万科蛇口公馆｜开盘前透析！同步冲击设计界的“网红”

有一天，一老板朋友call me，说想让我带他去万科蛇口公馆看看，想不到，他见面问的第一句话就是：这个项目是万科从头到尾都参与的还是中途或者后期接手的？

销售帅哥回答：从立项到规划到设计再到营销，都是万科。

（美编后查证：据万科2010年8月发布的公告，蛇口渔一村旧改项目本是和金晖集团合作开发。2010年，万科、金晖分别以80%、20%比例成立金晖地产，此后万科收购金晖20%股权，实现全资拥有金晖地产。）

“喔，那就好。那为什么建这么多的小公寓？”

“蛇口不应该只是超级富豪的家园，也应该是上进阶层的乐土，让更多的精英有机会融入蛇口富人区，享受改革开放的红利与为深圳的二次腾飞发力，这是万科的初衷吧。”这是售帅私下聊天补充的很漂亮的说辞。

事实真的如此？

REC

改变世界的人忠于内心

万科还是想为蛇口和上进阶层

简简单单干点好事儿的

什么“内心”？

高地小地，规划上适合走小精致路子。

“高地”：这块地位于蛇口富人区，中国影响世界的富人区，3万名国际友人扎堆于此，典型的国际富人区，买菜、吃饭、逛街、骑行……随处邂逅“老外”。当然，也满地都是“顶级豪宅”，贵得流油。

“小地”：这块地不算特别大，占地约2万平，二线海景。这占地比曼哈顿432/ONE57、伦敦市区很多超级单体豪宅都要大，理论上是可以做“少数人”的超大户，慢慢卖给高净值人群，毫无压力。蛇口近4年以200平-400平户型2000万-6000万为主，非常好卖，超级热销。但万科并没有这么做，毕竟深圳还没有进化到“比肩”曼哈顿那样的单体为王的时代。所以，万科根据土地性质，规划了住宅、公寓、商业群，呈现半围合状态，社区内容丰富多彩。

何况，万科还有销售任务。又是万科第一个重返蛇口的项目，只能成功。

再说，适逢蛇口承载深圳二次腾飞的重要力量，并有前海蛇口自贸区、粤港澳大湾区“核心地段”的双重国家战略意义，预计超过百万来自世界的精英人口将扎堆在前海蛇口。这些精英大量需要自住、投资、出租皆宜的小户公寓/总价可控的住宅。万科蛇口公馆的出现，正好弥补市场空白。事实上，目前，蛇口的泰格公寓、四海一家、兰溪谷小公寓都超级爆棚。有些需要提前1年预定。所以，招商紧急将壹间公寓改造，40-70平的服务式公寓也爆棚。壹栈公寓随后入市，现在都“人满为患”……

蛇口小公寓告急……

REC

随着百万新精英的切入，蛇口小公寓供小于求差距还将拉大！万科蛇口公馆的400多套30-53平的公寓，也只能是“杯水车薪”。

但万科至少审时度势，采取了行动。

万科还是想为蛇口和上进阶层简简单单干点好事儿的。这得点赞。

让建筑赞美生命

窗户的隔音、防水性

要超过其他1倍以上

是不是小公寓，反正不愁卖，万科就随便了？

换着某些急功近利的开发商或者回到几年前的万科，可能会。现在，万科恐怕是不敢了。郁亮也说了：从规模时代到品质品味时代到服务时代。当然，这是格局的进步。

再说，在蛇口富人区都敢“随便搞”，千古罪名。

从实地考察看，万科采用公建化设计，用铝板、石材、玻璃幕墙提升了建筑品质。家族化经典立面，三重城市界面，外享街区开放空间，内拥豪宅私密感。

还行。

仔细观察，万科采用的是系统门窗，细密性、隔音性、防水性、耐久性是普通窗户的一倍以上。细节算经得起品质考验。

过关。

考察了一下，人车分流，3个车辆入口，未来倒是挺方便。

上图是地库入户大堂，颇为酒店化。与酒店式入户大堂呼应。（下图）

园林景点化孩子一天都有的玩

要给万科的研究团队打call

2万的占地面积，怎么“搞大”？万科的下面这套体系，各位可能得认真学习。

研究光照。

万科根据科学统计发现，人们每天有6个小时的最佳户外活动时间。所以针对上午 8:00 - 11:00以及下午3:00-6:00这两个主要活动时间段，对社区内不同区域的光照情况进行评级，根据夏天能够获得的遮荫时间，以及冬天能够获得的采光时间，来选取最适宜的区域。

