主流利率指统计期内房贷成交最集中的利率点位，利率指数基期为2019年1月。3.

10月17日，据媒体报道，9月底，自然资源部给各省市自然资源主管部门下发文件，建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。如果这一消息属实，我们认为，“取消地价限制”和“取消远郊区容积率1.0限制”，能够鼓励市场形成更高品质的住房，引领换房群体的改善需求释放。过去我国城镇化快速推进过程中，住房缺口较大，为更有效地利用土地资源，监管部门推出“禁墅令”。国土部要求所有新出让的宅地容积率不得低于1.0。经过近二十年的发展，我国住房已经从总量短缺转为结构性供给不足，进入结构优化和品质提升的发展时期，居民对房子的要求从“有没有”转向“好不好”，有房群体对“好房子”的需求得不到满足。一是住房空间有待提高文献研究表明，过于拥挤的居住环境可能会对身心健康、与他人的关系以及儿童的发展产生负面影响。国际上测度“过于拥挤”的指标主要有四个：每个房间的人数（PPR）、每间卧室的人数（PPB）、人均居住面积（USFPP）、PPR和USFPP的交叉值。最常用的是方法是基于每个房间的人数来测度过于拥挤。英国ODPM报告给予的标准是，每个房间多于0.75人-每个房间多于1.5人，即人均住房间数小于0.67间属于过度拥挤。美国住房和城市发展部（HUD）给予的标准是每个房间多于1人，即人均住房间数小于1被认为处于过于拥挤的环境。另根据欧盟的标准，如果一个住户可随意支配的房间少于以下这些，那么可以认为该住户的居住条件是过于拥挤的：-家庭共用的1个房间-夫妻共用的1个房间-单身成年人私用的1个房间（18岁以上）-2名同性青少年共用的1个房间（12-17岁）-2名异性青少年各自1个私用房间（12-17岁）-2名儿童共用的1个房间（12岁以下）相比而言，2020年我国城市家庭户居民的人均住房间数为0.99，其中上海和天津均低于0.90，北京仅0.91。集体户居民的人均居住条件较家庭户更低。2022年我国出生人口中二孩及以上占比为53.93%。如果参考欧盟标准，有一个孩子的家庭，若与父母同住，合理住房需求至少需要三居室；有两个孩子的家庭，大部分情况下仍需三居室住房；三孩及以上家庭合理住房需求至少需要三居室。而据贝壳数据统计，重点城市存量房中一居室和二居室合计占比达50%，其中北京和上海一居室和二居室合计占比均接近70%。可见对多孩家庭而言，大城市的居住拥挤情况仍较普遍。图1：人均住房间数资料来源：OECD、国家统计局、贝壳研究院

核心观点我国家庭规模经历快速收缩后已跌破3人，2020年为2.62人。独居趋势明显，每4个家庭就有一个独居户，从国际对比看，我国家庭小型化速度更快，发生更早，“未变富先变小”。东三省、京津沪等地城镇家庭规模最小，广东独居比例最高。2021-2035年我国家庭小型化趋势延续。未来，随着我国鼓励生育的政策更加积极，人口出生率的降速放缓，与之高度相关的家庭规模的收缩速度同步放缓，预计2030-2035年我国家庭规模降至2.45人附近。2021-2035年，由人口城镇化及家庭小型化催生的住房需求约4800万套，其中由家庭小型化带来需求增量占比三分之一，高于过去两个十年，未来独居群体尤其是独居老人的住宅适老化改造及居住服务需求值得关注。一、

2022年8月5日，贝壳研究院公众号发布了《2022住房空置率调查报告》，引起了社会上的热议。我们根据来自各地读者/专家等反馈，本着严谨的学术态度，对于报告中所涉及到的“空置率”调研数据问题做出说明：1.

2022年1-4月房企境内外发债2350亿元，同比下降41%。2020年后境内债主导地位短期内难以改变。■

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两会期间，城市新市民的租住需求又成为代表和委员们热议的重点，政府工作报告也提到,要坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性租赁住房建设。近日，清华大学建筑学院住宅与社区研究所联合贝壳研究院发布《新市民租赁需求洞察报告系列之一线城市新市民租赁需求调查》

核心结论1、2022年1-2月房企境内外发债856亿元，同比下降59%。境内债相对稳定，境外债持续低迷影响整体融资规模。2、2月美元债回售操作频繁，投资者信心风险偏好下降，房企美元债回售率走高，将进一步考验房企资金流动性。3、2月房企到期债务压力暂缓，预计3-4月房企到期债务均超千亿，将加大对房企融资能力的考验。年内融资观察1、2022年1-2月房企债券发债规模不足千亿，同比下降59%

