大摸查！松山湖700万平产业园，到底有多“空”？

没想到啊，松山湖的产业园，也空置不少。

松山湖是东莞全力打造的高科技产业聚集区，也是东莞产业升级的龙头。

这里，寄托着东莞高质量发展的希望。

我们也看到了松山湖的20年腾飞。

截至2021年，这里聚集着12120家企业，规上企业工业总产值达到3398.36亿元，园区全年进出口总额达953.86亿元。进出口总额比宁夏、甘肃、青海、西藏加起来还要高。

先进制造业增加值和高技术制造业增加值均占园区规上工业增加值的50%以上。

松山湖的产业数据如此亮眼，就像一颗明珠熠熠夺目。但在聚光灯之外，松山湖也有一些并不那么耀眼的地方。

今天，我们就来聊聊松山湖产业园的空置率。

松山湖到底有多“空”？

中国（深圳）综合开发研究院研究员、中国城市经济专家委员会副主任宋丁教授2021年曾到松山湖考察。

据其所言，从多方反馈情况来看，松山湖科学城各园区的工商业物业空置面积高达300万平左右。（来源：综合开发研究院）

| 中国电子信息技术松山湖产业园（来源：东莞松山湖高新技术产业开发区网站）

以中国电子信息技术松山湖产业园为例，园区2018年正式招商。

显示2020年时已出租面积约30000平，剩余可招商面积39000平。

产业君也从相关渠道获知，目前松山湖共有约600-700万平的产业园项目，空置超过300万平。与宋丁教授所言大致吻合。

翻看松山湖管委会的官方网站，可以看到“找场地”一项中有30个产业园的相关信息，从中也可一窥松山湖产业园空置现状。

例如：汉企联文化科技产业园，总建筑面积82054平，已招商面积仅约1万平。

| 来源：东莞松山湖高新技术产业开发区网站

中科·创新广场，总建筑面积为115495平，已入住企业占用面积共55000平，

| 来源：东莞松山湖高新技术产业开发区网站

联合金融-北部，已招租面积约4.3万平，剩余可招租面积约2.3万平。

| 来源：东莞松山湖高新技术产业开发区网站

如此巨大的空置面积，说明松山湖产业萧条吗？

无关好坏，只关抉择

事实上，如果我们回头看看松山湖高科技产业园区成立之初就定下的基调和这些年松山湖的政策导向，就会明白现在松山湖产业园的空置，更关乎于一种选择。

早在2001年园区规划之时，东莞曾提出建设松山湖的“四个先后”。

“先投入后收益开发”、“先限入后调整”、“先引资后培养”、“先工业后房地产”。

其中“先限入后调整”就是指要提高企业进园的门槛，松山湖主要目标是吸引世界500强企业和国内外有实力的研发队伍和研发机构。

当时内部有一份报告是这么讲的——“大企业集团决不喜欢有这一堆的小企业与其相邻，一家研发机构也决不喜欢有一群打工仔、打工妹整天在其旁边进进岀出。”这话说的是相当直白。（来源：莞闻社）

