国海政策 · 夏磊｜开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何

2022年1月百强房企销售金额、销售面积同比-41%、-44%，市场整体低迷，行业下行压力仍大。我们分线拆析房地产市场韧性，探讨需求现状及后市支撑因素。本篇二线城市分析，是我们“开年看地产系列”的第一篇。

· 二线城市整体韧性较强，市场回暖明显

2021年成交量10月筑底，年末回温。以30个大中城市的二线城市为样本，后半年成交量一路下行，10月完成筑底，随后缓慢回温，10-12月成交面积分别为526.3万平，662.0万平，859.8万平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。2022年1月，二线城市商品房成交面积616.1万平，同比下滑13.4%，降幅企稳；除夕到年初五，二线城市商品房成交面积2.3万平，相较去年春年假期同增33.5%，市场回暖明显。

2021年成交价9月筑底回温。以天津、重庆等35个二线样本城市为例，6月成交价开始下跌，9月达最低仅14940.9元/平，随后价格回升，10-12月成交均价分别为15927.5元/平，16425.4元/平，16199.6元/平。分地区来看，总体走势平稳，长三角地区涨幅最高，2021年1-12月，涨幅为12.9%，其他地区涨幅较为平稳，其中，2021年1-12月，环渤海地区涨幅5.3%，中西部地区涨幅1.6%，珠三角地区涨幅0.5%。

以我们实地调研的杭州为例，在8·5限购收紧和疫情反复的影响下，楼市依然表现出强大的市场韧性。从新房来看，全年新房成交20.9万套，创5年新高，分月看，年中市场较为清冷。2022年1月新房成交10323套，同增5%。

· 土地质量、竞拍规则优化，企业拿地意愿提升

2021年三轮集中供地整体呈现“一火、二凉、三回暖”特征。22城中二线城市第一次集中供地，出让859宗，流拍率6.2%；第二次集中供地，出让1026宗，流拍率39.9%；第三次集中供地，出让667宗，流拍率22.9%。宁波、杭州、成都等二线城市第三轮供地成交额走高、溢价率提升，复苏明显。

第三轮供地中，多数城市优化拿地规则，供地质量边际改善，房企拿地积极性提高。以杭州为例，第三次土拍规则边际改善，提升了开发商参拍意愿，例如：提升新房限价；恢复了“预公告”的勾地政策、出让金缴纳周期延长，降低了房企参拍资金压力；取消了“竞品质、现房限售”，改为定品质；土地溢价率上限由15%下调至10%，保证金从地价20%降到了地价10%，最高不超过5000万；达到封顶价之后不再竞自持或者配建，摇号能够为房企省下更多利润。2021年拿地金额TOP3的房企是滨江、绿城、华润。

· 需求没有消失，随着抑制因素消失，需求会逐步释放

居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格，主要由限购等因城施策措施影响。购房能力，对于一二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。

2021年下半年市场走低，主要由于热点城市调控打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧购房者观望等因素影响。

针对购房资格，央行、中央经济工作会议等屡次提及“满足购房者合理住房需求”，部分城市通过人才引进政策，对限购政策进行实质性放松。例如，长春市2021年12月30日发布《关于调整落实人才和进城农民购房补贴政策的通知》，针对不同类型人才采取不同程度补贴，吸引人才来长春落户。

针对购房能力，主要通过降商贷利率、降公积金首付比例、提高公积金贷款额度。商贷利率，通过降低LPR及加点来实现，现在商贷的量很充足，各地房贷利率走低、放款提速，有利于需求释放，例如，杭州首套LPR+120BP、二套LPR+130BP，利率下降空间仍大。公积金政策，则主要通过降低公积金首付比例，增加最高贷款额度来实现。例如，福州市2022年1月28日颁布《关于调整部分住房公积金政策的通知》，包括降低第二次公积金贷款的首付比例至40%，取消二次公积金贷款时间间隔等在内的四项具体政策；宁波市自2022年1月1日起，二孩、三孩家庭连续缴存住房公积金满2年、首次申请、且用于首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户；南宁市于2022年1月16日发布首套房公积金贷款的最高额度由原先60万元提升至70万元，二套房公积金贷款最高额度从50万元提升至60万元。