核心结论2月全国租赁市场春节后租赁旺季显现，春节后外来人口返城，求职旺季即将到来，租赁市场新增、换租租赁需求增加，推动租赁市场热度止跌上扬。1月全国重点40城租赁市场活跃度淡季触底，2月呈现显著上升趋势，根据贝壳研究院数据，今年2月全国重点40城租赁成交量环比增加103.6%，各城市租赁市场均环比增加超30%，超6成城市市场活跃度翻倍提升，西安解封后2月市场热度超过去年热度峰值的7成。从租金水平来看，2月全国重点40城租金水平为36.8元/平米，租金指数环比微涨0.9%，同比稳中微涨0.8%，比2019年同期仍下跌6.3%，一线城市租金水平相比于2019年同期微涨1.4%。重点40城中仍有近8成城市租金低于疫情前同期，其中西安租金保持略高于2019年同期，此次疫情对西安租金影响较小。2月由于春节假期，重点18城房源空置期延长了8.2天，房源空置期延长使得业主出租信心减弱，2月重点40城新增挂牌房源均价环比下跌5.2%。在有效的疫情防控背景下，预计3月租赁市场热度保持升温，“金三银四”求职旺季带来换租需求增加，3月将迎来今年上半年市场热度峰值。2月重点40城租赁市场活跃度环比翻倍提升，外来人口返城带来新增、换租需求增加，同时部分受疫情抑制的租赁需求释放。1月全国重点40城租赁市场活跃度淡季触底，2月呈现快速回升趋势。根据贝壳研究院数据，今年2月全国重点40城租赁市场成交量环比增加103.6%，去年租赁市场在7月达到年内市场热度高峰后，自去年8月开始连续6个月保持降温趋势，今年2月止跌上扬。一方面是由于春节假期后，城市外来人口陆续返城，叠加春节后求职旺季到来，新增、换租租赁需求快速增加；另一方面是西安、天津、郑州等地此前受疫情抑制的租赁需求快速释放。从成交结构来看，2月全国重点40城，35岁以下租客成交占比达到64.4%，其中30岁以下成交占比达到43.0%，成交居室类型仍以两居室为主，占比达到40.8%，其次为一居室，达到近30%。重点40城中，超6成城市2月市场活跃度翻倍提升，西安市场热度超过去年热度高峰的70%。根据贝壳研究院数据，今年2月全国重点40城各城市的租赁市场成交量均环比增加超过30%，26个城市租赁市场成交量环比翻倍增加，增幅达到或超过100%，租赁市场升温显著。重点40城中，西安成交量增幅最大，由于疫情较为严重，1月西安大部分时间处于封城状态，租赁市场低温运行，1月24日西安全市降为低风险地区，恢复正常通行，受抑制的租赁需求释放，2月租赁市场快速恢复。郑州、天津等地成交量也受到此前疫情的影响，成交增幅较大。一线城市租金优先修复，2月一线城市租金相比于2019年同期微涨1.4%。根据贝壳研究院数据，2月全国重点40城租金水平为36.8元/平米，租金指数环比微涨0.9%，同比稳中微涨0.8%，比2019年同期仍下跌6.3%。从各能级城市来看，2月一线城市租金水平为73.8元/平米，租金指数环比微涨1.2%，同比保持微涨，相比于2019年同期微涨1.4%。新一线城市、其他二线城市租金水平分别为30元/平米、24.4元/平米，租金指数均低于2019年同期水平。一线城市主要有赖于对外来人口的吸引力，租赁需求持续保持旺盛，租金恢复较快。2月重点40城多数城市租金水平未恢复，仍有近8成城市租金低于疫情前同期。根据贝壳研究院数据，2月全国重点40城中超8成城市租金指数环比稳中微涨或基本持平，多数城市租金同比微涨，仍有近8成的城市租金指数低于2019年同期水平，其中大连、廊坊、长春、深圳、呼和浩特、沈阳、郑州、东莞等17个城市2月租金为2019-2022年近四年月租金最低。西安租金水平为26.8元/平米，租金指数环比微涨1.2%，同比保持微涨，仍保持略高于2019年同期，此次短期疫情对西安租金影响较小。2月业主出租信心减弱，重点40城新增挂牌房源均价环比下跌5.2%。根据贝壳研究院数据，今年2月全国重点40城房源挂牌均价环比下跌5.2%，同比微涨2.7%，相比于2019年仍下跌。业主出租信心减弱，主要是由于春节假期因素，业主平均房源空置期延长，贝壳平台全国重点18城平均房源空置期处于较高位置，2月环比1月延长了8.2天，部分业主为了加快房源出租，会选择降低房源租金。预计3月租赁市场热度保持升温，“金三银四”求职旺季带来换租需求增加。由于春节假期后，外来人口返城，以及求职旺季即将到来，租赁市场新增、换租租赁需求快速增加，推动2月全国重点40城租赁成交量翻倍，租赁市场活跃度快速上升，除了租金变动换租外，工作变动是租客换租的第二大原因，故随着“金三银四”求职旺季到来，在有效疫情防控背景下，租赁市场换租需求将保持增加，2月贝壳平台新增带看客户量、新增房源挂牌量均保持超过35%的增长，预计3月租赁市场将保持升温，迎来今年上半年市场热度峰值。指标说明[1]全国重点40城：一线城市：北京、上海、广州、深圳；新一线城市：成都、杭州、重庆、西安、苏州、武汉、南京、天津、郑州、长沙、东莞、佛山、宁波、青岛、沈阳；其他二线城市：合肥、大连、烟台、厦门、石家庄、无锡、南通、徐州、福州、长春、济南、哈尔滨、南昌、太原、贵阳、中山、兰州、惠州；三线城市：廊坊、呼和浩特、芜湖，其中城市能级的分类依据2021年第一财经·新一线城市研究所发布的《2021城市商业魅力排行榜》[2]由于样本量限制，此处选取重点18城：北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、成都、重庆[3]

