如何对房屋和土地进行强制执行? (17部法律司法解释及典型案例梳理汇总)|执行知识体系25

原创 2017-10-23 李舒唐青林吴志强 保全与执行

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房屋及土地执行的法律实务及注意事项(17部法律司法解释及典型案例梳理汇总)|执行知识体系25

编者按：围绕财产保全与强制执行领域的疑难复杂的实务问题，结合相关典型案例的分析和解读，我们已完成百余篇系列文章及书稿。同时，不少读者朋友反映，对保全与执行领域杂乱复杂的法律、司法解释及相关规范性文件和争议问题，仍缺乏系统的掌握。为此，我们开启了本系列文章的写作，将通过对相关核心、重要、关键的规定和条文进行系统梳理，并辅以相应争议问题典型判例及裁判观点，力求用通俗易懂的文字，帮助读者朋友掌握真正有用的实务“干货”。

阅读提示

《中华人民共和国物权法》（以下简称“《物权法》”）第9条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”根据上述规定，人民法院就被执行人的房屋、土地等不动产采取执行措施时，需要注意产权登记、查封顺序、所有权的确认及执行拍卖中以物抵债等有关问题的规定。本文就执行债务人房屋、土地等不动产的有关法律、法规、司法解释及可供参考的规范性文件及相关典型案例和裁判要点梳理汇总如下：

一、相关法律法规及司法解释

1、《物权法》

第九条【不动产物权以登记为生效要件及例外】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第十条【登记机构及统一登记制度】
不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。
国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。

第十四条【不动长物权登记生效时间】
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第十五条【债权与物权的区分】
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

第十七条【不动产登记薄与权属证书关系】
不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。

第十九条【更正登记、异议登记】
权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。

2、《城市房地产管理法（2009修订）》

第三十二条【房地权利主体一致原则】
房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。

第三十八条【房地产不得转让的情形】
下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；
（五）权属有争议的；
（六）未依法登记领取权属证书的；
（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

第三十九条【以出让方式取得土地使用权的房地产转让】
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：
（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；
（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。

第四十条【以划拨方式取得土地使用权的房地产转让】
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

第四十一条【房地产转让合同】
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。

第四十二条【房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系】
房地产转让时，土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。

第四十三条【房地产转让后土地使用权的使用年限】
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。

第四十四条【房地产转让后土地用途变更】
以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。

第四十五条【商品房预售的条件】
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

第四十六条【商品房预售后的再行转让】
商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。

第六十一条【房地产权属登记】
以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。
房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
法律另有规定的，依照有关法律的规定办理。

3、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》

【法释(2016)5号】
第一条【权属争议的诉讼救济权利】
因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。

第二条【真实权利人申请确认物权】
当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。

第三条【异议登记】
异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

第四条【预告登记后的处分行为】
未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。

第五条【预告登记中的债权消灭】
买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

第七条【导致物权变动的法律文书】
人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

第八条【取得物权的权利人请求保护其物权】
依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

第九条【共有权人物权的变动】
共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十条【优先购买权中的同等条件】
物权法第一百零一条所称的“同等条件”，应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

第十一条【有关按份共有权人优先购买权的规定】
优先购买权的行使期间，按份共有人之间有约定的，按照约定处理；没有约定或者约定不明的，按照下列情形确定：
（一）转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的，以该期间为准；
（二）通知中未载明行使期间，或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的，为十五日；
（三）转让人未通知的，为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日；
（四）转让人未通知，且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的，为共有份额权属转移之日起六个月。

第十二条【按份共有权人转让】
按份共有人向共有人之外的人转让其份额，其他按份共有人根据法律、司法解释规定，请求按照同等条件购买该共有份额的，应予支持。
其他按份共有人的请求具有下列情形之一的，不予支持：
（一）未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买，或者虽主张优先购买，但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求；
（二）以其优先购买权受到侵害为由，仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

第十三条【按份共有权人转让】
按份共有人之间转让共有份额，其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

第十四条【按份共有权中的优先购买权】
两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时，请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的，应予支持。

第十五条【物权处分中的善意】
受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。
真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。

第十六条【视为受让人知道转让人无处分权的情形】
具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：
（一）登记簿上存在有效的异议登记；
（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；
（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；
（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；
（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。
真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的，应当认定受让人具有重大过失。

第十七条【受让人重大过失的情形】
受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。

第十八条【受让人是否善意】
物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。
当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的，转让动产法律行为生效时为动产交付之时；当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的，转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。
法律对不动产、动产物权的设立另有规定的，应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

