三四线城市落败已成定局？

Original Fay 克而瑞徐州 2022-05-16

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经历过此次疫情，有专家说“三四线城市落败已是定局”。理由是人口大量流出、棚改模式叫停，城市住房过剩。徐州作为三线城市又是否有这样的危机？本文将从三个方面论述徐州并未存在落败危机。

01人口回流与棚改推进，宏观上具增长动力

首先，从人口层面来说，全国人口整体流向是从西北内陆到东南沿海，徐州地处东南沿海和南北交通要道，有一定地理优势。虽然与苏南城市相比，人口流出情况相对明显，但是作为淮海经济区中心城市，对周边城市的人口虹吸效应愈发凸显，在全国三四线城市中并不是人口大量流出型城市。

再从棚改层面来说，日前，住建部发布2019年棚户区改造工作拟激励城市名单，对10个城市的棚户区改造工作进行激励支持。经过专家组综合评定，徐州以总分第一的成绩列于名单首位。

就在3月17日，备受期待的大郭庄街道棚改征地补偿安置方案公布，片区即将启动全面拆迁，并且根据官方消息，今年徐州计划实施新征收项目129个，约1828.47㎡。在徐州，增长乏力还不存在。

02整体市场健康，改善需求助推房价上涨

其次从当前徐州市场情况来看有以下几点特征：

根据国家统计局公布的数据来看，徐州新建商品住宅房价连续上涨49个月。从克而瑞徐州近五年的实际成交数据也可以看到成交均价的走向。

聚焦具体市场情况，可以发现几家欢喜几家忧。我们观察到在市场逐渐复苏之后，不少楼盘开始全面上调价格。如：富春山居3月1日起，在售房源价格全部上涨；恒大潘安湖生态小镇3月1日起开始调价；绿地国博城，3月1日开始全面调价，优惠取消1%等等。

与此同时，也有几家楼盘因为降价遭到业主维权。但是这种冷热不均的情况也是市场的正常表现，并不意味着徐州整体市场处于不健康的状态。

徐州市场主流房价集中在1-2万，梯度相对较小。这与财富分配结构、收入层级、城市的产业结构有关。以上是决定性因素，但除此之外，也和徐州城区发展、房地产市场的操盘格局、地价分布情况息息相关。

从徐州现在的房价分布来看，有很多单价低、总价低的房子，对于没有资金积累的年轻人来说，安家置业的压力相对较小，这对于吸引周边城市人口的流入也是十分重要的因素之一。近两年我们也看到徐州房地产市场引入了“中央空调+地暖+新风系统”的精装修标配，这是产品质量的升级，与此同时，也带来了房价的上涨。

这是合理的升级，想住进更美好的房子、体验更优质的品质，自然要付出更多溢价。一般来说，供需与价格相关，尤其在房地产市场，大家根据自身需求买房，大家都喜欢的房子，房价自然也水涨船高。

那么随着改善需求的旺盛，调性拔高和引入更高端的产品系，房价上涨也是必然的趋势。若因控制价格失去合理利润，便会面临开发商通过“减配”、“降档”来维持利润的情况。

03政策环境向好，加速市场复苏

再者，政策环境向好，房贷利率出现下降趋势。

3月16日，央行在连续19日暂停逆回购操作后，实施普惠金融定向降准，对达到考核标准的银行定向降准0.5至1个百分点。在此之外，对符合条件的股份制商业银行再额外定向降准1个百分点，支持发放普惠金融领域贷款。以上定向降准共释放长期资金5500亿元。

这意味着疫情冲击下，寒彻刺骨的楼市行情又迎来了一阵暖风。反观徐州，在疫情期间并未出台任何针对性的救市政策。

我们认为这一方面表现出政府对徐州房地产市场的信心。另一方面，不少“一城一策”被紧急叫停，我们必须认识到房住不炒是红线，但不炒房，不意味着不涨价。房价涨跌是由城市购买力最终决定，而不是被政策决定，政策作为调控手段并不会起决定性作用。

综上，我们必须承认目前徐州作为三线城市与二线乃至一线城市的差距，但是对于“三四线城市必然落败”的一棒子言论，以徐州的实力还无法认同。