核心结论北京市2月租赁市场春节后租赁旺季显现，租赁市场新增、换租租赁需求快速增加，租赁市场热度环比止跌上扬。根据贝壳研究院数据，2月北京租赁成交量环比增加35.1%，10个城区成交量均环比增加，超8成商圈租赁成交环比增幅超10%。从租金水平来看，2月北京租金水平为84.2元/平米，租金指数环比微涨0.9%，同比稳中微涨，低于2019年同期2.9%，整体租金保持相对平稳；在城区层面，2月10个城区中，除丰台区外，其余9个城区租金指数均环比微涨，6成城区租金仍低于疫情前同期。2021年度市场热度TOP30商圈中，2月各商圈租赁市场热度均环比升温，7成商圈租金微涨或持平。业主出租信心高于疫情前同期，新增挂牌房源均价相比于疫情前同期微涨1.5%。在有效的疫情防控背景下，预计3月租赁市场热度保持升温，“金三银四”求职旺季带来换租需求增加，3月北京租赁市场将迎来今年上半年市场热度峰值，租金水平将保持平稳。租赁市场热度环比止跌上扬，各城区市场热度均环比升温，超8成商圈租赁成交环比增加超过10%。北京1月租赁市场淡季触底，2月租赁市场呈现显著升温。根据贝壳研究院数据，2月北京市租赁市场成交量环比增加35.1%，10个城区成交量均环比增加，增幅均超过20%；从商圈层面来看，超8成商圈租赁市场成交环比增加超过10%。自去年11月开始，租赁市场连续3个月保持降温后，2月止跌上扬，主要是由于春节后外来人口返京，新增租赁需求旺盛，同时随着“金三银四”求职旺季到来，租客由于换工作从而产生大量的换租需求；从租客年龄占比来看，2月35岁以下青年租客占比仍保持50%以上，成交的居室类型以两居为主，两居成交占总成交量的近50%。北京租金环比稳中微涨，6成城区租金仍低于疫情前同期。根据贝壳研究院数据，2月北京租金水平为84.2元/平米，租金指数环比微涨0.9%，同比稳中微涨，低于2019年同期2.9%，整体租金保持相对平稳。从城区层面来看，除丰台区外，其余9个城区租金指数均环比微涨，涨幅多在2%以内，同比均保持微涨趋势；相比于2019年同期，2月除东城、西城、海淀、昌平区保持微涨或基本持平外，其余6个城区均保持下跌趋势。2021年市场热度TOP30商圈2月市场均环比升温，7成商圈租金微涨或持平。根据贝壳研究院数据，2021年市场热度TOP30的商圈中，2月30个商圈市场热度均保持上升趋势，回龙观、望京、鲁谷租赁市场热度保持领先。从租金水平来看，2月TOP30商圈中，除了广安门、劲松、九棵树（家乐福）、临河里、潘家园、苹果园、双井、望京、枣园等9个商圈环比微跌外，其余21个商圈租金水平均环比微涨或持平。从套均月租金来看，2月TOP30商圈套均月租金最高为双井（10072.2元/套）、最低为顺义城（3755.2元/套）。业主出租信心高于疫情前同期，新增挂牌房源均价相比于疫情前同期微涨1.5%。根据贝壳研究院数据，2月北京新增挂牌房源均价为91.0元/平米，环比微涨0.4%，同比保持微涨，高于2019年同期水平1.5%。2月业主出租信心高于2019年同期，结合业主房源平均空置期来看，虽然由于春节假期因素，2月业主房源平均空置期环比延长了4.6天，但同比减少了7.0天，业主出租信心仍保持相对平稳的状态，并略有增强。预计3月租赁市场保持升温，迎来上半年市场热度峰值，“金三银四”求职旺季带来换租需求增加。春节假期后外来人口返城，新增租赁需求增加，同时春节后职业变动的租客产生大量换租需求，推动北京2月租赁市场活跃度提升。随着“金三银四”求职旺季到来，在有效疫情防控背景下，换租需求将保持增加，2月贝壳平台新增带看客户量、新增房源挂牌量均保持超过10%的增长，预计3月租赁市场将保持升温趋势，迎来上半年市场热度峰值。完整报告下载方式获取完整版《2022年2月北京租赁市场报告》，请前往https://research.ke.com/130/ArticleDetail?id=484，文末点击“下载”即可，感谢您对贝壳研究院的关注！·

