苏州市区内，建面约100㎡以内的小户型，还有多少可以买？

近几年，苏州楼市发生了显著的变化，除了房价的平稳上涨外，低价盘也在逐渐清盘，越来越少。

在新房成交均价达到2.6万元/㎡、成交均套面积冲破120㎡的今天，对于预算有限的刚需族更是难上加难。

地段方面，适合刚需的新盘越来越少，且越来越远郊化、外围化。

产品方面，刚需族为了控制总价只能选择面积紧凑的小户型，同时更加注重户型实用性和功能齐全性，以维持居住的基本配置。

何谓小户型，在过去的十年里，小户型可能是指建面约70㎡以下的户型，这类紧凑的户型在如今苏州的老新村里仍旧很多，建面约60多㎡的两房一厅一卫，餐厅就是客厅，居住舒适度还凑合，功能实用性却差强人意。

随着城市人居水平的不断提升，如今苏州楼市中的套均面积也在逐年增大，我们对小户型的定义也开始发生变化，现在刚需小户型的门槛则上升到建面约100㎡，而且这类小户型越来越少。

今天克而瑞分析师盘点了苏州市面上的建面在100㎡（不包括100㎡）以下的在售楼盘，给购房者参考。

据克而瑞苏州房产测评不完全统计，苏州市区有49个楼盘打造了建面约100㎡的小户型产品。

早已进入全面改善时代的园区和姑苏区，在售楼盘小户型产品不多，园区主要集中在新兴板块——胜浦，姑苏区则集中在平江新城。

吴中城南、越溪、郭巷、木渎、太湖度假区、甪直、临湖、东山这些板块的楼盘皆打造有小户型产品。

新区的刚需户型则主要集中在太湖科学城和浒墅关。

相城元和有少量小户型，其它则主要集中在黄埭和阳澄湖板块。

吴江运东和汾湖近两年在苏州楼市中风头很盛，运东三盘皆有小户型产品，汾湖项目众多，且打造的户型面积段较多，覆盖刚需到改善各个置业阶段。

下面我们具体来看。

工业园区

园区近几年新房供应不多，核心板块如奥体，新房向来是“又贵又少”，“买不到”、“买不起”，青剑湖板块也都是改善大户型。

对园区有执念的且拥有一定的总价预算的购房者不妨可以看看娄葑和胜浦。

娄葑

新希望锦麟芳华、朗诗和风熙华雅苑两个楼盘备案均价约为3.25万元/㎡，目前尾盘在售，剩余小户型较多。

板块城市界面一般，但是配套较为成熟，生活氛围浓厚，且靠近园区湖西，可享受湖西的高端商业配套。

胜浦

自贸区赋能之下，行政区规划并入东沙湖街道、产业齐聚、星海教育集团，加上近期地铁1号线延伸线确认经过，多重利好赋能下，胜浦发展势头还是很猛的。

新城嘉樾时代和路劲辉映时代均进入尾盘阶段，新盘万科东方雅苑和越秀悦见云庭将入市。

苏地网挂7号公告中，胜浦再次推出两宗涉宅用地，新房迎来海量供应，对园区有执念的购房者可以选择胜浦。

姑苏区

姑苏区近几年新房主要供应集中在平江新城，目前平江新城四盘齐聚，且只有云起平江和印象平江做了建面约100㎡以下的户型，均价在3.2万元/㎡，两个楼盘都做了三房两卫户型，满足功能性和实用性。

吴中区

吴中区向来是苏州楼市的新房供应大户，同时百平以内小户型的选择也较多，太湖度假区、甪直、东山和临湖都是刚需族较为青睐的板块。

越溪

宜居的生态自然环境、高校资源聚集、轨交四号线直达，越溪板块城市界面相较城南更加现代化。

且板块新房断供多年，目前仅有上城时光一个楼盘在售，备案均价约24205元/㎡。项目一路之隔就是新苏附小集团溪秀校区，且项目全装修交付，带有中央空调+新风配置。起步约95㎡的建面，在吴中城南、太湖新城板块都十分少见，所以项目一直去化表现还不错。