针对购房意愿，随着高杠杆房企出险，地方政府三令五申“保交楼”，购房者对市场预期已不及去年悲观。根据集中供地数据，同一区域，不同批次地块，楼面价呈现温和上升趋势，不同批次价差效应，会推动购房者尽早“入市上车”。

以杭州为例，8·5限购收紧，30%的购房者失去购房资格。这部分需求并没有消失，会在未来2-3年缓慢释放。户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘，依然需要摇号、拼社保。以万科星潮映象府为例，地处钱江世纪城板块，钱塘江畔，对面就是杭州的CBD、政治、金融中心——钱江新城。项目自带SKP，另有万象天地商业在旁边，户型176-203平，均价4.5万元/平，周边二手房均价7万元/平，首套冻资200万、二套冻资400万，仅94套房源，超5000人登记。

· 供地变优、户型变大，改善需求成为后市重要支撑因素

二线城市城区优质地块供给增多，该类地块项目一般户型大、产品力优，与后疫情时代的“品质改善需求”契合。2017至2020年，二线城市商品住宅销售套均面积增长较快，近两年逐渐维持在115平/套，表明居民不断追求居住空间尺度增加。

大户型、改善型产品受欢迎，主要受两方面原因影响。一方面，鼓励生育政策的出台，随着家庭规模变大，原有小户型不再满足使用需求。另一方面，购房资格稀缺，购房者换房置业成本高，对“房票”格外珍视，一步到位置业的诉求比以往更强烈。

从2021年全年数据来看，二线城市市场供需更加匹配，结构均以改善为主。90-140平普通住宅的批准上市套数和成交套数均超50%。以杭州和武汉为例，面积在90-120平是主力成交户型。

风险提示  政策支持不及预期，市场超预期下行，样本城市数据局限等。

1、二线城市整体韧性较强，市场回暖明显

2021年成交量10月筑底，年末回温。以30个大中城市的二线城市为样本，后半年成交量一路下行，10月完成筑底，随后缓慢回温，10-12月成交面积分别为526.3万平，662.0万平，859.8万平，同比-24.6%、-10.6%、-7.7%。2022年1月，二线城市商品房成交面积616.1万平，同比下滑13.4%，降幅企稳；除夕到年初五，二线城市商品房成交面积2.3万平，相较去年春年假期同增33.5%，市场回暖明显。

2021年成交价9月筑底回温。以天津、重庆等35个二线样本城市为例，6月成交价开始下跌，9月达最低仅14940.9元/平，随后价格回升，10-12月成交均价分别为15927.5元/平，16425.4元/平，16199.6元/平。分地区来看，总体走势平稳，长三角地区涨幅最高，2021年1-12月，涨幅为12.9%，其他地区涨幅较为平稳，其中，2021年1-12月，环渤海地区涨幅5.3%，中西部地区涨幅1.6%，珠三角地区涨幅0.5%。

以我们实地调研的杭州为例，在8·5限购收紧和疫情反复的影响下，楼市依然表现出强大的市场韧性。从新房来看，全年新房成交20.9万套，创5年新高，分月看，年中市场较为清冷。2022年1月新房成交10323套，同增5%。

2、土地质量、竞拍规则优化，企业拿地意愿提升

2021年三轮集中供地整体呈现“一火、二凉、三回暖”特征。22城中二线城市第一次集中供地，出让859宗，流拍率6.2%；第二次集中供地，出让1026宗，流拍率39.9%；第三次集中供地，出让667宗，流拍率22.9%。宁波、杭州、成都等二线城市第三轮供地成交额走高、溢价率提升，复苏明显。