• 1-2小时：可增强耐力和活动力 

• 0.5-1小时：增加肺活量，促进血液循环
  

• 0.5小时：愉悦心情，消化提神
  

研究风速。

万科对风速因子进行评分，在确保风速都小于5m/s，而冬天风速较小的区域，作为舒适的活动区域。

研究噪音。

先取白天噪音小于等于50分贝，保证环境在噪音评级为“安静”的地方来作为活动区域，同时亦通过植物等方法，降低社区内的噪音指数。

• <40dB安静 

• 41-50dB一般 

• 51-60dB吵闹 

• 61-65dB不舒服

REC

结果啥样？

打造7大全龄立体运动园林：

• 1、近千平架空层，公馆的第二客厅

• 2、7大健康主题 

• 3、24小时高效园林

也就是： 运动、休闲、交流等全能分区。

比如：1月份太极课堂，2月份篮球赛3月份音乐...烧烤、创意节……

这是泳池、叠瀑、篮球场、跑道组合图

• 其中，儿童活动区，万科这次舍得，引入进口的欧洲三大游戏设施制造商之一的儿童设施：芬兰的乐普森。万科从普通的EPDM地垫升级到Polysoft地垫，目前新加坡环球影城、迪士尼、乐普森等国际顶尖主题乐园使用。

• 健身活动区。健康步道、健身器材、老人活动区；架空层：乒乓球、承认健身、棋牌室。
  

• 另，关键还有大小泳池。

• 园林灯光：德国的BEGA灯具，一流的世界级灯具品牌，号称灯具里的“劳斯莱斯”。

园林里还规划有很多人文化的细节：比如妈咪 room：万科研究走访发现，社区里的新手妈妈们常为育儿问题困惑甚至束手无策，所以在架空层特别为新手妈妈们提供一个互相交流的空间，分享育儿的快乐以及经验心得。

小园林，大乾坤。

小空间，大人文。

小设计，大价钱。

这本教科书，好好学。

城市配套6666

四宗“最”

万科注重“TOD”模式，即以公共交通为导向的开发、注重轨道物业价值，这与蛇口一直崇尚5-10分钟“产网融城居一体”生活圈理念比肩而立。

蛇口位于黄金湾心三角，从西到东，约3公里海岸线，涵括了邮轮母港、私人游艇会、中央商务区、高端商业区、以及顶奢豪宅区。丰富的湾区功能，与延绵15公里的城市休闲绿廊衔接，构筑深圳别致的人居环境。

最通达

地铁、双空港、深圳湾口岸、蛇口码头，世界级的交通枢纽，并不为过。

  双渠道抵达香港
深圳湾大桥通关香港约15分钟

乘坐蛇口邮轮约45分钟抵达香港机场

3条地铁通达城市各大区

通车的2号线和在建12号、未来5号地铁延长线经过蛇口，万科蛇口公馆业主可以尽享便利。

12号线南起蛇口，北至福永，途径南油、南头等南山中心地段，北部串联宝安、机场、会展中心。可以将南山、宝安进行有效连接。预计2022年试运营；

地铁5号线南延线也将接驳赤湾站，把蛇口片区与前海片区、宝中片区进行串联。计划2020年通车运营。

蛇口公交系统和陆地交通网络也很丰富，通达深圳所有区域。

另，隧道开建

政府规划投资约8.75亿元，建设大南山隧道。在西侧前海区域接港城路，在东侧蛇口区域连接工业五路。全长约4.6公里，设计为双向6车道城市主干道。落成后，将极大加强蛇口与前海的交通枢纽关系，缓解蛇口半岛的交通压力。蛇口公馆业主无疑收受益。以后居住蛇口享受蛇口红利，穿隧道前海上班，轻松自在，整天都是“国际人”。

蛇口码头+邮轮母港

邮轮母港是2017“中国的网红”，蛇口码头渡轮通达香港、珠海、澳门都相当方便，40分钟-1小时航程。

最国际

这可能是万科未来业主最欣慰的，而且，一切都是成熟的。

国际人口

40多个国家的近3万国际友人扎堆。这才是蛇口真正的名片。

国际配套太多。游艇会、邮轮母港、海上世界、五星级酒店、艺术中心……全球最顶级的城市配套应有尽有。这是最令蛇口人欣慰佳点。

国际学校

4所国际学校：深圳蛇口国际学校、科爱赛国际学校、深圳韩国国际学校、贝赛斯国际学校 。其中，蛇口科爱赛国际学校：科爱赛教育集团在全球设立的36所学校之一。学校有340多名教职员工，大部分外籍教师都在美国、加拿大接受过专业教师资格训练，持证上岗。目前有来自48个国家和地区1,300多名学生，高中毕业率达100%。学生都选择到国外接受4年大学教育。