木渎

木渎板块的优势在于地理位置靠近狮山商圈，可以享受狮山商圈的高端配套资源，交通上不仅有地铁1号线和5号线，还靠近中环西线，出行较为便利。

新房供应丰富，备案均价在2.8万元/㎡左右不等。

路劲江月时光打造的是三房一卫户型，碧桂园大境风华和正荣西津月则打造的三房两卫户型，路劲江月时光的起步建面约95㎡，是板块内最小的户型建筑面积。

甪直

曾经承接园区湖东板块刚需外溢的甪直近两年发展突飞猛进。

6号线延伸线经过甪直，“园区飞地”的规划下，甪直迎来了新的发展机遇。在桑田岛板块内居住用地稀缺、园区价格高和房源供不应求的情况下，甪直板块成为一块置业热土。

如今，甪直早已“脱了刚”，新房房价早已脱离了1字头。

太湖度假区

太湖度假区几乎是苏州刚需红盘的热门地，至今板块内新房售价没有超过2万元/㎡的。

地铁5号线通车大大提升了太湖度假区板块价值，苏州有且仅有太湖度假区能够拥有“价低”、“近地铁”的双重利好。

且临近太湖，区域内生态环境好，十分宜居。

在售新盘主力户型建面基本都是80-90㎡，总价150万起步，刚需购房者值得考虑。

临湖

7号线延伸线规划、中国中医科学院大学的落地，让临湖这个默默无闻的小镇走进人们的视线。

整个板块内的新房均价约1.6万/㎡，不仅是吴中区的价格洼地，更是整个苏州市区的价格洼地。

从户型面积来看，起步户型建面约89㎡，置业门槛在全苏州范围内都是较低的。

高新区

新区建面约100㎡以内的小户型主要集中在浒关和太湖科学城。

太湖科学城

作为一个新兴的板块，太湖科学城的战略起点是很高的。

随着南大校区的投入使用，大量高精尖人才引入，太湖科学城目前就已经实现了“规划+产业+人才”三者并驾齐驱。

目前板块内在售楼盘金地翡翠星辰备案均价在2.3万元/㎡，具有一定的价格竞争力，项目剩最后一批房源将在本周日加推。

绿城太湖科学城项目规划也已出炉，体量较大且带邻里中心商业，购房者可以关注起来。

浒墅关

浒墅关向来的是苏州楼市的高供应板块，在售新盘多达20余个，新房均价约为2.5万元/㎡。

融创泊岸时光印建面约89㎡3房2卫的户型，精装带三大件+低密洋房高得房率，均价2.4万元/㎡，性价比较高。

相城区

相城区元和板块近两年供应量也很丰富，但多为改善产品，仅有小部分楼盘做了建面约100㎡以内的户型。

黄埭、阳澄湖板块均有百平以下小户，适合刚需族。

元和

近两年，元和板块各项功能配套日臻完善，板块的市场认可度较高。板块内的荷岸晓风、海玥名都等小户型只要250万起的总价预算，门槛相对较低。

黄埭

7号线延伸线将穿过板块，板块关注度有所提升，均价在2.2万元/㎡左右。

吴江区

吴江建面约100㎡以内小户型，除了偏远的乡镇板块，主要看运东和汾湖。

运东

东环南延的开通，吴江运东成为园区向南第一站，承接了众多园区外溢客群。

今年以来，云梨路总部经济带和轨交的规划建设，让运东板块再度火热。

板块内目前在售的三个楼盘，均价都在2万元/㎡，绿地理想城和旭辉吴门里皆做了建面约75㎡的两房户型，是苏州市区范围内较低的上车门槛，总价对刚需十分友好。

汾湖

汾湖东靠上海青浦，南边与浙江嘉兴接壤，是两省一市交汇点。 长三角一体化战略和高铁苏州南站的落地，让汾湖板块的价值得到跃升。板块均价在2万元/㎡，起步建面皆在80㎡以上。

纵观整个苏州市场，近两年改善需求逐渐释放，大面积段产品不断涌现，低总价的小户型房源越来越少。对于刚需购房者而言，买房越来越难。

近日，苏州发布社区品质提升专项规划（2021-2025），提出“增加中小套型住房供给，提出部分供需矛盾突出的社区以及轨道交通站点周边1000米区域的商品住房用地内的中小套型住房供应比例应进一步提高。”

未来中小套型户型增加，更小的面积意味着更低的总价，对于刚需来说是福音！

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