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在城镇化快速发展的背景下，我国新市民群体规模庞大且呈现逐步增长趋势。在人口净流入的大城市中，新市民的住房租赁需求旺盛，租赁比例较高，因此租住什么样的房，能不能负担得起，住的是不是安稳，租赁关系是否有保障等话题越发受到全社会的关注。2021年6月国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确将保障性租赁住房作为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题的主要途径。为深入了解大城市中的新市民租赁需求，清华大学建筑学院住宅与社区研究所和贝壳研究院针对全国主要城市，聚焦北京、上海、广州、深圳等四个一线城市的新市民租赁群体，陆续展开了大量的访谈和调研，本次调研有效样本共计6240份，主要覆盖北京、上海、深圳、广州、杭州、天津、成都、南京、武汉、苏州等10个城市，其中一对一深度访谈58位租客，走访了30余家租赁机构、门店，基于大量的调研最终形成了《新市民租赁需求洞察报告》

前言“短期看政策、中期看经济、长期看人口”，人口结构的变化将推动房地产市场的深度变局，也从诸多维度影响经济的长远发展。第七次人口普查数据揭示中国即将步入深度老龄化社会，由各大电商新推老年版本APP为典型代表，一场声势浩大的适老化改造正在掀起。10月14日正值中国传统节日重阳节，贝壳研究院发布《2021社区居家养老现状与未来趋势报告》（以下简称“报告”），该报告聚焦于中国老年人口居住状况，通过对老年人抽样调查，从养老居住负担、老年人居住现状、需求与痛点等方面刻画老年人居住情况。贝壳研究院同时发布“分钟城”系列专题之老年社区，深度解析老年人居住社区的配套需求。超六成老年人“独立居住”

