一号线延伸线 +星字头学校！园区的东大门在苏州楼市中逐渐崭露头角！

君到姑苏见，人家尽枕河。

古宫闲地少，水港小桥多。

傍水而居，早期依托桥与船生存的水乡

园区胜浦是“水天堂”苏州的钟灵之地，四面环水，浓缩苏城千年的水乡毓秀，是个名副其实的“水乡”。

2500年的水乡历史、70余载的风雨变迁，园区胜浦被誉为“吴淞文化的活化石”，是典型的“江南吴淞文化沉积区”。胜浦“三宝”——水乡服饰、山歌、宣卷入选省级非物质文化遗产名录。

在公路交通还不发达的90年代前，胜浦居民出行主要依靠“桥”与“船”。

后来有了公交，七拐八绕在颠簸的路上也要花上大半天时间。

如今的胜浦，出行已大为便捷，南临苏沪机场路，北靠沪宁高速公路、现代大道、312国道，还有中新大道即将贯穿金鸡湖隧道直通城区。

自贸区赋能之下，胜浦迎来新的发展机遇

一直以来，被水环绕的胜浦都在努力缩短与主城各个区域的距离。作为园区的“东大门”，胜浦一直很低调，但是笔者认为它是一支被低估的潜力股。

2019年8月，胜浦有27平方公里划入苏州自贸区，所划面积占苏州自贸片区的近一半。

自贸区赋能之下，胜浦迎来新的发展机遇，胜浦也有了个闪亮的名称——高贸新城。

今年2月，园区街道行政区规划调整的草案出炉，胜浦并入东沙湖街道，也就是说胜浦除了有高贸新城的“美称”外，在行政规划方面也比以前高大上了！

高贸新城和东沙湖街道划分体现了政府对胜浦强规划能力及高发展决心，或许下一个五年，我们就会目光锁定在高贸新城。

优质产业集聚板块

一个新兴板块的崛起，离不开产业的支撑，我们放眼苏州市面上的价值兑现较快的板块，科技城、高铁新城都完成了产业升级。

占地7771亩的金光产业园，将重点发展生物医药、新一代信息技术和高端装备制造三大产业，它是苏州工业园区腾退盘活发展空间的标志性项目。

800亿的贸区专项发展资金将大份额用于高贸新城，形成386家规模企业、20万人口虹吸的高起点。

大量的产业集聚，带来的是人口的扩张和区域的经济发展，叠加相关优质配套，高贸新城的战略起点很高。

交通不断升级

除了产业经济的发展，胜浦的交通也在不断升级。

新胜浦大桥已开工建设，预计2022年底完工。

就在前两天，官方回复确认地铁1号线确定东延至胜浦，目前在规划中。对于板块来说是重大利好，胜浦居民再也不用仅靠自驾出行，提高了出行的便利度，且拉近了胜浦与主城之间的联系。

除了1号线，苏州新一轮地铁规划中明确了9号线经过现代大道，在时尚舞台设置站点；16号线规划经过中新大道；

地铁的规划让板块价值迅速提升。

教育资源优质化、丰富化

星海教育集团的成立，是胜浦教育的一次重大升级。星海在苏州的教育质量的有口皆碑的。

板块内的胜浦实验小学、星浦小学、星浦中学（在建）三所学校都纳入了星海教育集团，这意味着胜浦的教育资源更加优质。

同时，商业配套也在不断补齐，规划建设金胜、同胜、强胜、金苑邻里中心、吴淞商业广场等5座邻里中心还有一座1座文体中心，另外还有1条吴淞江景观走廊和吴淞江滨河公园……

产业崛起、交通升级、教育优化、商业完善中，作为政府在园区重点投入的第一板块，高贸新城以大动迁、大开发、大建设、大招商、大投入等多维发展。

断供十年，开始在苏州楼市崭露头角

说它默默无闻也好，偏安一隅也罢，胜浦在2011-2019年都未有土地出让，直到在2020年，板块土地市场才有了波澜，板块成功出让了四宗涉宅用地。

去年上半年首挂的两宗地块地价在1.8万元/㎡左右，而下半年两宗地块被房企热抢，最高成交楼面价达到20244元/㎡，64号地块的成交楼面价达到19690元/㎡。

先入市的路劲辉映时代和新城嘉樾时代，在去年去化表现一直可圈可点，新城嘉樾时代花园建面约89㎡的三房，约245万元的起步套均价，具有一定的性价比，且与市场及板块契合度较高。

目前两个项目所剩房源不多。

越秀·悦见云庭和万科东方雅苑两纯新盘待入市。

越秀·悦见云庭规划建造15栋洋房和高层产品。洋房为6-8层，全城范围内较少，具有一定的居住舒适度。

项目的户型建筑面积段为89㎡-121㎡，不仅有园区罕见的89㎡小户型，还有121㎡园区稀缺改善洋房，全装修交付，地暖、中央空调和新风系统三大件配齐。项目是胜浦的地王，马上就要开盘，目前正在验资，价格据说有惊喜。

第二个纯新盘万科东方雅苑就位于越秀悦见云庭的南侧，是由万科、恒泰、建屋3家房企联合开发，万科操盘。

△项目效果图

项目打造了18栋10-18F小高层住宅，主力户型建面约为98㎡、113㎡和128㎡，三房起步。

就在今年7月底，苏地网挂7号公告中，胜浦再次挂出两宗宅地，两宗地块相邻，配套几乎是共享的，起拍楼面地价相差了400元/㎡，最高限价相同，均为20700元/㎡。

49号地块在星浦中学（在建）的北面，地块对面还有规划建设的幼儿园+邻里中心，位置优越。

50号地块和49号地块相邻，装修标准均不低于1500元/㎡。

这两宗地块将于9月2日开拍，从胜浦板块发展的潜力及规划兑现能力来看，届时这两宗地块或将被热抢。

园区房价洼地 下一个十年发展的着力点

不得不承认，胜浦是园区东拓的受益者，也是今后园区重点发展的板块。

纵观园区的发展史，其超强的兑现力我们有目共睹，湖西、湖东之后，开启自贸区时代，高起点、强规划下，高贸新城将是下一个十年园区发展的着力点。

纵观园区各个区域板块新房均价，在几大主力在售板块均价站位中，高贸新城（胜浦）价格处于洼地。毗邻的湖东板块均价站位43344元/㎡，而高贸新城（胜浦）却仅有30359元/㎡。

二手房市场方面，园区主流核心板块二手房挂牌均价普遍达到4万元/㎡+，沿着现代大道自西向东，二手房挂牌均价基本都是超4.4万元/㎡，而高贸新城由于久未有土地出让及新房入市，区域内二手房多为拆迁安置房，未来的溢价空间还是很大的。

园区是苏州楼市的聚焦点，是全苏州人都关注的区域，是众多苏州人的置业梦想之地。

而且它是人口就业的流量入口，宽松的人才落户政策以及各种人才引进激励政策下，自然区域内置业需求是高的，如今核心区域发展饱和，那么作为园区四小虎之一的胜浦，自然热度不低。

毕竟，收割一波对园区有执念的刚需置业者，这个区域还是十分有吸引力的。

胜浦将成为园区接下来的供地大户，在地铁1号线延伸线+“星”字头学校赋能下，园区的东大门已经焕然一新，并在苏州楼市中逐渐崭露头角！

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