第十九条【合理价格的认定】
物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

第二十条【特殊动产转让中的善意取得】
转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的，应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

第二十一条【善意取得规定】
具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

4、《不动产登记暂行条例实施细则》【国土资源部令第63号】

第十九条【持生效法律文书单方申请不动产登记】
当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者人民政府的生效决定单方申请不动产登记。
有下列情形之一的，不动产登记机构直接办理不动产登记：
（一）人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的；
（二）人民检察院、公安机关依据法律规定持协助查封通知书要求办理查封登记的；
（三）人民政府依法做出征收或者收回不动产权利决定生效后，要求不动产登记机构办理注销登记的；
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
不动产登记机构认为登记事项存在异议的，应当依法向有关机关提出审查建议。

5、《不动产登记暂行条例》【国务院令第656号】

第三条【该法的适用范围】
不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。

6、《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包经营纠纷调解仲裁案件适用法律若干问题的解释》【法释〔2014〕1号】

第九条【农村土地承包仲裁委员会作出先行裁定后申请执行问题】
农村土地承包仲裁委员会作出先行裁定后，一方当事人依法向被执行人住所地或者被执行的财产所在地基层人民法院申请执行的，人民法院应予受理和执行。
申请执行先行裁定的，应当提供以下材料：
（一）申请执行书；
（二）农村土地承包仲裁委员会作出的先行裁定书；
（三）申请执行人的身份证明；
（四）申请执行人提供的担保情况；
（五）其他应当提交的文件或证件。

7、《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》【法函(2007)100号】

【查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力自始无效】
北京市高级人民法院：
你院《关于查封法院全部处分标的物后，轮候查封的效力问题的请示》(京高法[2007]208号)收悉。经研究，答复如下：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第二十八条第一款的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效，故人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封自始未产生查封、扣押、冻结的效力。同时，根据上述司法解释第三十条的规定，人民法院对已查封、扣押、冻结的财产进行拍卖、变卖或抵债的，原查封、扣押、冻结的效力消灭，人民法院无需先行解除该财产上的查封、扣押、冻结，可直接进行处分，有关单位应当协助办理有关财产权证照转移手续。

8、《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定（2008修订）》

第一条【法院处分抵押房屋】
对于被执行人所有的已经依法设定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根据抵押权人的申请，依法拍卖、变卖或者抵债。

第二条【被执行人6个月的宽限期】
人民法院对已经依法设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋，在裁定拍卖、变卖或者抵债后，应当给予被执行人六个月的宽限期。在此期限内，被执行人应当主动腾空房屋，人民法院不得强制被执行人及其所扶养家属迁出该房屋。

第三条【强制迁出被执行人】
上述宽限期届满后，被执行人仍未迁出的，人民法院可以作出强制迁出裁定，并按照民事诉讼法第二百二十六条的规定执行。
强制迁出时，被执行人无法自行解决居住问题的，经人民法院审查属实，可以由申请执行人为被执行人及其所扶养家属提供临时住房。

第四条【临时住房的选址】
申请执行人提供的临时住房，其房屋品质、地段可以不同于被执行人原住房，面积参照建设部、财政部、民政部、国土资源部和国家税务总局联合发布的《城镇最低收入家属廉租住房管理办法》所规定的人均廉租住房面积标准确定。

第五条【临时住房的租金】
申请执行人提供的临时住房，应当计收租金。租金标准由申请执行人和被执行人双方协商确定；协商不成的，由人民法院参照当地同类房屋租金标准确定，当地无同类房屋租金标准可以参照的，参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定。
已经产生的租金，可以从房屋拍卖或者变卖价款中优先扣除。

第六条【不应强制迁出的对象】
被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，人民法院不应强制迁出。

9、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》【法释(2004)16号】

第一条【应及时启动拍卖程序】
在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

第二条【优先选择拍卖】
人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖的方式，但法律、司法解释另有规定的除外。

第三条【委托拍卖的相关规定】
人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。

第四条【拍卖程序中有关评估的规定】
对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估。
当事人双方及其他执行债权人申请不进行评估的，人民法院应当准许。
对被执行人的股权进行评估时，人民法院可以责令有关企业提供会计报表等资料；有关企业拒不提供的，可以强制提取。

第五条【评估机构的选择】
评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许。

第六条【评估报告】
人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。
当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。

