01
调控政策
其他
【调研笔记】热点三四线市场调研纪要（十）句容篇
正文共：4319字
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文／研究员 沈晓玲、柏品慧、马娟
城 市 综 述
全国百强县综合排名第55位
常住人口63万、居民收入4.4万元
2017年句容GDP530.2亿元，同比增长7.4%，增幅比全省、镇江均高0.2个点。经济结构进一步优化，三次产业增加值的比重由上年的8.8:47.0:44.2调整为8.5:46.8:44.7。人均GDP87836元，比上年增加5935元。全市固定资产投资完成387.71亿元，同比增长9.3%，增幅列镇江市第1位。其中，房地产投资完成104.75亿元，同比下降6.9%。大力推进新型城镇化建设，城镇化率达58.46%，比上年提高了1.4个百分点。常住人口62.65万人，比上年末增加0.07万人；户籍总人口58.90万人，比上年末减少0.31万人；人口出生率8.05‰，人口死亡率7.29‰。城镇居民人均可支配收入为44015.2元，同比增长8.5%，增幅列镇江第4位。全国综合实力百强县跃升至第55位，位列投资潜力百强县市第51位、新型城镇化质量百强县市第44位。
限购、限价、限签
但执行层面相较宽松
2017年3月句容落地限购令，时间周期暂定6个月，2017年9月限购政策继续执行。本地户籍家庭并不限购，外地户籍家庭限购1套住房，并在句容缴纳一年及以上社保。人才新政局部松绑限购，国家级领军人才、省级领军人才、市县级领军人才和其他高层次人才等四类人才，在句容买房无需提供社保证明，而在执行层面大专以上学历人才不落户也可以买房。首套首付30%，房贷利率上浮15%，二套首付40%，房贷利率上浮20%，3个月可以回款，全款客户比例并不高。虽然句容市政府没有明确发文限价，但新房价格申报存在隐形的价格监管红线，最高备案价不得超过15888元/平方米。单个项目月均限签10套，但可以跟房管局协调。整体而言，句容调控政策执行层面相较宽松。
02
市场综述
限购后成交量腰斩
库存压力较大去化周期30个月
南京限购后投资客外溢至周边三四线城市，成为房价上涨的导火索。2016年下半年句容房地产市场明显升温，成交量价齐升，房价翻倍上涨，城东涨幅约2倍。不过，2017年3月句容落地限购令，南京外溢投资客纷纷离场，市场显著降温，成交量腰斩。
改善型需求持续释放，成交主力面积段110-120平米。改善性客户对于精装修不排斥，刚需市场有抗性，年轻人精装接受度更高。截止目前，句容房地产库存约9000套，月均去化300套，单项目月均销售50套，去化周期长达30个月，高库存风险不容小觑。并且，市场不乏碧桂园凤凰城、恒大童世界这类超级大盘，去化压力极大。
土拍市场门槛明显抬升，土地资源渐向品牌房企倾斜，本地中小房企拿地较为困难。句容有地铁S6线、高铁两大利好，计划均在2022年投入运营，目前纯粹炒概念，购房者比较理性并不“买单”。城镇居民平均月收入4000-5000元，首付尚可以覆盖，但月供6000元有压力还不起，购买力出现透支的迹象。
03
客户结构
本地客户占比超六成
南京外溢投资客占比降至10%
老城区仅保利九公馆单盘在售，属旧城改造项目，打造民国风格商业街，售价1.05-1.1万/平方米。
城南新城吾悦广场毛坯售价1.05万/平方米，2017年9月首开，合计1500套，去化率近80%，以地缘性客户为主，占比多达60%，老城区占比20%，乡镇占比15%，南京外溢客群占比5%。城南板块属城市交通枢纽，高铁预计2022年通车，客运站现已投入运营。
城北乃是大盘聚集地，距离南京马群车程30分钟。碧桂园中央公园可谓句容高端盘，产品采用碧桂园TOP系列设计，合计5000套，分两期开发，一期2000套，剩余1/3。高层售价1.28万/平方米，洋房1.5万/平方米。南京外溢客群占比10%，句容本地改善性客户占比90%。碧桂园江南世家合计4200套，一期2200套，剩余300套在售，二期2000套。精装售价1.16万/平方米，毛坯仅一栋5号楼待售，预计售价1万/平方米。2017年12月首开380套，开盘当天去化90%，剩余房源多为140平大户型。句容本地客户占比60%，南京外溢客户占比40%，大都投资小户型产品，项目拓客远至南京马群、麒麟片区。项目距离地铁S6线黄金坝战1公里，马群站可换乘2号线，预计S6号线2022年建成。周边工厂较多，陆续在搬迁，马路对面便是橡胶厂，客户有一定抗性。大发、金科、弘阳等品牌房企相继在城北片区拿地，楼板价4000元/平方米。超级大盘碧桂园凤凰城，开发周期超10年，再北面恒大童世界，体量360万方，合计3万套，预计2018年底开盘，案场销售频繁挖人。宝华镇紧邻南京栖霞区，乃是句容价格高地，房价1.3-1.5万/平方米。
城东2017年地王盘碧桂园铂悦华府楼板价7700元/平方米，句容单价地王，售价1.4万/平方米，精装标准2000元/平方米，去化有压力。