2019年政府工作报告城镇老旧小区量大面广，要大力进行改造提升，更新水电路气等配套设施，支持加装电梯和无障碍环境建设，健全便民市场、便利店、步行街、停车场等生活服务设施。许婧数据研究分析师上海的高度上海有多高？我们可以这么看。来源：贝壳研究院也可以这么看。图中蓝色的点代表这一区域的住宅楼平均高度高于7层楼，白色的点则代表整体楼盘低于7层楼。来源：贝壳研究院上海是一个“参差不齐”的城市。杨浦、虹口区的老上海的街头，四处林立着经历上海风云变幻的老公房，老公房里住着很多见证上海沧桑的老人。而很多这样的房子，没有电梯，为老人的生活带来极大的不便。“老房焕新”步履维艰老旧住房加装电梯已不是一件新鲜事。2016年上海市住建委、规土局发布的沪建房修联〔2016〕833号文件中即已提到【本市既有多层住宅增设电梯】一事，随之在今年的国务院政府工作报告中又再次被提及。据非官方资料，2016年至今3年间，上海市仅有137台电梯已完工投入运行，73台正在施工，占上海市所有非电梯楼栋的0.05%。“老房焕新”可谓步履维艰。加装电梯首先需要满足如下几个条件：房屋基本状况允许物业管理区域内2/3业主同意加装幢90%以上业主同意且其他业主无明确反对意见据贝壳研究院统计，上海市超过99.9%以上的无楼梯楼栋都不高于7层，90%以上的业主同意就意味着2~7层所有的业主必须都同意且1楼还必须有部分业主同意。虽然为了进一步推进这一项目，上海市当前已将90%的比例降至2/3，但同样必须征询相邻业主和利益相关人的意见。所以，若是一楼、二楼业主坚决不同意，那么这一措施仍然是非常难落地的。安装电梯本是一件利民惠民的好事，迟迟无法大规模落地，最根本的原因还在于各项费用的分配矛盾以及安装电梯对本栋楼价值结构产生的影响从而造成业主的心理落差。主要表现在以下两个方面：高楼层房源会因为电梯升值而低楼层却仍保持原价甚至有贬值的风险电梯的增设会增加高楼层的交易机会从而使低楼层的房源相比以前不那么好卖因此，安装电梯的核心就在于如何设计一个合理的安装费用分摊以及低楼层补贴方案以平衡以上两点对各楼层业主带来的心里落差。安装电梯并不会使一楼贬值在这里先给出三个我们的核心研究结论1.非电梯房每高一层房价降低1%2.电梯房每高一层房价上升1.3%3.低楼层不会因为安装了电梯而贬值下图所示是各行政区非电梯楼栋各层的房价分布图（上下分别代表最高价和最低价，中线代表中位价）。常规认知及整体数据趋势上来看，随着楼层的逐层升高房价会逐层降低。加之没有电梯的楼盘多为老公房，多为老年人居住，对楼层的依赖度更高，因此一楼的价格基本是最贵的。来源：贝壳研究院在此我们简单假设房价的降低是线性的，即楼层每高一层房价就降低一定的价格，比如每高一层房价平均会降低500元/平米。我们对贝壳网上挂牌量较多的近4000个非电梯楼盘进行了盘点，以1楼的价格为基准，得到了如下的结果：来源：贝壳研究院从上图可以看到，2楼的价格约为1楼的99%，3楼的价格约为1楼的98%，也就是说：每高一层，房价大约下跌1%举个例子，对于某个没有电梯的小区，如果1楼的房子成交价是500万元/套，那么2楼成交均价大概就是495万元/套，以此类推，6楼的房源则大约是475万元/套。而一旦装了电梯，电梯房的价格则是从底层开始房价逐层升高，由于整体楼层较低，顶楼劣势也不会那么明显。这里同样以一楼为基准，我们得到了这样一个结论：电梯房每升高一层房价涨幅约为1.3%当然，安装电梯也不会额外让一楼贬值。经贝壳研究院抽样分析：同一小区内的同质房源，是否电梯房对于房价并没有显著影响。安装电梯最多让房价升值12%现在假设有一栋6层一梯两户的楼，一楼挂牌价为350万，那么在安装电梯前后各层楼的价格如下图所示来源：贝壳研究院可以看到，安装电梯是可以提升整栋楼的价值的。就这栋楼而言，整体价值上涨了241.5万元，扣除电梯安装费（假定为70万元）后，整栋楼的价值上涨约为171.5万元。这个增值还是很可观的。来源：贝壳研究院从公平、公正的角度，整栋楼提升的价值提升应该平均地分配给每一位住户，即每户人家的价值都应增值约14万，当然这只是理想状态。从实际升值幅度和理论应增值幅度来看，安装电梯后1楼显然处于明显劣势，2楼虽有升值，但升值空间不明显，收益低于整栋楼的收益水平，3~6楼的升值空间明显超过整栋楼的平均值。据此，我们认为安装电梯的费用分摊应遵循的基本原则：1.1楼、2楼不分摊任何费用2.3~6楼按照收益分摊电梯安装及后期维护费用3.整栋楼享受政府补贴，且逐层递减根据以上的基本原则，我们拟定了如下的补贴方案：来源：贝壳研究院总的来说安装户外电梯能大大改善楼内居民的生活、出行品质。如今有政府的优惠补贴政策，高楼层居民多负担一些安装费用、少领取一些补贴份额，低楼层居民不仅能免费享受电梯带来的便利，也能得到部分补贴，整体来说都是上海市城市更新步伐中漂亮的一笔。那么，如果你是本楼住户，你会接受这个方案吗？免责声明：本文所载信息为研究院分析师独立观点，不代表所在机构意见，亦不保证相关信息的准确性和完整性。文中所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易和投资建议。本文版权为贝壳研究院所有，对本文保留一切权利，未经事先许可，任何机构和个人不得翻版、复印、发表或引用本文的任何部分。贝壳研究院上海分院带你走进最真实的上海楼市微信公众号ID

7月30日，中央政治局召开会议，明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。”会议释放的5个重要信息1.会议再次重申“房住不炒”，表明房地产市场政策基调没有变化，打击投机和投资、促进“三稳”依旧是后期政策方向。2.从“推进”到“落实”，表明长效机制的建立已经相对成熟。从当前看，长效管理机制的核心就是地方负责、中央考核、