第七条【拍卖机构的选择】
拍卖机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的拍卖机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定拍卖机构的，人民法院应当准许。

第八条【保留价的确定】
拍卖应当确定保留价。
拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。
人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。

第九条【保留价不大于优先债权时普通债权人继续申请拍卖的】
保留价确定后，依据本次拍卖保留价计算，拍卖所得价款在清偿优先债权和强制执行费用后无剩余可能的，应当在实施拍卖前将有关情况通知申请执行人。申请执行人于收到通知后五日内申请继续拍卖的，人民法院应当准许，但应当重新确定保留价；重新确定的保留价应当大于该优先债权及强制执行费用的总额。
依照前款规定流拍的，拍卖费用由申请执行人负担。

第十条【执行人员的前期调查义务】
执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。

第十一条【拍卖公告前置】
拍卖应当先期公告。
拍卖动产的，应当在拍卖七日前公告；拍卖不动产或者其他财产权的，应当在拍卖十五日前公告。

第十二条【拍卖公告的范围及媒体】
拍卖公告的范围及媒体由当事人双方协商确定；协商不成的，由人民法院确定。拍卖财产具有专业属性的，应当同时在专业性报纸上进行公告。
当事人申请在其他新闻媒体上公告或者要求扩大公告范围的，应当准许，但该部分的公告费用由其自行承担。

第十三条【预交保证金】
拍卖不动产、其他财产权或者价值较高的动产的，竞买人应当于拍卖前向人民法院预交保证金。申请执行人参加竞买的，可以不预交保证金。保证金的数额由人民法院确定，但不得低于评估价或者市价的百分之五。
应当预交保证金而未交纳的，不得参加竞买。拍卖成交后，买受人预交的保证金充抵价款，其他竞买人预交的保证金应当在三日内退还；拍卖未成交的，保证金应当于三日内退还竞买人。

第十四条【通知优先购买权人】
人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。
优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。

第十五条【竞买人资格的限制】
法律、行政法规对买受人的资格或者条件有特殊规定的，竞买人应当具备规定的资格或者条件。
申请执行人、被执行人可以参加竞买。

第十六条【优先购买】
拍卖过程中，有最高应价时，优先购买权人可以表示以该最高价买受，如无更高应价，则拍归优先购买权人；如有更高应价，而优先购买权人不作表示的，则拍归该应价最高的竞买人。
顺序相同的多个优先购买权人同时表示买受的，以抽签方式决定买受人。

第十七条【拍卖财产价值大于债务的】
拍卖多项财产时，其中部分财产卖得的价款足以清偿债务和支付被执行人应当负担的费用的，对剩余的财产应当停止拍卖，但被执行人同意全部拍卖的除外。

第十八条【整体拍卖】
拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。

第十九条【以保留价进行抵债】
拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。
有两个以上执行债权人申请以拍卖财产抵债的，由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；受偿顺位相同的，以抽签方式决定承受人。承受人应受清偿的债权额低于抵债财产的价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额。

第二十条【撤回拍卖委托的情形】
在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：
（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；
（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；
（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；
（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；
（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；
（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；
（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。

第二十一条【暂缓执行或中止执行】
人民法院委托拍卖后，遇有依法应当暂缓执行或者中止执行的情形的，应当决定暂缓执行或者裁定中止执行，并及时通知拍卖机构和当事人。拍卖机构收到通知后，应当立即停止拍卖，并通知竞买人。
暂缓执行期限届满或者中止执行的事由消失后，需要继续拍卖的，人民法院应当在十五日内通知拍卖机构恢复拍卖。

第二十二条【债务清偿停止拍卖】
被执行人在拍卖日之前向人民法院提交足额金钱清偿债务，要求停止拍卖的，人民法院应当准许，但被执行人应当负担因拍卖支出的必要费用。

第二十三条【法院就拍卖成交或抵债应出裁定】
拍卖成交或者以流拍的财产抵债的，人民法院应当作出裁定，并于价款或者需要补交的差价全额交付后十日内，送达买受人或者承受人。