城西毛坯销售均价8500元/平方米，全市最低，源于工厂较多市场有抗性，世茂花园持续热销，地缘性客户为主。
04
营销模式
推售节奏小批量快跑，企事业单位拓客
老带新奖励以及圈层营销
碧桂园营销突围方式秉持“人海战术”，譬如江南世家案场销售已由30人增至80人。并且，积极向企事业单位拓客，老带新奖励2-5年物业费，销售高佣金0.45%，个别月份销冠2%。碧桂园中央公园老带新客户占比约20%，江南世家占比多达40%。三四线客户不缺房，但有炫富心理，因此圈层营销很重要。推案节奏小量快跑，基本是2周推售一个单位。以新城吾悦广场为例，蓄客量与供应套数比例可以达到1.5:1，并不算高。
05
二手房
二手房市场不温不火
部分业主降价1000-2000元/㎡
二手房市场不温不火，中介不专业，对于购房者而言，新房优于二手房。政府也鼓励买新房，契税减半优惠仅限新房，并不包括二手房。房价上涨阶段二手房业主惜售，现在则是有价无市，部分业主急于出售被迫向下调价，降价幅度约1000-2000元/平方米。
06
棚 改
棚改集中在市政重点规划片区
货币化补偿标准偏低
高铁、地铁沿线、恒大童世界均有棚改片区，城中村拆迁补偿标准3000元/平方米，高铁、地铁沿线补偿2000元/平方米，乡镇自拆自建补偿1000元/平方米。相较于现有房价水平，棚改货币化补偿标准偏低。
展望未来，句容限购后房地产市场显著降温，预计成交量将持续低位运行，供求关系明显恶化，警惕高库存风险。房价现已到达本地居民购买力上限，几无上涨空间，二手房面临较大的调整压力。
典型项目一：新城吾悦广场
▲新城吾悦广场区位图
地理位置：宁航南路与二圣路交会处
交通：客运总站、高铁站（2022年通车）
物业类型：高层住宅、商业
建筑面积：40万平方米
装修：毛坯
开盘时间：2017年9月
上次开盘售价：10500元/平方米
项目点评：项目位于城南板块，属城市交通枢纽，高铁预计2022年通车，客运站现已投入运营。总建面40万平方米，其中住宅17万平方米，合计1500套，可售商业2万平方米，自持商业8.7万平方米。2017年9月项目首开，目前毛坯售价1.05万/平方米，整体调价幅度有限，去化率近80%。以地缘性客户为主，占比多达60%，老城区占比20%，乡镇占比15%，南京外溢客群占比5%。
典型项目二：碧桂园中央公园
▲碧桂园中央公园区位图
地理位置：句容市华阳路曙光国际大酒店旁
物业类型：普通住宅、花园洋房
装修：精装
商业：中央商场、大润发超市
教育：开发区中心小学，华阳中学，崇明小学、崇明中学、句容高级中学、句容实验高中
医院：句容市人民医院、妇幼保健医院
开盘时间：2017年12月
上次开盘售价：高层：12800元/平方米，洋房：15000元/平方米
项目点评：碧桂园中央公园可谓句容高端盘，占地536亩，分南北两区开发，开发周期3-5年。受益于句容市政府搬迁，周边生活配套成熟，开车30分钟可至南京马群。产品采用碧桂园TOP系列设计，精装地暖、中央空调，目前高层售价1.28万/平方米，洋房1.5万/平方米。分两期开发，合计5000套，一期2000套。主打改善性产品，主力户型115-260平方米，主要面向句容高端收入群体。2017年12月项目首开，开盘当天去化率多达89%，剩余1/3房源待售，乃是句容销冠。首套房首付30%，房贷利率上浮15%-20%，二套首付40%，利率上浮20%-25%，月供约6000元。周边二手房有价无市，部分业主向下调价，降价幅度1000-2000元/平方米。南京外溢客群占比10%，句容本地改善性客户占比90%。
典型项目三：碧桂园江南世家
▲碧桂园江南世家区位图
地理位置：地铁S6号线黄金坝站旁
交通：地铁S6号线（2022年通车）
物业类型：高层、小高层
建筑面积：42万平方米
装修：2000元/平方米
教育：句容新三中
医院：句容市人民医院
开盘时间：2017年12月
上次开盘售价：毛坯：10000元/平方米，精装：11600元/平方米
项目点评：碧桂园江南世家距离地铁S6线黄金坝战1公里，马群站可换乘2号线，预计2022年建成，25分钟车程可至南京马群。项目分两期开发，合计4200套，一期14栋2200套，主力户型95-200平方米，剩余300套在售，二期2000套。精装售价1.16万/平方米，毛坯仅一栋5号楼待售，预计售价1万/平方米。2017年12月首开380套，开盘当天去化90%，剩余房源多为140平大户型。首套首付30%，房贷利率上浮15%，二套首付40%，利率上浮20%。句容本地客户占比60%，南京外溢客户占比40%，大都投资小户型产品，项目拓客远至南京马群、麒麟片区。周边工厂较多，陆续在搬迁，马路对面便是橡胶厂，客户有一定抗性。大发、金科、弘阳等品牌房企相继在片区内拿地，楼板价4000元/平方米。
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