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童大焕:剧变时代的大财富机会

2017-11-05 童大焕 功夫财经

■ 文 | 童大焕

功夫财经邀请了童大焕老师为我们解读房产,动荡或者停滞,皆逃不过老师双眼,此文每一个字都闪烁理性的光辉,各位敬请期待~

1998年以来,20年间,出现了中国历史上几乎没有过的财富奇迹,与之唇齿相依的是巨大的财富分化:两个儿时的伙伴,完全相同的教育和家庭背景,买了房的和没有买房的,财富差别巨大;衣锦还乡回家盖房的,和在大城市买老破小的,财富差别同样巨大。

放眼世界,发现这居然是当下全球共有的现象,并非中国特色,乃至于法国学者托马斯·皮克蒂不由得惊呼:资产性收入已经在财富占比中远超劳务性收入,成为财富的主流,而且占比越来越大。他为此写了2014年度轰动全球的畅销书《21世纪的资本论》,并且断言:货币时代,工资不是主流,投资之神才受追捧。

现象摆在那里,谁都知道。关键在于要懂得现象背后的原因。我们的大脑必须配得上这个时代,才能配得上自己的财富。如果你不知道房价涨跌背后的原因,那么,即使曾经拥有,也会很容易失去。反之,如果你拥有一颗配得上时代的大脑,即使白手起家,今天一无所有,明天也可能财务自由甚至富可敌国。

受功夫财经邀请,我在这里开设专栏,未来的一段时间里,我准备用十篇文章,剖析这个剧烈变革的时代,和剧烈变革下房地产的财富逻辑。希望能够帮助各位深陷投资困惑的朋友,找到新的方向。

为什么房产会成为决定财富的根本力量

回答这个问题前,先要知道两句异曲同工的话,一句来自中国古人,他们说:不谋全局者不足以谋一域,不谋万世者不足以谋一生。一句来自西方哲学大师斯宾诺莎,他说:理性是在正确认识全局的基础上采取适当的行动。都是告诉我们,思考问题必须有全局理性思维。

房地产背后的“全局”是什么?是城市化。没有城市化,还停留在农业社会,那么你老家乡下的房子和北京的房子价格,永远不会像今天落差那么大,建筑成本基本上可以涵盖房屋价值。

又是什么原因导致了城市化,改变了上万年的农业历史?背后的“全局”是科技进步。

大家准备好,一个思想小高潮就要来了,下面,是迄今为止,对城市化的过去和未来最精要、最准确的一个总结,总结归纳人是我。这可能是中国乃至全世界范围内,没有第二个比这更精准的归纳了:

时间回到1820年前后,第一次工业革命把人从农业中解放出来,带来工业主导、有限集聚的城市化。世界平均城市化率,从漫长的农业时代长期徘徊在3%左右,一跃而到2000年前后的50%;180年时间,人均GDP增长了8倍(工业革命前1800年时间才增长50%);

到了2000年前后,以互联网、机器人和人工智能为标志的第二次工业革命,将把人从工业中解放出来,进入服务业主导、非物质生产为主流、无限集聚的超级大城市化。由此带来的城市和财富版图变迁,会像社会层面的地壳运动一样,小部分地区像珠穆朗玛峰高高耸立,大部分城市和乡村将迅速陷落。而且,更重要的是,这个剧变的速度会越来越快,但是大部分人对此感觉不到。等感觉得到的时候,调整自己的财富和就业配置已经来不及了。

不是说从此不需要工农业这些物质生产了,而是工业和农业都不再需要多少劳动力了。就像美国,贵为世界第一大农业国,而且绝对总量还在增加,但它的农业人口只占总人口1%,农业GDP只占全国GDP1.2%(相对比重还会降低),美国一个农民,可以养活130多个世界人民。

而城市,自始至终归根结底是人的城市,因人而城,因人而市,人聚财聚,人散财散。

财富逻辑被颠覆 权力和金钱让位于智慧

很多人一直在哀嚎什么阶层固化,一直在强调权力、金钱和社会关系,但我要强调,现在这个科技是第一生产力的社会剧变时代,是千年未有的、最好的阶层逆袭、阶层升降的时代。科技、互联网、商业能力、城市化观念及其观念下买对房子的能力,是决定阶层迅速坠落还是迅速上升的基因,一句话:智慧取代传统的金钱和权力,成为决定贫富的主因。

2017年10月12日,据胡润研究院最新发布的《36计•胡润百富榜2017》显示,37岁的张邦鑫以400亿财富首次成为“80后”白手起家首富,位列百富榜第48位。而在该榜单中,国内最有影响力的另一家民办教育机构新东方的创始人俞敏洪,以160亿财富位列第199位。

