土地周报 | 土地成交量价齐涨，长三角土拍热度延续高位 (1.18-1.24)

2021年第4周（2021年1月18日-2021年1月24日），重点城市土地市场推地量和成交量均表现为环比上涨的趋势，地价也因一线城市成交占比大幅提升而出现上涨趋势。市场热度方面，长三角多城市土地市场热度仍在高位，杭州、合肥等多个城市出让宅地基本均以“上限价+自持”成交，本周成交溢价率均在20%以上，维系在较高水平。

土地政策

上海将优化土地供应结构
坚持房地价联动机制

 针对“打新潮”、二手房价格持续走高的现象，上海于1月21日出台新规，深入贯彻落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”的工作要求，稳定房地产市场发展。其中，在土地市场方面，《意见》提出将完善土地市场管理，优化土地供应结构，加大在轨交站点周边、五大新城的土地供应力度，同时坚持房地联动机制、引导企业理性拿地，稳定土地价格。

土地供应

挂牌量止跌转涨
广州、上海均有优质地块推出

供应方面，重点城市土地挂牌量中止下降趋势，本周供应建面环比上周上涨了三成，总挂牌量为758万平方米。各能级城市的挂牌量也均较上周有所回涨。具体来看，一线城市本周共计推出3宗地，上海、广州和深圳各一宗，其中上海推出地块为金桥巨峰路站的双轨交商住办用地，总起价达60亿元，广州也推出了一宗大型TOD地块，为海珠赤沙车辆段场站地块，挂牌价达82.34亿，且另有27.87亿元的盖板成本，实际成本接近110亿元，深圳推出地块为位于福田区的商办地块，起拍总价为12.57亿元。二线城市中，长沙和武汉的挂牌量超过了50万平方米，各推出3宗地；此外，南京也有6宗涉宅用地挂出，分别位于栖霞、雨花台和江宁，预计将于2月24日开拍。重点监测的三四线城市中，佛山、温州等热点城市的推地量相对较高，且有数宗热点区域的涉宅用地，其余城市的供应量均处于低位。

土地成交

成交建面环比回涨
杭州连续三周拍地金额破百亿

成交方面，本周重点城市成交建面较上周环比回涨，但仍处于近一年来的较低水平。具体来看，本周重点城市的成交总建筑面积为1163万平方米，较上周上涨了37%；金额方面，本周重点城市的成交总金额为649亿元，环比上涨40%；价格方面，受能级成交结构变动影响，本周重点城市平均地价较上周微涨2%，平均楼板价达5583元/平方米，但不及去年同期水平。

各能级城市表现各异，其中一线城市本周成交建面大增，成交占比也增至20%。具体来看，一线城市本周成交建面为232万平方米，共计成交25宗地，上海23宗、广州2宗；其中，上海成交23幅地多半为安置房用地，其余地块也均为商办用地，本周无普通商品宅地成交；广州成交2宗地分别位于黄埔区和白云区，其中黄埔区地块为旧改用地，由于周边多年来无商品宅地出让，片区内新房供应紧缺，因此该宗地吸引了多家房企竞拍，在经过88轮竞拍后土地价格和竞配建均达上限最终进入摇号阶段，竞争十分激烈，白云区地块则为一宗商办地，最终底价成交。二线城市中，长三角二线表现仍最为突出，杭州、合肥、宁波等城市均有地块最高限价成交，其中“上限+自持”已经成为杭州出让宅地的常态，本周出让地块虽均位于郊区，但仍受到了多家房企的青睐，土地出让总金额连续三周超过了百亿。重点监测的三四线城市中，有4个城市的成交量超过50万平方米，分别是湖州、佛山、温州和六安，其中成交量最高的城市仍是湖州，总成交建面为70万平方米，共成交13宗地，卓越、佳源等房企均有布局。

市场热度

溢价率环比下滑
土地流拍现象进一步缓和

成交溢价方面。本周土地成交溢价率环比上周下滑了1.8个百分点，降至13.8%。溢价率下滑主要是由于成交量大增的一线城市出让地块基本均为底价成交而拉低，而二三线能级城市的溢价率环比均是上涨的。具体来看，一线城市本周成交溢价率为3.7%，环比下降了0.8个百分点；二线城市在杭州、合肥多宗地触顶成交的带动下成交溢价率微涨0.5个百分点至14.7%；三四线城市的溢价率也呈环比上涨趋势，湖州、温州、六安、台州等多个城市的溢价率均在30%以上，长三角城市土地市场热度仍维系在高位。 

土地流拍方面，由于近来仅有许久未有土地供应或土地供应相对紧缺的城市如上海、杭州等少数城市在持续拍地，而这些成交城市恰是房企重点布局城市，流拍地块向来较少；同时，流拍“重灾区”中小城市的土地供应近来一直在减少，重点城市的流拍现象近来得到明显缓和。具体来看，本周重点城市土地流拍幅数降至5幅以下，土地流拍率也环比大幅下滑达近一年来的最低水平。

周度Top5

热点城市优质土地持续入市
杭州、合肥等市最高限价成交多宗宅地

2021年开年后，热点城市优质土地供应节奏不断，本周也不例外，上海、杭州、合肥、温州等多城市均有优质宅地供应。以本周成交总价TOP5地块来看，成交总价最高的地块是上海杨浦东外滩板块的一宗商办用地，由B站关联公司拿下，成交总价为81.18亿元；成交门槛地块位于合肥肥西，该宗地吸引了9家房企参拍，竞争十分激烈，最终由安徽华地以上限价20.96亿元及自持3.62万平方米成功收入囊中。

优质土地的出让也吸引了多家房企的竞争。以成交单价榜TOP5地块为例，除上海东外滩商办综合体地块外，其余四宗地均触及上限价格进入竞配建或摇号阶段，其中位于东莞凤岗镇的迷你宅地更是吸引了29家房企参与竞拍，在经过51轮竞价后由招商成功竞得，溢价率高达78%。

重点地块点评

卓越斩获2021年广州首宗“摇号”地地块分析
1月18日，广州2021年首场住宅用地拍卖开场。本次拍卖地块位于黄埔区，是东风化工旧改项目用地之一。由于片区内已多年无住宅用地公开出让，该地块在开拍前就有15个报价，在经过88轮竞拍后该地块达到上限价和最高竞配建面积而进入摇号阶段。最终，该地块由卓越成功摇中，成交总价为19.43亿，竞配建12600平方米，折合楼板价约27105元/平方米，是黄埔区成交地块中地价第二高的宅地。 
据地理位置来看，该宗地临近地铁13号线南海神庙站，周边还有在建的地铁5号线延长线庙头路站，此外还紧挨BRT庙头站，交通出行便捷，可快速通往鱼珠、珠江新城等地。目前地块所在板块旧改项目正在逐步推进，各项配套也日趋完善：商业方面，地块附近主要以临近的小型商铺为主，大型商业配套较少，不过周边规划有大商场，未来商业配套会有所提升；教育方面，宗地方圆3公里范围内有多家中小学和幼儿园，教育资源也比较充足。周边市场方面，地块周边多年未有宅地入市，宗地周边基本无在售新房，二手房房龄也比较老，售价约在2万元/平方米左右，项目入市可填补板块内新房供应空白，未来销售竞争压力也会比较小。
排版丨Jenny

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