第三轮供地中，多数城市优化拿地规则，供地质量边际改善，房企拿地积极性提高。以杭州为例，第三次土拍规则边际改善，提升了开发商参拍意愿，例如：提升新房限价；恢复了“预公告”的勾地政策、出让金缴纳周期延长，降低了房企参拍资金压力；取消了“竞品质、现房限售”，改为定品质；土地溢价率上限由15%下调至10%，保证金从地价20%降到了地价10%，最高不超过5000万；达到封顶价之后不再竞自持或者配建，摇号能够为房企省下更多利润。2021年拿地金额TOP3的房企是滨江、绿城、华润。

杭州第三次集中供地，24宗地块竞价触顶需摇号，14个板块涨幅有限价。相较于第二批土拍17宗地块停牌，第三次土拍全部出让，平均溢价率上升约2.4%。主城区地块近六成，1宗为住宅用地。大型房企云集，本地小型房企也积极参与。大品牌如华润、绿城、龙湖，浙系小房企如中豪、坤和、富春山居集团都成功拍地。

3、需求没有消失，随着抑制因素消失，需求会逐步释放

居民购房需求顺利释放需要三大条件：有购房资格、有购房能力、有购房意愿。购房资格，主要由限购等因城施策措施影响。购房能力，对于一二线城市来讲，房价高、套均总金额较高，居民依赖信贷，主要由首付比例、贷款利率等信贷环境影响。购房意愿，则主要受“房价是否会继续上升”、“期房能否如期交付”的心理预期影响。

2021年下半年市场走低，主要由于热点城市调控打补丁、按揭额度收紧、房企流动性危机加剧购房者观望等因素影响。第三季度开始，各地楼市调控政策持续加码，杭州、厦门、海口、西安、成都等二线城市各自出台不同程度的收紧政策。以杭州为例，7月2日工行、建行、农行等多家银行集体调整房贷利率，调整后首套房贷利率5.9%，二套房贷利率6.0%；8月5日又出台限购新政，30%购房者失去购房资格，需求端收紧，市场走低。

针对购房资格，央行、中央经济工作会议等屡次提及“满足购房者合理住房需求”，部分城市通过人才引进政策，对限购政策进行实质性放松。例如，长春市2021年12月30日发布《关于调整落实人才和进城农民购房补贴政策的通知》，针对不同类型人才采取不同程度补贴，吸引人才来长春落户。

针对购房能力，主要通过降商贷利率、降公积金首付比例、提高公积金贷款额度。商贷利率，通过降低LPR及加点来实现，现在商贷的量很充足，各地房贷利率走低、放款提速，有利于需求释放，例如，杭州首套LPR+120BP、二套LPR+130BP，利率下降空间仍大。公积金政策，则主要通过降低公积金首付比例，增加最高贷款额度来实现。例如，福州市2022年1月28日颁布《关于调整部分住房公积金政策的通知》，包括降低第二次公积金贷款的首付比例至40%，取消二次公积金贷款时间间隔等在内的四项具体政策；宁波市自2022年1月1日起，二孩、三孩家庭连续缴存住房公积金满2年、首次申请、且用于首套自住住房的，住房公积金最高贷款额度由60万元/户提高至80万元/户；南宁市于2022年1月16日发布首套房公积金贷款的最高额度由原先60万元提升至70万元，二套房公积金贷款最高额度从50万元提升至60万元。

针对购房意愿，随着高杠杆房企出险，地方政府三令五申“保交楼”，购房者对市场预期已不及去年悲观。根据集中供地数据，同一区域，不同批次地块，楼面价呈现温和上升趋势，不同批次价差效应，会推动购房者尽早“入市上车”。

以杭州为例，8·5限购收紧，30%的购房者失去购房资格。这部分需求并没有消失，会在未来2-3年缓慢释放。户型好、位置优、价格倒挂的热门楼盘，依然需要摇号、拼社保。以万科星潮映象府为例，地处钱江世纪城板块，钱塘江畔，对面就是杭州的CBD、政治、金融中心——钱江新城。项目自带SKP，另有万象天地商业在旁边，户型176-203平，均价4.5万元/平，周边二手房均价7万元/平，首套冻资200万、二套冻资400万，仅94套房源，超5000人登记。