20年来，松山湖正是这样做的。古人形容豪门望族为“高门”，松山湖这座科技园里的豪门确确实实的是一家“高门”。

例如2021年发布的《东莞松山湖产业用地管理暂行办法》。

要求单位面积投资密度不少于600万元/亩，产值不少于1200万元/亩，年税收入库税额不少于150万元/亩。

| 来源：东莞松山湖高新技术产业开发区管理委员会

据产业君近期整理，东莞的产业准入标准高，其中松山湖更是严格。

详情可戳：多图多表！东莞招商引资产业项目，准入门槛看这里→

古代的豪门用砖瓦院墙拦下了黎民黔首，进而“谈笑皆鸿儒，往来无白丁”。

松山湖也用软性的“高门槛”，确保了跨入这道“门槛”的皆是高新技术产业企业、大企业总部，或是研发机构——这些都是松山湖建立之初所希冀的目标。

一些大企业相关的上下游配套企业，用热望的眼光目送大企业总部进驻松山湖之后，自己只能退而求其次选择落户在周边的协调区。

例如华为终端的配套企业华朗科技项目落户茶山镇，李群自动化的制造部分位于大朗镇。他们在高门之外，配合着舞台最闪耀的那些身影而存在。

我们常说，成年人的世界，没有对错，只有选择。

松山湖目前的产业空置，很大程度上正是松山湖20年来的产业选择所决定的。

产业园投放量大，供大于求

正是因为松山湖的高门槛高标准，将松山湖打造成了全国第四个国家综合性科学中心，成了东莞产业升级的龙头。

同样也是高门槛高标准，很大程度上导致了目前产业园物业大量空置的局面。

导致松山湖产业园空置率高的另一个原因是产业园投放量较大，导致产业园物业供大于求。

产业君梳理松山湖产业园的历史脉络时，留意到曾出现过产业园物业投放量相对较大和相对集中的历史。

仅2012-2014年左右，产业园高速、扎堆发展，集中向市场投放了近300万平方米的产业园项目。

| 来源：东莞松山湖高新技术开发区管理委员会

| 来源：东莞市松山湖区域产业园区市场深度研究分析报告

而至今，松山湖产业园的入驻面积也只有约300万平左右。

值得一提的是，到2019年时松山湖高新区剩余可开发用地仅有1968.51公顷，占园区总面积的18.40%。其中已批未供760.27公顷，住宅、商业、研发、工业、教育、道路等几大类用地的指标都已捉襟见肘。（来源：莞闻社）

这意味着，前些年大量的产业园项目密集建成投入市场，冷落空置。而未来想建更符合新时代要求的产业园，则难有土地指标。

当然，高门槛、供应大是一方面，另一方面则是近来年松山湖龙头企业所面临的外部挑战，对产业园需求端的增长也有不小的影响。

空置率影响租金收入，开发商谋求出路

大量的物业空置对开发商是一种昂贵的负担，开发商也很“伤”。

松山湖的园区物业不允许销售，只能运营出租，也就是说开发商需要依靠产业园的租金收入来偿还开发贷款。

目前松山湖产业园如此巨大的空置意味着供大于求，供求失衡进一步压低了租金单价。

据在安居客网站查询结果，松山湖写字楼租金多在30－40元/平方米/月之间，部分甚至低于30元/平方米/月。

| 来源：安居客

低入驻率与低租金叠加，租金收入进一步被压低，部分开发商要面临极大的资金成本压力。

据一名在松山湖某项目做招商的朋友曾吐槽：每平方米租金30来块钱，入驻率5-6成，租金收入扣除杂七杂八的税费和运营费用后，还不够还开发贷的利息。（来源：第二放映室，@观茬君）

当租金收益不足以支持园区开发商的资金形成正循环，部分撑不住的开发商就必然会谋求“出路”。

有开发商想出了建设类别墅形态的“私人定制企业总部”以及类高层住宅形态的公寓，用以租代售的形式销售，这也正是开发商针对产业园物业无法快速回笼资金的一种偏招。

| 来源：阳光热线问政平台

然而这一行为在2021年初被松山湖管委会专项整治。

| 来源：南方plus

要直面高空置率的问题，仍要回归到两个根本的原因上来：进入松山湖的高门槛与现阶段产业园区的供大于求。

偏偏这两个原因很大程度上又是相互矛盾的对立关系。从过去几年的入住率来看，想要守住门槛仅仅寄希望于招商来消化空置面积是难以实现的。

似乎焦点又指向了松山湖的准入门槛。

我们说松山湖的高门槛无关对错，而是一种选择，20年来松山湖的选择是高门槛，帮助松山湖引进了华为等一批先进技术企业。

世易事移的如今，松山湖的门槛是否需要求变呢？当初定下的基调是“先限入后调整”，不知道在外部环境跌宕起伏的当下，是否已经出现了“调整”的契机？

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