国际医院

其中，太子湾国际医院拟引入莱佛士国际医疗集团，作为一家国际性医疗集团，莱佛士在新加坡经营超过60家初级医疗诊所网络。

最人文

这是蛇口区别或者说优越于深圳所有区域最大的不同。

德国罗赫说：只有艺术和科学能让人审美提高到最神圣的高度。蛇口倒是对得起这样的称谓。建筑双年展、Maker等大展之外，平均每天在蛇口网谷、南海意库、价值工厂、海上世界、艺术中心，甚至各个公司、小区都流动着艺术的大小盛宴。艺术气息爆棚。孩子的身心教育非常到位。

古炮台、天后宫、少帝陵、林则徐铜像等一大批文化古迹

还有“时间就是金钱、效率就是生命”口号与实践永驻。

海上世界艺术中心

12月2日正式开放，全球轰动。全球大师莅临。全球最大的馆藏博物馆V&A签约进驻，观复博物馆明年正式开放。这是中国一大艺术圣地。

“钢琴之岛”

蛇口是中国每百户居民，钢琴拥有量最多地区之一，管中窥豹蛇口独特的人文历史底蕴。

最宜居

三大公园：南山公园、小南山公园、赤湾公园

山海城港，应有尽有。

“十五公里滨海长廊”

深圳引以为傲的“软资本”，香港、上海、北京羡慕嫉妒恨的焦点。蛇口公馆业主步行500米左右。

美食丰富，食客天堂

从传统大排档到东南亚、欧美等全球美食，这里就是美食大全。40多个国家的旗舰餐饮店/酒吧聚集于此，个性非常。只有你想不到的。退休港人夫妇俩经常早上来海上世界吃喝玩乐，下班时分坐船回港，甚至自得。这里，已然成为了集娱乐、居住、美食为一体的最适合人居的聚集地。慢生活，是蛇口最大的另类价值标签。

全球资本与人才聚集地

自从蛇口与前海晋升“前海蛇口自贸区”之后，蛇口更是独享“双湾+双自贸区”之霸道便利。从商环境也非常良好。

“周围那么多的老房子怎么办？”朋友问。

“都会逐一改建，相信您也知道最近蛇口老城的改造规划。”

售帅上面说的就是一度轰动深圳的这个：招商主导的片区改造。正与万科蛇口公馆为邻，这意味着，未来的这片“老区”将“焕然一新”。

根据规划，这片将改造为：国际化产城融合示范区、国际海洋创智中心、文创先锋城市的示范区、宜居宜业的国际化创新型滨海中心城区。很diao的样子~

万科的这批户型容纳空间巅峰

下了功夫

各位先看看这篇关注度比较高的美编（ID：mhshechidichan）原创文章：30-53平的公寓打破了蛇口10年“只产大户人家”的平静，力推MINI LIVING“小空间大分享”，卷起城市舆论。

这是53平户型

这是30平户型

万科的公寓户型设计到处都是“小心机”

卧室收纳地柜

可移动“收纳”餐厅

门口的安全挂钩

• 为了避免进门就看到卫生间，特别做了小隔板，留出足够的步行空间便于人往来。

万科显然是有“高级追求”的，53平也规划了6大收纳空间：

玄关：约220L

（鞋7双；鞋盒2个；工艺品若干）

榻榻米床：约900L

（压缩棉被4床；收纳盒6个；其他物品若干）

书桌+吊柜：约300L

（压收纳盒6个；抽屉2个；其他物品若干）

厨房：约2750L

阳台：约300L

卫生间：220L

合计收纳空间约4630L≈120平户型容纳量

（此处应该有掌声）

小空间大享受

小空间大容量

大享受低总价

大容量低成本

贴合精英群体消费观念

得服务者得天下的逻辑

万科蛇口公馆立了典范

住宅户型更是“机关重重”

