变信念。

温州炒房团率先抄底。2009年年初，温州游资杀入上海。仅仅5月份，温州民间资本便在上海楼市“砸”下13.42亿元，买走732套房源，一时风头无两。

同样，就在前一年还在围攻售楼处的退房大军，这一年又蜂拥加入抢房大军。

楼市一片火热。2010年，北京率先出台限购政策，这是限购第一次登上历史舞台。

3温州炒房团沉浮录

2009年的上海，并非温州炒房团第一次亮相。

早在2001年8月，一个由157个温州人组成的“看房团”携5000万资金奔赴上海,一次性购房100多套。从此之后，温州炒房团声名传播于大江南北。

从此，每一次房价大暴涨中，总有温州炒房团的身影。以至于连小城市的开发商，都灵机一动，雇人作托，假扮温州炒房团，试图借此抬升楼盘热度，进而搅热当地楼市。

炒房气氛前所未有，温州楼市更是首当其冲。

数据显示，2010年前后，温州有89%的家庭或个人、59.67%的企业参与民间借贷，其市场规模达到1100亿元，相当于温州全市银行贷款总额的1/5。这些民间借贷资金，只有35%进了实业，其他都用于资金拆借与炒房。

当时，温州房价一度超过上海与广州，成为仅次于北京深圳之外的存在。

然而，2015年以来，楼市开启新一轮上涨。人们突然发现，一向高调的温州炒房团，突然销声匿迹，不见了身影。到底发生了什么？

这要从2011年说起。

当年，随着银根收缩，调控趋紧，加上温州产业空心化严重，实体经济不振，不少企业资金链断裂，一时间，“老板跑路”成为温州企业的常态。后来在街头门店广为传播的“江南皮革厂老板黄鹤”，就是其中一员。

温州民间借贷危机由此爆发，企业资金链断裂，众多小工厂跑路，引发踩踏效应，一时哀鸿遍野。

民间借贷就像是一个套环，一环套一环。无数企业和个人牵扯其中，只要有一个环节断裂，整个多米诺骨牌形成连锁反应，进而形成普遍踩踏，房价应声而落，一蹶不振。

因为民间借贷危机导致楼市泡沫破裂，这在住房市场化之后还是第一遭，温州就此成为楼市泡沫的缩影。

到2015年6月，温州房价已经连续38个月环比下跌，均价从最高点的接近3万元跌到最低点的1万多元，近乎腰斩。

直到2016年底，在涨价去库存和棚改货币化的助推之下，温州房价才开始艰难复苏，整体涨幅落后于全国。

4又一次刺激

有因就有果。

2009年的四万亿大水漫灌，虽然止住了经济下滑的趋势，但大投资带来的问题，在5年之后一一应验。

2014年，中国经济再度面临下行危机。房地产高库存、地方债务问题和落后产业产能问题集中爆发。

面对困境，有关部门再一次赤膊上阵，托底救市。

政策面、货币面、信贷面全面宽松，涨价去库存叠加棚改货币化，货币之水四溢，从一二线到三四线城市，无论经济基本面好坏，房价全面复苏，进而大涨，再至暴涨，全面抢房潮由此开启。

这一过程，凯风君在《四年楼市大复盘：谁制造了这一轮房价暴涨？》一文中曾有详细复盘。在这里，仅概述其过程。

第一步，政策面全面宽松。一是取消限购，到2014年底，除北上广深外，其他40多个城市全部取消限购。二是330新政。2015年330新政，政策开启宽松步伐：首套首付降至2成，二套房首付降至4成，免征营业税年限从5年降至2年。

第二步，货币面全面宽松。2015年，央行就连续五次降准降息，商业贷款利率降至10年来最低值，货币面进入2009年之后的又一次大宽松节奏。

第三步，去库存开启。2016年，房地产去库存被列为五大任务之一。自此各大城市开始主动上阵，从土地供应、住房信贷、税收优惠补贴、购房落户及市场监管等层面，刺激楼市。

第四步，2016年开始，棚改货币化上阵。棚改货币化，究其实质，就是面向三四线城市的定向放水，通过PSL贷款等方式，为三四线的楼市提供了源源不断的流动性。大拆大建大补贴之下，三四线城市迅速反弹。（更多可参阅《三四线房价纷纷破万，最后的疯狂正在上演》）

这一次的刺激力度，虽然不同于2009年的四万亿大水漫灌，但其对房价和全民情绪的影响，却有过之而无不及。

5全民炒房时代到来

从2015年开启的这一轮暴涨，带来了几乎全部城市房价翻番的结果，再度创造了住房市场化改革以来的新纪录。

任何一个人，如果看到房价两年一翻倍，甚至一天一个价，恐怕都很难淡定。辛勤打拼十年，积蓄还比不上一间房子一年的增值收益。如此悬殊的对比，让无数人义无反顾地投身于购房大军。

在这样的现实里，问题已经不是愿不愿意当房奴，而是还有没有资格成为房奴。

关于炒房时代的全民心态，在刘鹤主编的《两次全球大危机的比较研究》一书中，有着极其惊到的描述：

大众心理都处于极端的投机状态，不断提出使自己相信可以一夜致富的理由。两次危机前的产业神话和收入分配的巨大差距，往往导致资本主义制度下的社会心理状态出现变异。

改变其社会地位的急切心态，使大众开始追求一夜暴富，人们宁愿相信各种投机奇迹，人类本性中的贪婪和健忘达到前所未有的程度，没有多少人可以经受泡沫产业的诱惑，社会心态浮躁具有普遍性。在宽松货币环境和以提高杠杆率为实质的金融创新助推下，大量举债进行高风险投机，产生了巨大的资产泡沫。

这段话的重要性，无论如何强调都不为过。理解了这段话，就能明白全民炒房为何如此泛滥的根源所在。

6举国亢奋

楼市具有典型的顺周期性，这不仅体现在金融层面，也体现在情绪层面。

从金融角度而言，房价暴涨，不仅改善了房地产企业的资金面，而且也让银行乐于在房地产上投放信贷。

房企有了更多的钱去拍地，土地价格上涨也让房企有了更强的抵押资本去融资，银行也有了更大的信贷空间去支持居民购房。房价在暴涨之下，更容易得到持续上涨的支撑。

从情绪角度而言，房子与一般商品不同。一般的商品，通常是买跌不买涨，而房子兼有居住属性与投资属性，向来是买涨不买跌。

同理，房价大跌，也会产生相反的放大作用。房地产企业资金面收紧，抛盘回笼资金的压力就随之增大；土地、房产等抵押品的价值下滑，银行的金融风险随之增加，更不愿意放贷出去。在多种效应叠加之下，房价容易出现加速下滑。

在情绪层面也是如此。楼市一旦进入下跌周期，整个市场就哀鸿遍野，退房打砸售楼处之声不绝。2008年如此，2011年也是如此，2014年还是如此。

回到现实，在内外环境交困之下，全民炒房的亢奋还能持续多久？

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