专题研报丨疫情后，住宅产品如何升级？

导读

疫情后，住宅产品升级上将对健康、安全、智能、便捷性更加注重。

◎  易居克而瑞深圳区域

随着防控工作积极推进持续进行、疫情初步得到有效控制。长时间居家隔离，住宅回归居住本质，较多客户感到空间局促，负面影响严重，从而激发居民改善居住品质的需求，也将激发居民改善居住品质的欲望。疫情后，住宅产品如何升级也将尤为重要？

众所周知，此次疫情的爆发是史无前例的全民健康教育，也带来对生命健康观的转变。健康生活得到普遍践行势在必行，健康住宅、健康社区，成为热点。疫情下对住房产品升级的需求更明确，客户将更加关注家庭关系、健康运动、饮食健康，对于家庭防护意识增强的客户，势必将对住宅产品的健康、安全、智能、便捷性更加注重。

疫情下引发的购房需求

疫情下，受影响较大客群是1代居（年长、租客群体）、2代居（父母+小孩，2房）、3代居（3房、4房），3代居2孩3房，对主人的影响程度4星。此外，疫情期间对住房需求的影响也有所不同，养老产品、租客购房这一需求被进一步激发。

对于租赁需求转为购房需求，租户在疫情中的生活和工作受到较大影响，疫情后将倾向于购买自有住房。主要是疫情下租房客户心理层面影响较大，与人合租，总担心会有病毒传染，同时部分小区拒绝外地租户返回，租客会感到没有安全感，希望有一个自己的家。这一类年轻一代租房客户特征都是较年轻，合租或自己居住，平时与工作为重，兼顾生活，兴趣爱好众多，虽然租房但生活上依然不将就。

对于养老社区产品需求增加，居家养老的弊端被放大，除去疫情带来的日常生活不便，由于并不习惯于网络社交，在家活动内容有限，孤独感被放大，对养老产品的接受度将有所提高。养老社区除了可以享受完善的照料服务，老人可以和志趣相投的伙伴一起，享受多彩的社交，参加满足兴趣爱好的活动团体。“老有所为、老有所乐”。这一类的居家养老客户特征，他们一般居住房屋为2房，部分3房，他们平时喜欢社交，经常串门，户外活动较多，注重身体健康与居住环境。

总体而言，疫情后购房者选择上兼顾互动交流、个人隐私及娱乐空间的N+1房产品将更受欢迎。

此外，从以往的生活层面需求仅是满足日常生活的全业态商业，零售、餐饮、休闲都需要，要满足日常需求，但是对于客户重点需求不突出。

在此特殊时期，日常消费得到保障显得尤为重要。随着未来健康生活的践行，客户对餐饮、日用、健身有了更高的品质要求，对社区商业的业态需求也有所变化，同时，良好的物业服务对提升生活便利性的作用更是在疫情中被凸显出来。“好社区”从硬件设施的完备度转向软性的社区服务。

隔离期间，客户居住痛点分析

区域及配套

在疫情隔离的情况下，体温测量、生活必需品的采购等方面亦成为客户的核心关注点，小区的医疗、商业配套显得格外重要。不少购房者意识到，房子除了价格差异之外，还有城市公共配套资源。从调查数据我们不难发现，在人群密度较低的郊区、老家以及大城市之间，更多的受访者选择了在资源集中的大城市购房。疫情之后，近70%的住户希望自己居住的小区增加更好的医疗配套、活动广场以及餐饮配套设施。由此可见，医疗教育等配套齐全、社区人群素质高、资源集中的大城市仍是多数人的购房首选。

建筑密度

社区是城市治理的最小单元，也是病毒感染传播防控的第一道防线。以一二线城市小区来说，单个住宅项目住户少则数百、上千户，多的达到上万户，常住人口成千上万人。建筑面积大、人口多、住户构成复杂，还存在多个出入口的情况，稍有不慎，在极个别病例输入的情况下，将造成病毒大面积传播扩散。

根据《疫情下的住房消费者预期》调查调查数据显示，53.1%的改善型购房者更加注重低密度，低密度住宅一直被认为是健康住宅最重要的标准之一，它代表着更加显著的新鲜空气流通、充足的采光以及更低的人员流动性。

高品质物业服务

治疗一线在医院，而抗疫一线在于小区物业。疫情期间，人们都居家隔离，此时物业对于社区来说显得格外重要，物业服务质量的好坏，直接决定着社区全体居民的健康安全。相较于优质的物业，物业服务差或者无物业服务的社区，往往是病毒侵入、人群交叉感染的区域。克而瑞调查数据公布的“此次疫情中，有80%业主认为物管企业的服务有提升，其中品牌物业企业被认可度更高，85%的业主表示很满意”，这对于物业服务无疑是一种肯定。

长期以来，人们买房更看重投资价值忽略了物业管理，突如其来的疫情让人们发现，物业服务同样重要，物业管理的价值被重新发现。

户型设计

隔离期间，人们对于病毒是“谈虎色变”，房间的通风和日常的消毒工作就显得格外重要。通过调查统计，我们发现通风好、南北通透的户型最受客户青睐，71%的受访者觉得在玄关处放置消毒洗手物品很有必要，玄关空间作为居家防疫的第一道防线，若能实现“免接触”和“勤消毒”，病毒则无法接触到家人。