第二十四条【买受支付期限要求】
拍卖成交后，买受人应当在拍卖公告确定的期限或者人民法院指定的期限内将价款交付到人民法院或者汇入人民法院指定的帐户。

第二十五条【买受人为如期交付拍卖款的违约责任】
拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，买受人逾期未支付价款或者承受人逾期未补交差价而使拍卖、抵债的目的难以实现的，人民法院可以裁定重新拍卖。重新拍卖时，原买受人不得参加竞买。
重新拍卖的价款低于原拍卖价款造成的差价、费用损失及原拍卖中的佣金，由原买受人承担。人民法院可以直接从其预交的保证金中扣除。扣除后保证金有剩余的，应当退还原买受人；保证金数额不足的，可以责令原买受人补交；拒不补交的，强制执行。

第二十六条【流拍】
拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖。

第二十八条【不动产三次流拍以后的以物抵债】
对于第二次拍卖仍流拍的不动产或者其他财产权，人民法院可以依照本规定第十九条的规定将其作价交申请执行人或者其他执行债权人抵债。申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能交付其抵债的，应当在六十日内进行第三次拍卖。
第三次拍卖流拍且申请执行人或者其他执行债权人拒绝接受或者依法不能接受该不动产或者其他财产权抵债的，人民法院应当于第三次拍卖终结之日起七日内发出变卖公告。自公告之日起六十日内没有买受人愿意以第三次拍卖的保留价买受该财产，且申请执行人、其他执行债权人仍不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。

第二十九条【拍卖标的物所有权的转移】
动产拍卖成交或者抵债后，其所有权自该动产交付时起转移给买受人或者承受人。
不动产、有登记的特定动产或者其他财产权拍卖成交或者抵债后，该不动产、特定动产的所有权、其他财产权自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。

第三十条【拍卖财产移交买受人】
人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。

第三十一条【担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭】
拍卖财产上原有的担保物权及其他优先受偿权，因拍卖而消灭，拍卖所得价款，应当优先清偿担保物权人及其他优先受偿权人的债权，但当事人另有约定的除外。
拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。

第三十二条【拍卖机构费用的承担】
拍卖成交的，拍卖机构可以按照下列比例向买受人收取佣金：
拍卖成交价200万元以下的，收取佣金的比例不得超过5％；超过200万元至1000万元的部分，不得超过3％；超过1000万元至5000万元的部分，不得超过2％；超过5000万元至1亿元的部分，不得超过1％；超过1亿元的部分，不得超过0.5％。
采取公开招标方式确定拍卖机构的，按照中标方案确定的数额收取佣金。
拍卖未成交或者非因拍卖机构的原因撤回拍卖委托的，拍卖机构为本次拍卖已经支出的合理费用，应当由被执行人负担。

10、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定（2008修订）》

第一条【法律的适用范围】
人民法院查封、扣押、冻结被执行人的动产、不动产及其他财产权，应当作出裁定，并送达被执行人和申请执行人。
采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。

第二条【查、扣、冻范围】
人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。
未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。
对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第九条【张贴封条、办理登记手续】
查封不动产的，人民法院应当张贴封条或者公告，并可以提取保存有关财产权证照。
查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。未办理登记手续的，不得对抗其他已经办理了登记手续的查封、扣押、冻结行为。

第二十五条【登记机关的协助执行义务】
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，登记机关已经受理被执行人转让不动产、特定动产及其他财产的过户登记申请，尚未核准登记的，应当协助人民法院执行。人民法院不得对登记机关已经核准登记的被执行人已转让的财产实施查封、扣押、冻结措施。
查封、扣押、冻结协助执行通知书在送达登记机关时，其他人民法院已向该登记机关送达了过户登记协助执行通知书的，应当优先办理过户登记。

第二十九条【查、扣、冻期限】
人民法院冻结被执行人的银行存款及其他资金的期限不得超过六个月，查封、扣押动产的期限不得超过一年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过二年。法律、司法解释另有规定的除外。
申请执行人申请延长期限的，人民法院应当在查封、扣押、冻结期限届满前办理续行查封、扣押、冻结手续，续行期限不得超过前款规定期限的二分之一。

11、《最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复》【法释(1998)25号】

【国有土地使用权折价抵偿给抵押权人】
四川省高级人民法院：
你院川高法[1998]19号《关于能否将国有土地使用权以国土部门认定的价格抵偿给抵押人的请示》收悉。经研究，答复如下：

在依法以国有土地使用权作抵押的担保纠纷案件中，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以通过拍卖的方式将土地使用权变现。如果无法变现，债务人又没有其他可供清偿的财产时，应当对国有土地使用权依法评估。人民法院可以参考政府土地管理部门确认的地价评估结果将土地使用权折价，经抵押权人同意，将折价后的土地使用权抵偿给抵押权人，土地使用权由抵押权人享有。