4、供地变优、户型变大，改善需求成为后市重要支撑因素

二线城市城区优质地块供给增多，该类地块项目一般户型大、产品力优，与后疫情时代的“品质改善需求”契合。2017至2020年，二线城市商品住宅销售套均面积增长较快，近两年逐渐维持在115平/套，表明居民不断追求居住空间尺度增加。

大户型、改善型产品受欢迎，主要受两方面原因影响。一方面，鼓励生育政策的出台，随着家庭规模变大，原有小户型不再满足使用需求。另一方面，购房资格稀缺，购房者换房置业成本高，对“房票”格外珍视，一步到位置业的诉求比以往更强烈。

从2021年全年数据来看，二线城市市场供需更加匹配，结构均以改善为主。90-140平普通住宅的批准上市套数和成交套数均超50%。以杭州和武汉为例，面积在90-120平是主力成交户型。

风险提示： 政策支持不及预期，市场超预期下行，样本城市数据局限等。

证券研究报告《开年看地产：二线城市房地产市场韧性如何》

对外发布时间：2022年2月8日

发布机构：国海证券股份有限公司

本报告分析师：夏磊

SAC编号：S0350521090004

行业&政策展望系列报告

重要会议解读报告

地方财政系列报告

房地产税系列报告

共同富裕系列报告

稳增长系列报告

房地产行业系列报告

重要提示

本公众号推送观点和信息仅供国海证券股份有限公司（下称“国海证券”）研究服务客户参考，完整的投资观点应以国海证券研究所发布的完整报告为准。若您非国海证券研究服务客户，为控制投资风险，请取消订阅、接受或使用本公众号中的任何信息。本公众号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。国海证券不会因订阅本公众号的行为或者收到、阅读本公众号推送内容而视相关人员为客户。

本公众号推送观点和信息仅供国海证券股份有限公司（下称“国海证券”）研究服务客户参考，完整的投资观点应以国海证券研究所发布的完整报告为准。若您非国海证券研究服务客户，为控制投资风险，请取消订阅、接受或使用本公众号中的任何信息。本公众号难以设置访问权限，若给您造成不便，敬请谅解。国海证券不会因订阅本公众号的行为或者收到、阅读本公众号推送内容而视相关人员为客户。

本公众号不是国海证券的研究报告发布平台，只是转发国海证券已发布研究报告的部分观点，订阅者有可能会因缺乏对完整报告的了解或缺乏相关的解读而对资料中的关键假设、评级、目标价等内容产生理解上的歧义，应以国海证券研究所发布的完整报告为准，且须寻求专业人士的指导及解读。

本公众号及国海证券研究报告所载资料的来源及观点的出处皆被国海证券认为可靠，但国海证券不对其可靠性、准确性、时效性或完整性做出任何保证。本微信号推送内容仅反映国海证券研究人员于发出完整报告当日的判断，本公众号所载的资料、意见及推测有可能因发布日后的各种因素变化而不再准确或失效，国海证券不承担更新不准确或过时的资料、意见及推测的义务，在对相关信息进行更新时亦不会另行通知。

在任何情况下，本公众号所载信息、意见不构成对任何人的投资建议，所述证券或金融工具买卖的出价或征价，评级、目标价、估值、盈利预测等分析判断亦不构成对具体证券或金融工具在具体价位、具体时点、具体市场表现的投资建议。对任何直接或间接使用本公众号所载信息和内容或者据此进行投资所造成的任何一切后果或损失，国海证券及/或其关联人员均不承担任何形式的法律责任。

本微信号及其推送内容的版权归国海证券所有，国海证券对本微信号及其推送内容保留一切法律权利。未经国海证券事先书面许可，任何机构或个人不得以任何形式转载、翻版、复制、刊登、发表、修改、仿制或引用本订阅号中的内容，否则将承担相应的法律责任，国海证券就此保留一切法律权利。