本文节选自贝壳研究院报告《2019上海楼市行情与政策展望》核心观点2019年上海楼市“慢牛缓行”，需求回归近五年平均水平，价格稳定，新房供应充足，整体处于不温不火的稳定状态。而房产经纪行业由于互联网的VR、大数据匹配等新技术的引入，很多依赖经纪人的业务流程逐步可通过技术手段快速完成，整体运作效率提升，同时客户对经纪人服务的品质要求也在提高。在这样的情况下，房产经纪公司应当谨慎控制人员规模，培养职业化经纪人，使其能顺利应对工具技术进步、商业模式变革的挑战。12019的二手市场：慢牛延续上海市2019上半年的二手住宅市场呈量增价稳的趋势。1、2月份市场共成交二手住宅2.7万套，成交均价也下跌至近两年的最低点4.57万元/平米。而3、4月份二手住宅共成交5.2万套，价格也较1、2月有所上涨，这样的季节性表现被业内称之为

7月27日，贝壳研究院首席市场分析师许小乐受邀参加“博鳌·21世纪房地产论坛第19届年会”并首次正式对外发布了《全流通视角下的楼市增长潜力-2019年城市购房动能排行榜》。贝壳研究院首席市场分析师

14亿人口，8亿城市人口，2亿多城市家庭，如何解决他们的住房问题？中国用70年的时间交出一份答卷——到目前，中国基本上告别了住房短缺时代，每一个城镇家庭至少拥有一套住房，城镇人均住房建筑面积也达到近40平方米。在过去的20年中，由于房屋资产升值，中国家庭的私人财富快速增加，并且避免了国外遇到的财政危机和金融危机。尽管当下对高房价的声讨不绝于耳，但不能否认，中国过去20年的住房发展满足了人类历史上最大规模的人口迁徙，称得上人类住房历史上的一次伟大创举。那么，这一切都是如何发生的？让我们穿越70年的风雨，寻找中国住房历史内在的逻辑。1949-1978由住房私有到福利分房1949年建国之初，连年战争导致房屋严重损毁。城市人口开始增加，城市住房问题凸显，人均居住面积只有4.5平方米左右。与其他国家战后住房短缺不同的是，中国当时面临住房短缺与贫困双重压力，工业化水平低下，政府和居民都没有盖房的能力。这样的起点决定了西方国家在战后实行的住房鼓励政策无法在中国复制。虽然当时中央政府认为个人将住房出租并收取相应房租是资本主义的行为，但在新民主主义向社会主义转变的过渡时期，为尽可能缓解住房短缺问题，私人租房被允许与支持。尽管国家承认保护私人住房产权，但私人认为保护私有房屋只是暂时的，到社会主义阶段还会被收归公有，因此，建国之初私人房屋租赁关系不正常，房客强占房屋与拖欠房租的行为盛行、房主无维护存量房和新建私房的积极性，导致存量房屋损毁严重，危房数量剧增，私房增加有限。图片来源于网络到50年代后期，随着社会主义三大改造的基本完成，住房私有制与社会主义建设的矛盾显现出来，个人将住房出租并收取相应房租被认为是资本主义的剥削行为，进入到社会主义社会就应该将房屋收归国有，只有建立社会主义房屋公共所有权才能适应社会主义初级阶段的特点。在这一思想观念的指导下，全国掀起了没收私人房屋的行动，住房私有化率从建国前75%左右下降到15%左右。私房被收归国有后，国家成为职工住房的唯一提供者。政府出钱，单位负责建房和分配，职工以近乎免费的方式占有住房，走向了福利分房之路。需要注意的是，当年的“福利”本质上是计划经济，分配的对象以及分配的方式跟西方社会的福利截然不同。福利住房的主导权在国家。在当时重工业优先发展的“赶超战略”下，政府按照“先生产、再消费”的思路，住房建设被强行抑制。一直到1978年住房被提上国家议事议程之前，住宅投资占基本建设投资的比重只有不到8%，比建国初期鼓励私人建造时期还低，住房生产的减少与城镇住房人口的增加形成鲜明对比，住房状况更加恶劣。表1：各时期的住房投资与竣工情况数据来源:《中国社会统计资料》,中国统计出版社,第102页。在住房供应不足的同时，按照行政等级进行公房分配的制度造成了不同单位、不同人群的苦乐不均。权力较高的机关、级别较高的企业和人员能够有限分配到比较宽敞的好房子，而其他人只能陷入无止境的轮候等待。住房分配与家庭人口多少、结构无关，与居民收入和支付能力无关，切断了靠勤奋努力获得住房的上升通道，却滋生了住房寻租腐败。回到历史中去，在当年新政权刚刚建立、面临外部封锁的压力之下，国家通过计划的方式调配资源具有历史的合理性，这种住房制度可能是当时经济社会背景下的最优选择。但这种“只出不进”的住房生产分配制度导致国家财政无休止投入，住房短缺的情况愈演愈烈。30年后，1978年人均居住面积仅剩下3.6平米，比建国初期人均下降将近1平方米。对后世影响更为深远的是，按行政等级分配的模式埋下了住房不平等的根源，在之后几十年中不断被放大。1978-1998由公有回归私有经历了十年文革的浩劫，被贫苦压抑已久的人们需要找到新的出路。破冰从安徽小岗村开始，农村家庭联产承包制率先打破集体大锅饭。农业生产效率的提升，带动了乡镇企业发展，继而又推动了富余农业劳动力向工业转移，城市化开始启动。与此同时，国民收入分配向居民部门倾斜，居民收入得以快速上升。农村人口的涌入以及城镇居民收入的提升导致城镇住房需求急剧膨胀。仅靠国家有限投资的福利分房模式无法适应需求的增长，对住房性质的重新认知迫在眉睫。图片来源于网络1978年9月邓小平发表“解决住房能不能路子宽些”的讲话开启了住房观念的思考。1980年邓小平与中央负责同志的谈话，首次系统地提出了住房私有化、提高房租、新旧公房出售以及分期付款等带有市场色彩的观点，突破了住房传统理念。邓小平的讲话掀起了住房商品属性的思想大讨论。80年代初，理论界认识到，住宅是一种商品，可以出售或出租，住房价格与租金受价值规律的调节。当然，最困难和最重要的，是破除“住房应当作为公共产品被无偿分配给职工”的这种固有的认知观念。江泽民在1988年上海市房改工作会议上提出，“我们有三种观念要破除、要更新。一是低房租、分配制是社会主义优越性的福利观念。……二是住房是政治待遇的等级观。……三是把住房排除在个人消费支出之外的供给观念。”