12、《最高人民法院关于债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人是否有效问题的批复》【法复〔１９９４〕２号】

【债务人有多个债权人而将其全部财产抵押给其中一个债权人无效】
山东省高级人民法院：
你院《关于债务人有多个债权人，而将其全部财产抵押给一个债权人是否有效的请示》收悉，经研究，答复如下：

债务人有多个债权人时，而将其全部财产抵押给其中一个债权人，因此丧失了履行其他债务的能力，损害了其他债权人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五条的规定，应当认定该抵押协议无效。

13、《最高人民法院关于不得对中国人民银行及其分支机构的办公楼、运钞车、营业场所等进行查封的通知》【法(1999)28号】

【不得对中国人民银行及其分支机构的办公楼、运钞车、营业场所等进行查封】
各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：
近年来，一些地方发生中国人民银行分支机构因行使金融监管权而被列为被告的案件，有的受案法院查封了人民银行的办公楼（内有金库）、运钞车、营业场所，影响了人民银行金融监管工作的正常进行。为防止和杜绝类似事件的发生，特就有关问题通知如下：

中国人民银行是依法行使国家金融行政管理职权的国家机关，根据《中国人民银行法》和《非法金融机构和非法金融活动取缔办法》的规定，对金融业实施监督管理，行使撤销、关闭金融机构，取缔非法金融机构等行政职权。因此，被撤销、关闭的金融机构或被取缔的非法金融机构自身所负的民事责任不应当由行使监督管理职权的中国人民银行承担，更不应以此为由查封中国人民银行及其分支机构的办公楼、运钞车和营业场所。各级人民法院在审理、执行当事人一方为被撤销、关闭的金融机构或被取缔的非法金融机构的经济纠纷案件中，如发现上述问题，应当及进依法予以纠正。
对确应由中国人民银行及其分支机构承担民事责任的案件，人民法院亦不宜采取查封其办公楼、运钞车、营业场所的措施。中国人民银行及其分支机构应当自觉履行已生效的法律文书，逾期不履行的，人民法院在查明事实的基础上，可以依法执行其其他财产。

14、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产有关期限问题的答复》【法函(2006)76号】

【民事执行中查封、扣押、冻结财产期限没有期限限制的规定】
上海市高级人民法院：
你院《关于民事执行续行查封、扣押、冻结财产问题的请示》（沪高法[2006]12号）收悉。经研究，答复如下：

同意你院倾向性意见，即《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》施行前采取的查封、扣押、冻结措施，除了当时法律、司法解释及有关通知对期限问题有专门规定的以外，没有期限限制。但人民法院应当对有关案件尽快处理。

15、《最高人民法院关于人民法院在强制执行程序中处分被执行人国有资产适用法律问题的请示报告的复函》【〔2001〕执他字第13号】

【法院处分被执行人国有资产可依法委托评估】
陕西省高级人民法院：
你院(2000)陕执请字第09号《关于人民法院在强制执行程序中处分被执行人国有资产适用问题的请示报告》收悉。经研究，答复如下：

国务院发布的《国有资产评估管理办法》(国务院91号令)关于国有资产评估中申请立项及审核确认的规定，确定了对国有资产占用单位在自主交易中进行评估的程序，其委托评估的主体是国有资产的占有企业，在特殊情况下可由国有资产管理部门委托评估。该《办法》对人民法院在执行程序中委托评估作为被执行人的国有企业的资产，并无相应的规定。人民法院在执行中委托评估也无须参照适用该《办法》，而应根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第47条的规定办理，即由人民法院自行委托依法成立的资产评估机构进行；对评估机构的评估结论，应由执行法院独立审核确认并据以确定拍卖、变卖的底价。因此，只要执行法院委托了依法成立的评估机构进行评估，并据以判断认为核评估结论不存在重大错误，该评估程序和结果就是合法有效的。故石泉县人民法院在执行中委托评估的执行行为合法，应予以维持。

16、《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》【〔1997〕经他字第8号】

【转卖人民法院查封房屋行为无效】
北京市高级人民法院：
你院京高法[1996]385号《关于查封房屋因未告知房管部门被出卖应如何执行的请示》收悉，经研究，答复如下：

