[三旧改造] 第二回：“拆二代”取得征收房屋补偿款是否需要纳税

Original 税月如歌如歌税月 2023-02-24

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对于众多普通老百姓而言，“富二代”、“官二代”基本上与咱们没啥关系，唯一可能乌鸡变凤凰的就数“拆二代”了。

与棚户区改造、城中村改造、新农村城镇化建设如影随形的是一大批拆迁户，从而造就了一个特殊群体“拆二代”。

房屋拆迁补偿增值税之争

在之前与一个客户洽谈三旧改造方案时，曾经有人建议将土地以市场价格转让给改造主体，而房屋等地上附着物则以拆迁补偿的方式支付，其设计的前提是认为拆迁补偿不需要纳税。

为此小编与客户发生了激烈的讨论。

主张地上附着物拆迁补偿免税的依据是在营业税时期《国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税的批复》（国税函[2007]969号）中明确：对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权，并按照《中华人民共和国土地管理法》规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物（包括不动产）的补偿费不征收营业税。

其实这个文件是有前提的：一是因公共利益或城市规划需要；二是只包括政府收回土地使用权，也就是必须取得收回土地使用权的正式文件，并不包括政府收购和市场主体之间的转让；三是按标准支付，也就是超过标准支付的补偿款不在不征税范围。

在营业税时期，在政府收回土地使用权的情形下符合条件时对地上附着物的补偿可以免税，而对于市场主体转移土地及地上附着物时，无论是理论界还是实务界均认为，地上附着物是以拆迁补偿的形式出现也好，是以转让的方式出现也好，都是应当正常纳税的，对此并无争议。如果存在争议只能说是认知上的偏差了。

营改增以后，在政府收购或者市场主体改造情形下，对于土地和地上附着物的补偿均需要缴纳增值税，这一点也是毋庸置疑的。

而争议的焦点就在于政府收回国有土地使用权时，对于地上附着物的补偿是否征收增值税，税务文件并无明确的规定。部分省市明确需要征税，例如北京、湖北、厦门等，当然也有明确不需要征税的，例如河北。

广东三旧税收指引（2019）在征求意见稿中出现“被征收方的土地被政府征收（收回）时，如地上附着物(包括不动产）一并被征收并取得经济利益应根据现行规定按对应税目缴纳增值税。”的表述，但是在正式稿中却把这一规定删除了。同样类似的表述“农村集体经济组织的土地交由政府出让时，如地土附着物(包括不动产)一并交给政府并取得经济利益，应根据现行规定按对应税目缴纳增值税。"最终也未在正式稿中出现。

小编有话说：这一改变意味着原本广东的做法是想明确征税的，而在征求意见过程中对此最终未能形成统一意见，因此没有明确是征或是不征，主管税务机关与纳税人则需要根据情形和税收政策作出判断，不可避免的也会产生一些争议。对此小编还是倾向于要征税的，虽然有观点认为政府拆迁不是正常的商业行为，但是这并不能改变转让资产的事实，在没有法律法规规定免税的情形时，税务机关依法征税时纳税人很难抗辩。

房屋拆迁补偿何时免土地增值税

01.政府征收

对被征收单位或个人因国家建设的需要而被政府批准征用、收回房地产的，免征其土地增值税

02.政府收购

该地块已纳入县（区）级以上“三旧”改造规划的，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条第四款及《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号文）第四条有关规定，免征原权属人的土地增值税。

该地块未纳入县（区）级以上“三旧”改造规划的，需要按转让旧房申报缴纳土地增值税。

03.企业收购

企业收购与政府收购在土地增值税方面的税收待遇一致，关键是地块是否纳入县（区）级以上“三旧”改造规划。

不过对于收购方而言，如果地块已经纳入县（区）级以上“三旧”改造规划被收购方因此免征土地增值税，此时对于收购方而言，开发销售以后土地增值税清算时该地块的扣除成本同样值得探讨。