也难怪。

三房、四房是万科1984年成立至今，最具有代表性的作品。而这种产品，在整个蛇口新房市场，十分稀缺，套数有限，售楼处现场售帅们都不怎么强调。

缺户型图。万科不给。其实，给了，美编并不会不客观说话。

这2大户型特点：

1、大容纳。比如进门有一个非常大的收纳柜，大约2300L左右。

2、大隐藏。整个空间看起来干净利落。比如隐藏穿衣镜。

3、人体工学。厨房操作台面高度为82cm~85cm，这个高度也是最符合人体工学的操作高度。

4、大面子。大客厅大主卧，面子大照顾。

值得强调：

拥有权力，首先是拥有机会。如果把“拥有权力”机会分类：

1、买房

2、升职

3、当老板

以上第1条——低门槛进驻国际富人区的机会，可能是比升职、当老板来得更实际而长远价值。

精装学与服务学一体化

未来物管轻松很多

美编把万科蛇口公馆的部分精装用材做了如上汇集。

安朗杰入户门锁：爱尔兰品牌，智能三合一电子锁

贝洛克门窗：专业做隔音门窗，全球有名

汉斯格雅洗手盆龙头：全球高端卫浴洁具领导者

TOTO马桶：这个逼格很高~加热、温水洗净、暖风干燥、杀菌等功能为一体，全球颇多五星级酒店都在使用

柏丽橱柜：德国市场占有率连续多年第一的全球知名品牌，全球颇多顶豪使用

厨房电器：欧洲伊莱克斯3件套，瑞典第一品牌。

五金：采用全套瑞士弗兰卡品牌——不锈钢抽拉式龙头+不锈钢台下盆……

阳台的精装细节、卧室的精装细节、厨房的精装细节、针对深圳天气而兴师动众搞的除湿/新风系统，etc.都可以分别写一本书。万科产品开发部门，颇为强悍。

设计到位，又品牌到位，万科蛇口公馆的业主，面子与里子，算很拿得出手。

精装搞得好，未来的物管服务都轻松很多。

万科蛇口公馆升值潜力？

短期经济面说了不算

“这房子有发展空间吗？”

“可以自己住、未来转出租或者出售，都是‘硬通货’，不愁。”

售帅一般会对到访的人委婉介绍这么一段，以加码来访者的信心。

实际上，万科蛇口公馆的升值潜力跟深圳所有豪宅一样——短期经济面说了不算的。

原因很简单，“三限政策”，成交价格“带一定的行政指导性”。待大批量的公租房落成，商品房才可能放开。届时：市场归市场的，政府归政府的。一如既有曼哈顿50-100万顶豪任选，又有香港2000元的公租屋可选。这就是深圳房地产市场的未来写照。

猫吃猫的粮，狮吃肉中肉。你是猫，还是狮子？可能就隔着一套带来身价 的房。

只是，有必要知道一点：价值跟趋势/资本永远是孪生兄弟。

自从蛇口与前海晋升“前海蛇口自贸区”之后，蛇口更是独享“双湾+双自贸区”之霸道便利。

深圳市湾区“总部基地”布局图模拟

前海蛇口自贸区，粤港澳大湾区最精华的一段，GDP产值将占深圳全市30%以上1/3壁江山，“中国曼哈顿”正在被全球关注。

蛇口自贸区，粤港澳大湾区最精华中的“最经典”的一段，也作为中国改革开放发源地，影响世界的500强中国企业如万科、华为等诞生于此，聚集了深圳80%的国际友人。

以国际金融中心、总部经济中心环伺之实，国际消费中心、滨海交通枢纽、文化艺术中心、高级办公中心、高端人居中心、山海资源中心……等“多合一”中心，又有改革开放发源地之历史底蕴与世界500强发源地之厚重，所以，蛇口房价怎么贵，似乎都是“可以理解的。

一句话，目前蛇口豪宅的“经济面”鼎盛惊国！

万科天时地利人和的时候，回到蛇口。时也，运也。

考完了，总得来说：

1、万科蛇口公馆是万科花了心思的作品，虽非顶豪，却享受万科瑧系顶豪部分标准；

2、人性化的生命长期人居价值，比较充分，适合久居；

3、颇多创新的规划与设计，行业教科书。

如何在“小地”上做“大文章”，万科蛇口公馆提供了一个参考范本。

问题也是有的：
1、估计投资客多，出租量很大，管理需要跟上

2、估计老人小孩并不少，公共空间的“外延化”，还得考虑。

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