豪宅市场是脱离于普通住宅市场的特殊细分市场，豪宅市场的变动主要是受产品的驱动，有好的产品就会有购房需求。同时，豪宅客户的区域黏性极高，换房也不会脱离原有的社群圈子。因此，豪宅的营销应当从高端客户的需求出发，更加重视产品的差异化特质，做社群管理。许小乐贝壳研究院

一直以来，中国人对房子有着特殊的情结，一个好房子不仅关系着家庭成员的生活品质，也成为一道人生选择的必修课题。如何在预算之内，选到一间能够满足需求的好房是每个购房者饱受困惑的难题。东方卫视全新推出的观察体验类生活服务节目《好房帮帮忙》已于7月11日周四晚21:20与观众见面。该节目由“房先生”林依轮、“帮女郎”胡可率领明星专家团队，为委托人出谋划策、寻找满意的房子。其中，贝壳找房作为深度冠名合作伙伴，将通过VR看房、地图找房等先进技术为明星团队提供海量房源和方便看房体验，同时入驻贝壳的众多新经纪品牌旗下优秀经纪人也将提供专业找房建议。《好房帮帮忙》明星找房团第一期的《好房帮帮忙》还请来了贝壳研究院上海分院的院长陈泽帅，在明星找房团帮80后委托人找到心仪的好房后，陈院长也为广大消费者提供了三条贴心实用的找房小贴士，不能剧透更多噢，快去看节目找出这三条宝藏建议吧！贝壳研究院上海分院院长

写在前面党的十九大提出建立“租购并举”的房地产长效机制，坚持“房住不炒”的基本定位，住房租赁成为全民焦点。各地政府新政频出，政策红利不断释放。自持地块和集体土地租赁住房入市、长租公寓REITs试点，众多参与者纷纷快速租赁布局；租客需求不断释放，全人群、全生命周期的租赁需求正在崛起，可以说，住房租赁市场进入快速发展和运行的轨道。住房租赁既实现了房屋资源的高效配置，也为居民提供了更为灵活多样的居住方式。租赁市场作为房地产市场长效发展的重要组成部分，也是房地产“全流通”框架发展的基石和市场稳定器，对行业长效机制的建立有着举足轻重的作用。全球范围看，租赁市场的重要性日益凸显。今天的专题研究由贝壳研究院资深行业分析师黄卉为我们复盘英国是如何完成从“购”到“租”的市场重建。黄卉贝壳研究院资深行业分析师英国是如何完成从“购”到“租”的市场重建？从英国历史看，80年代后期，英国私人租赁市场的份额开始回升，市场活跃度提升，住房自有率开始下降。私人租赁市场的再次复苏，主要来自三大因素：01租金管制和税收制度的放开促进租赁房源供给20世纪80年代，英国政府不断放开对私人租赁市场的管制。1980年《住房法》修订了私人租赁的租期保护和租金管制，提出短期租赁保护，将保障租期下降到1-5年，将重新登记租金的时间从3年缩短为2年。1988年《住房法》全面放开租金管控，从1989年开始新租约的租金不受管制，私人租赁市场租金在1990和1991年出现大幅度增长，同比增长约20%。图1