北京市第二中级人民法院在审理广州市海珠区南华西物资公司诉北京亚运特需供应公司购销合同纠纷一案中，依法作出的[1994]中法调字第23号民事裁定书虽未抄告房管部门，但已送达当事人，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十一条规定，诉前保全的裁定是不准上诉的裁定，依该裁定书保全查封被告的房产，属合法有效。北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。北京市高级人民法院[1995]高经终字第11号民事判决书确定该案保全查封的房产为执行的标的物是正确的。北京亚运特需供应公司在其未能履行生效判决书所确定的还债义务时，以拍卖或变卖本案保全查封的房产的价款偿还债务，于法有据。至于北京沃克曼开发有限责任公司是否为善意第三人及其利益的保护等问题，可通过诉讼另案解决。

17、《关于扣押追缴没收及收缴财物价格鉴定管理的补充通知》【发改厅[2008]1392号】

第二条【扣押追缴没收及收缴财物价格鉴定】
各司法、行政执法机关在办理各自管辖刑事案件中，涉及价格不明或者价格有争议、需要对涉案财物或标的进行价格鉴定的，办案机关应委托同级政府价格部门设立的价格鉴定机构进行价格鉴定。
政府价格部门设立的价格鉴定机构可以接受办案机关的委托，对非刑事案件中涉案财物或标的进行价格鉴定。

二、实务要点及参考案例：

1、实际占有、使用房屋的案外人，即便被执行人明确认可其权利，但案外人不能证明对未做产权登记的房屋享有所有权或其他足以排除执行的权利，法院对其请求中止执行的诉情不予支持。

【裁判原文】本院认为，“根据鼎一公司与宏峰公司签订的《土地使用权及房屋租赁协议》和《土地使用权及房屋租赁补充协议》以及宏峰公司与金工公司签订的施工合同，由金工公司施工所建的涉案房屋的所有权归属于宏峰公司，在合同约定的期限内由鼎一公司向宏峰公司交纳租金并进行租赁使用。新建成的2号厂房尚未办理房屋产权初始登记，根据相关规定，未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。因此，根据已经查明的相关事实，直至本案原审期间宏峰公司仍是华丹路688号房地产（包括2号厂房）的用地单位，故原判决认定2号厂房为宏峰公司所有是正确的。即使鼎一公司提供了一些证据材料以证明金工公司在其他场合表述过该厂房系由鼎一公司出资建设的意见，但该证据并不足以否定原判决认定该厂房属于宏峰公司所有的事实。因此，本案中鼎一公司只举证证明了其与宏峰公司之间曾经签订过租赁合同，但确实并未完成证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付实体权利的举证责任，原判决认定鼎一公司没有提供出充分证据证明其对2号厂房享有所有权或有其他足以阻止对该厂房转让、交付的实体权利，因此不支持其要求停止对2号厂房的执行并确认该厂房归其所有的诉讼请求，不存在鼎一公司在再审申请中提出的基本事实缺乏证据证明和适用法律错误的情形。”

【案例来源】《上海鼎一仓储物流有限公司、上海金工建设（集团）有限公司等案外人执行异议之诉民事裁定书》【最高人民法院（2015）民申字3301号】

2、购房人支付房屋全部价款并已实际占有，虽未办理过户登记手续，但购房人对此并无过错的，人民法院不得查封该房产。若房屋未竣工，购房人即使取得期房钥匙也不能产生实际占有房屋的法律效果，法院可以对该房屋进行查封。

【裁判原文】本院认为，“陈秋和与亚鸿公司签订《商品房买卖合同》、完成房屋交付的行为均在新疆高院查封涉案房屋之前，交清全部房款，并承担了从涉案房屋交付至今的水费、电费、物业管理费等费用，已对房屋实际占用多年。涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明上述四人存在过错。本院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条明确规定“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”依照该条规定，本案不应继续对位于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市解放南路317号1栋6层A户、房产采取查封措施。”

【案例来源】《中国农业银行股份有限公司新疆维吾尔自治区分行营业部申请复议案执行裁定书》【最高人民法院（2013）执复字第17号】

3、作为房屋买受人在房屋未竣工时即使办理了商品房预售合同登记备案和取得房屋钥匙，依然不能认定为是实际占有。在执行标的房屋时，买受人提起案外人异议之诉，请求排除执行的，法院不予支持。

【裁判原文】本院认为，“案外人亦无充分证据证明其已实际合法占有该房产，其要求阻却本院拍卖行为无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条‘第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。’以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款‘基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。’的规定，案外人如欲阻却执行，应同时满足三个条件，即：支付全部价款、合法实际占有以及对未办理过户登记手续无过错。”