像张邦鑫这样的例子越来越多。富豪越来越年轻化,越来越智本化。不需要什么家庭背景,只需要一颗智慧的头脑,和一颗勇敢的心。过去成就一个超级富豪,非两三代人的功夫不可,现在,三五年可能就够了。

全球最大的出租车公司Uber没有一辆出租车;全球最热门的媒体所有者 Facebook没有一个内容制作人;全球市值最高的零售商阿里巴巴没有一件库存商品;全球最大的住宿服务提供商Airbnb没有任何房产。这就是非物质生产时代,这就是智慧时代。

上面这些,跟城市化和房地产有什么关系?关系太大了,简直是一枚硬币正反两面的关系:越是服务业和非物质生产占主流,人口和城市就越集聚。因为集聚带来效率,带来创新的浓度,带来智慧、能量、产业、分工的核聚变。有人说20年前很多行业还是蓝海,所以到大城市容易混。但其实20年后诞生了更多的蓝海:快递,直播,电商,房产中介(市场更大了),人工智能,美容,教育,智慧产业……

在这样的时代,我们必须建立起以下重要观念:

❶ 土地是财富之母的农业老皇历必须抛弃,特定的城市空间才是财富之母;

❷ 走出黄金本位、货币本位,进化到房本位;

❸ 从权力本位、金钱本位、关系本位,进化到智慧本位。

有人问:“60后/70后相信知识改变命运,最后却是房产改变了命运;80后/90后相信房产改变命运,但最终将怎样改变命运呢? ”大焕答:归根结底,都是知识改变命运。因为,同样是买房,买不好会一辈子陷入大坑一世甚至两世不得翻身,买什么样的房产会实现远高于工资收入的财富增长螺旋,背后的关键,就是你掌握了什么样的知识!这个知识,才是与时代剧变最贴近的知识,而不是教科书里陈旧的知识。

选择大于努力:与趋势为伍,最大的借力是借势

任何人都不能与趋势为敌。

看一个时代的历史变迁,不要看激动人心的宣言,而要看静水流深的科技进步,以及,科技进步背后的产业结构调整、个人、家庭、企业和政府的财务状况。中国已然进入服务业、非物质生产主导的超级大城市化时代,这样的时代,世界上没有任何经验可循,惟正确理论可抵达未来。

近年来,我国服务业增加值一路上涨,到2016年,达到了384221亿元,在国民经济中的比重上升到了51.6%,比工业高出了11.8个百分点,足足擎起国民经济半壁江山,成为拉动中国经济增长的第一大产业。

我们一定要看懂趋势,以空杯心态看懂潮流,看懂未来。不要用农业社会和工业时代那点知识,来思考未来知识爆炸、服务业时代的超级城市化。

与趋势为敌,注定被时代远远抛下。要刮骨疗毒一般剜去身上归隐田园的精神鸦片,拥抱城市,就是拥抱自由与财富。

永远不要用愿望替代理性和专业分析。人类千万年均衡发展的梦想永远不可能实现,因为它不符合经济规律。谁要强行实践,必是人类灾难。这已经为无数实践所证明。经济发展的结果一定是分化,城市之间,人与人之间,只会差异越来越大。“这是经济的规律!你要追随经济的规律,而不是试图让这世界为你私人打造一个规律。” 

你独立行走的第一步始于相信规律,你的关注点在哪里,你的未来就在哪里。你关注权力,就只配权力能给你的部分;你关注规律和潮流,就收获规律和潮流能给你的部分。人生最大的借力,不是借钱,不是借权,不是借关系,而是借时代发展潮流之力。

握紧潮流 你也可能成为巴菲特

投资大师、“戴维斯双杀效应”的发明者斯尔必·科伦·戴维斯(Shelby Cullom Davis),1947年以5万美元起家,45年赚18000倍(9亿美元),年回报23%。

我评论说:“年均回报23%,我想不算多。在史无前例的城市化机会面前,我想我的房产投资可以秒杀他。”我有一点没有信心的是,我从2002年开始能不能坚持45年,因为寿命不由我说了算。但我估计35年左右达到他的效果应该没问题。因为正确的房产投资有一个“自动复利”的收益,还有一个“多重复利”的收益。非常详细的,我就不公开说了。

把握正确的城市化方向,掌握正确的楼市投资技巧,房产投资,算上杠杆,平均年回报20%只是起步。有人从1957年跟踪巴菲特合伙基金,到2010年共计53年。

第一阶段从1957年到1964年共8年,年化收益率是28%;

第二阶段从1965年到1984年共20年,年化收益率是22%;

第三阶段从1985年到2004年共20年,年化收益率大约是22%;

第四阶段从2005年到2009年共5年,总收益53%。

城市化背景下的房产投资,比这还轻松。坚定的信念,正确的方向与方法,和时间做朋友,你也有可能做房地产领域的巴菲特。


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