总的来说，疫情隔离期间，购房者在享受居家温馨的同时，房屋的居住痛点也被一一发现或放大，疫情过后，客户的购房关注点也因此发生大的转变。此购房者重点关注都是房价、区域、户型、配套、物业，疫情之后，将对增加对户型大小、设计/社区配套/物业服务/居住人口密度等方面的置业标准。

住房产品升级需求点

疫情带来长时间的居家隔离，房屋的居住痛点被发现甚至放大，也由此产生了新型购房需求；基于此，未来的住房产品可从社区规划、社区服务及户型设计三个方面全面升级为健康防疫产品。

1、从社区规划来看，低密小区疫情传播较少更受到客户认可，楼间距、梯户比也成为了客户关注的重点，同时利用科技系统打造的绿色健康建筑业更受到客户的青睐。

这次危机结束后，主打绿色健康卖点的住宅将成为潮流，此前已有不少房企通过科技系统专注在打造绿色健康住宅，未来会有更多房企跟进。

对于客户而言，一二线城市对科技系统的接受度和溢价能力更高，且人们更明确的在乎与“空气”有关联的系统或设备，其次是“净水”方面，对空气净化设备、新风系统以及全屋净水等有重要需求。

2、从社区配套来看，客户对其由大而全到现在重点关注零售类、医疗类以及运动类的配套，智慧超市和医疗在帮助客户的同时减少接触，降低风险。社区配套在这次事件也更加值得重视，各小区均实现封闭式管理，而小区内配套齐全才能满足客户足不出户的日常所需。

同时小区配套中，智慧超市和医疗配套最受关注，智慧超市可以让业主足不出户就解决买菜和生活用品的采购，同时又能减少接触，降低风险，智慧医疗服务则通过线上问诊客户并提供送药上门，让业主看病更便利更放心。

3、从社区服务来看，新定义将是物业服务+社区智能设施。疫情期间，大多数社区通过物业服务与智能化设备双重升级，结合小区现状以及业主的需求，提供更加安全、细致的服务。

疫情期间，客户对于安全防疫方面的需求大幅提升。新冠疫情预防的关键在于避免人与人之间的接触，打造社区智能化再度受到关注。社区设备智能化，从小区出入口到家门口经过的每一个地方，需要打造无接触式归家动线，守护业主健康。

4、从户型设计来看，疫情中，客餐厅、阳台、主卧、厨房、拓展空间的重要性放大，而客户对户型的需求也不仅是满足日常居住，每个独立空间都具备更多功能。客户对客餐厅、阳台及主卧套的需求均是功能扩大化，更大的面积才具备可塑性满足客户的不同需求，同时多卫浴设计成为客户必不可缺的需求之一。

除了对各功能分区的不同需求外，更多和户外交互的空间场所，以及灵活可持续的空间设计是客户需求的关键。疫情期间，越是能和户外有更多交互的空间场所，越会受到青睐。

对住房产品升级的需求更明确。在正常的生活节奏下，家庭成员白天外出工作学习，仅晚上有限的时间需要在家中互动，房屋面积小的弊端不明显。而居家防疫期间，全家人需要连续多日24小时共处一室， 房屋面积小造成的个人空间不足、隐私无法保证等弊端非常凸显。

既要与家人在一起的生活空间，也要有自己独立的办公空间。家庭成员越多，对独立空间的需求也就越强，未来对大面积段的改善型产品需求将增加。

特别是对于多代同堂的大家庭，增加活动空间、降低居住密度将成为改善居住条件的迫切需求。此外，面积太小则无法分出污染区、半污染区、清洁区；疫情期间，住房面积对居家卫生的重要性也凸显出来。

疫情中，所有专家都在强调“每日按时通风”，长期居家，室内采光也尤其重要。

在购房预算不变的情况下，理想的住房，户型方正、动静分离；通透上，南北通透最佳，开窗后空气对流；采光上，全明格局、客厅卧室朝南最为理想，客厅卧不带窗或房间朝北将导致屋内阴暗压抑；观景功能上，客厅卧室带有阳台、飘窗或落地窗的是重要加分项。

未来产品趋势

全民居家隔离，是对房企产品和服务的一场考验，也是房企重构产品竞争力的好时机。

总体而言，传统的户型具有无法满足多元模式以及空间趣味性不足等问题，未来先进的户型设计需要拥有更多的空间场景营造，细化产品研究，从居住场景出发，为户型搭建更多的居住空间，同时重视户型的成长性，加强空间灵活分割，为购房客户的个性化居住创造更多可能性，打造全生命周期户型。此外，打造健康智能家居环境，有以下三点方向：

• 环保建筑：以保温外墙、外窗遮阳、阻热玻璃、太阳能等节能技术取代地暖、空调等耗能设备。
• 健康住宅：实时监测空气、温度、湿度等，通过新风系统、恒温恒湿系统自动帮业主调节到最健康最舒适的环境。
• 智慧家居：家居智能化，具备自然语音交互、图像识别等真正AI能力，让业主生活更便捷高效，比如一键开关、智能调光、远程控制、自动开关灯等

对于科技、智能系统的应用已经不再局限在高端产品系，而是开始扩散到普通住宅，科技的赋能无疑很快会成为未来的竞争主场。

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