【案例来源】《方卓君与朱永光民事执行一案执行裁定书》【江苏省高级人民法院（2014）苏执异字第0015号】

4、案外人基于执行债权形成前与被执行人签订的《离婚协议》对诉争房产所享有的权利，能够阻却对讼争房产的执行。

【裁判原文】本院认为，“由于《离婚协议书》并不存在恶意串通逃避债务的问题，且钟永玉对案涉全部房产享有请求权，因此，需要进一步讨论的问题是，钟永玉依据《离婚协议书》对讼争房产享有的权利是否足以排除执行。

在法律适用上，应当看到，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》是针对执行程序中当事人提出执行异议时如何处理的规定。由于执行程序需要贯彻已生效判决的执行力，因此，在对执行异议是否成立的判断标准上，应坚持较高的、外观化的判断标准。这一判断标准，要高于执行异议之诉中原告能否排除执行的判断标准。

由此，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十五条至第二十八条的规定就应当在如下意义上理解，即符合这些规定所列条件的，执行异议能够成立；不满足这些规定所列条件的，异议人在执行异议之诉中的请求也未必不成立。是否成立，应根据案件的具体情况和异议人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定异议人的权利是否能够排除执行。

在本案中，钟永玉与林荣达于1996年7月22日签订《离婚协议书》，约定讼争房产归钟永玉及其所生子女所有，该约定是就婚姻关系解除时财产分配的约定，在诉争房产办理过户登记之前，钟永玉及其所生子女享有的是将讼争房产的所有权变更登记至其名下的请求权。该请求权与王光的请求权在若干方面存在不同，并因此具有排除执行的效力。”

【案例来源】《中国银行股份有限公司西安南郊支行申请上海华冠投资有限公司执行人执行异议之诉民事裁定书》【最高人民法院（2015）民申字第2381号】

5、物权法第二十八条规定的“人民法院的法律文书”应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，不宜认定以物抵债调解书能够直接引起物权变动。

【裁判原文】本院认为，“生效的原审法院（2011）宁民初（调）字第187号民事调解书所确定的以物抵债，是否导致不动产物权变动的问题，参照最高人民法院研究室关于以物抵债调解书是否具有发生物权变动效力的研究意见，《物权法》第二十八条规定的‘人民法院的法律文书’应当包括判决书、裁定书和调解书。但以物抵债调解书只是对当事人之间以物抵债协议的确认，其实质内容是债务人用以物抵债的方式来履行债务，并非对物权权属的变动。因此，涉案的不动产也因没有办理过户设权登记，未导致涉案不动产物权的变动。案外人原宁津县土产杂品公司作为涉案不动产的原始取得所有人，虽未办理房产登记，该登记为宣示登记，而不是设权登记，因此，案外人原宁津县土产杂品公司其对涉案不动产的所有权并未转移。”

【案例来源】《姚国庆与王蒙、栾建兵等所有权纠纷二审民事判决书》【山东省德州市中级人民法院（2015）德中民终字第226号】

附：系列文章

编者按：我们已陆续推出100篇针对最高人民法院关于财产保全与执行相关典型案例的分析解读，即将整编出版。我们从当事人角度结合财产保全与执行相关的法律问题，剖析最高法院裁判思路，期能对实务中的疑难复杂问题进行系统梳理，并从中吸取教训、总结经验，以供实务参考。正所谓"前事不忘后事之师"，作者希望通过对系列案例的解读，帮助当事人在保全与执行程序中最大限度维护自身合法权益。

执行知识体系系列文章：

👉01:最高法院:如何判断财产保全是否存在错误以及相应证明责任如何分配？

👉02:最高法院:超标的额保全查封的判断标准、解决方式及救济渠道如何确定?

👉03:诉讼中的“行为保全”到底是怎么回事?(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉04:被执行人到期债权的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉05:被执行人收入的执行问题(法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉06:最高院:诉前保全法律实务及注意事项(相关司法解释及典型案例梳理汇总)

👉07:保全的范围应如何确定?(24部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉08:财产保全的解除及注意事项(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉09:如何才能向法院申请"先予执行"?(18部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉11:执行行为异议和案外人异议中的法律适用实务及注意事项(7部法律司法解释及典型案例梳理汇总)

👉14:执行程序中被执行人死亡或终止时应如何处理?(14部法律司法解释及典型案例梳理汇总)