房产企业卖房附赠业务个人所得税风险分析
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房产企业卖房附赠业务，我与大家分享了买房送车位、买房送装修、买房送面积、买房送家电，那么，业主“无偿”得到的这些“赠品”，是否缴纳个人所得税？如果需要，房地产企业是否是有义务代扣代缴业主的个人所得税呢？
带着问题，我们来分析卖房附赠业务中个人所得税的风险。
一、其他所得
我们要明确一个概念“其他所得”。根据《个人所得税法》的规定，个人所得税中11个税目，卖房附赠业务适用的税目，只能通过“其他所得”来体现，税法原文表述是 “经国务院财政部门确定征税的其他所得”。这里的“其他所得”，是不是理解为除过工资薪金、劳务报酬等之外的所得都可以叫做“其他所得”？
打麻将赢了200块钱是否属于其他所得？马路边捡到一分钱，没有交给警察叔叔装自己的腰包，是否属于其他所得？
不是的！表述很明确，只有国家财政部门才有权认定什么所得属于“其他所得”。目前，据我个人了解，财政部规定的“其他所得”仅仅有10个（详见附件），除此之外，均不得认定为“其他所得”，也不得征收个人所得税。
二、赠送部分是否计征个人所得税
财政部、国家税务总局发布《关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税[2011]50号） 文件规定：
一、企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：
1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；
2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；
3.企业对累积消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品。
二、企业向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，取得该项所得的个人应依法缴纳个人所得税，税款由赠送礼品的企业代扣代缴：
1.企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
2.企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得，按照“其他所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
3.企业对累积消费达到一定额度的顾客，给予额外抽奖机会，个人的获奖所得，按照“偶然所得”项目，全额适用20%的税率缴纳个人所得税。
通过文件，结合具体的业务，我们来做总结：
1、房地产企业“打折”销售房子，“折扣部分”不征收个人所得税
2、在销售房子的同时，给予业主的赠品，不征收个人所得税。（提示：买房子和赠送同时存在。）
3、开盘期间，促销活动“看房有礼”，只要看房子的均有“精美礼品”赠送，需要代扣代缴个人所得税。（提示：没有买房子，仅仅赠送礼品。）
4、邀请业主参加的座谈会、意见咨询会等赠送的礼品需要征收个人所得税。
5、定期在购房业主举办的抽奖活动，业主抽奖的礼品，需要代扣代缴个人所得税。
三、房产企业具有代扣代缴个人所得税义务
根据《个人所得税法》规定，个人所得税，以所得人为纳税义务人，以支付所得的单位或者个人为扣缴义务人。扣缴义务人每月所扣的税款，自行申报纳税人每月应纳的税款，都应当在次月十五日内缴入国库，并向税务机关报送纳税申报表。
所以，房地产企业在卖房附赠业务中，是作为代扣代缴纳税义务人的，这一点大家要清楚。
四、赠送的礼品要符合经营常规
赠送礼品的价值，我认为不能超过产品的价值，总不至于“买家电送房子”，“买装修送房子”吧？！个人意见，一般情况下，赠品不超过主要产品价值的10%， “一般情况”，你懂得。
附件：
经国务院财政部门确定征税的其他所得
1、《国家税务总局关于对中国科学院院士荣誉奖金征收个人所得税问题的复函》（国税函发[1995]351号）
对中国科学院院士荣誉奖金，应按《中华人民共和国个人所得税法》的其他所得应税项目，依20%的比例税率计征个人所得税。
2、《财政部、国家税务总局关于银行部门以超过国家利率支付给储户的揽储奖金征收个人所得税问题的批复》（财税字〔1995〕64号）
对银行部门以超过国家规定利率和保值贴补率支付给储户的揽储奖金，应按经国务院财政部门确定征税的其他所得应税项目征收个人所得税。
3、《国家税务总局关于未分配的投资者收益和个人人寿保险收入征收个人所得税问题的批复》（国税函发〔1998〕546号）
对保险公司按投保金额，以银行同期储蓄存款利率支付给在保期内未出险的人寿保险保户的利息（或以其他名义支付的类似收入）。
4、《国家税务总局关于个人所得税有关政策问题的通知》（国税发〔1999〕58号 ）
对于个人因任职单位缴纳有关保险费用而取得的无赔款优待收入，按照其他所得应税项目计征个人所得税。
5、《国家税务总局关于股民从证券公司取得的回扣收入征收个人所得税问题的批复》（国税函〔1999〕627号） 对于股民个人从证券公司取得的此类回扣收入或交易手续费返还收入。
6、《国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》 （税函〔2000〕57号）
部分单位和部门在年终总结、各种庆典、业务往来及其他活动中，为其他单位和部门的有关人员发放现金、实物或有价证券。
7、《财政部、国家税务总局关于个人所得税有关问题的批复》（财税〔2005〕94号）
个人为单位或他人提供担保获得报酬。
8、《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函〔2006〕865号）
商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。
9、《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）
房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得
10、《财政部、国家税务总局关于企业促销展业赠送礼品有关个人所得税问题的通知》（财税〔2011〕50号）
企业在业务宣传、广告等活动中，随机向本单位以外的个人赠送礼品，对个人取得的礼品所得。
企业在年会、座谈会、庆典以及其他活动中向本单位以外的个人赠送礼品。
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