写在前面对于今天深圳市住建局拟发住房租赁指导价格的新政，网上热议不断，不由让人想起英国当年也热衷于租金管制。本期深度研究就由贝壳研究院资深行业分析师黄卉为大家带来一篇英国租金管制相关的研究内容。黄卉贝壳研究院资深行业分析师英国的租金管制为什么不成功？

许小乐贝壳研究院首席市场分析师2019年以来，房地产市场“一城一策”逐步落地，主管部门多番“点名提示”，为市场过热苗头敲响警钟。新周期推演至今，当前房地产市场又发生了哪些变化？今日，贝壳研究院发布《2019中国房地产半年报》（以下简称《报告》），以真实成交数据复盘2019年上半年市场情况，并对下半年走势及政策选择进行展望。《报告》指出，上半年全国重点城市房地产市场（主要为一线城市和区域中心城市）从低靡中走出，但回暖并不稳定，市场整体表现出“前高后低，分化加剧”的特点。上半年后期成交量虽然下落，但新增客源及带看量并未同步减少，这意味着下半年购房需求仍在，有一定的上行动力。不过，重点城市的改善型需求受制于认房认贷难以释放，市场缺乏大幅向上动能。贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析预测，宏观经济压力下，政策不能过“紧”，在房地产风险防控的大方向下，政策也不会“松”，

国家统计局今日发布了前5月份房地产开发投资数据。结合二手房市场的走势，贝壳研究院首席市场分析师许小乐分析认为：01需求端降温态势进一步显现1—5月份，商品房销售面积55518万平方米，同比下降1.6%，降幅比1—4月份扩大1.3个百分点。这是新房销售面积的连续4个月下滑。同时，根据贝壳研究院监测的二手房数据，重点城市5月份的成交量在4月大幅下滑的基础上继续减少。从区域上看，5月份前期市场相对活跃的东南部沿海地区如苏州、大连、佛山、南宁等迎来新一轮调控的加码或约谈，市场热度下降，前期看涨的市场预期明显减弱，这也导致前5月东部地区商品房销售面同比降幅最大。这进一步验证了我们关于一季度市场升温力度不会持续的判断。在居民金融信贷政策保持紧缩的态势下，市场不会有大幅升温的基础。注：重点14城：北京、天津、大连、青岛、济南、西安、武汉、南京、上海、杭州、深圳、成都、重庆、长沙02供给端升温势头有所缓和，未来可能继续回落2019年1—5月份，全国房地产开发投资46075亿元，同比增长11.2%，增速比1—4月份回落0.7个百分点。开发商投资热情的高涨与资金渠道的宽裕有关。1—4月份开发商资金来源中利用外资增速高达103.7%。但随着近期住建部对一些市场升温城市的约谈，开发商融资渠道的收窄，资金支持力度减弱。1—5月份利用外资增速回落到38.8%，比上月回落64.9个百分点。同时，市场的降温导致定金预收款、个人按揭贷款的增速都有所回落，将会影响未来投资增速。从土地市场看，土地购置面积在上月下降33.8%的基础上继续下降33.2%，土地成交均价继续下降3.9%，这些指标意味着未来投资下行的可能性比较高。03下一阶段稳供给是政策的主基调一方面，供给端不能继续保持热度，在销售下降的趋势下，投资过快会导致一些区域出现去化困难。要看到的是，尽管库存量趋势性下降，但绝对水平并不低。近10年待售库存最高点为2016年2月的73516万平米，随后持续下滑。5月末全国商品房待售面积50928万平方米，比4月末减少453万平方米。目前的库存和2014年年初接近，从更长的历史来看，目前的绝对库存其实也并不低。以北京为例，当前集中推盘的限竞房去化速度比较慢。同时，投资也不能惯性下滑，否则会对土地市场以及经济增长带来负面影响。

5月重点城市二手房市场温度再降，但是降幅明显收窄。14城中9城二手房成交量环比持平或下滑，且均价环比下跌是主流。•