土地周报 | 土地成交量跌价涨，溢价率环比上行(12.28-1.3)

2021年第1周（2020年12月28日-2021年1月3日），受元旦假期影响，重点城市土地市场成交量环比上周大幅下滑，但平均成交地价却因广州、绍兴、佛山等热点高地价城市多宗优质土地的成交带动而环比上涨，溢价率也因这些城市有土地高溢价成交而环比回升。

土地政策

深圳出台旧改新规
北京首次采用“新三竞”拍地方式

2020年12月28日，深圳市通过《深圳经济特区城市更新条例》，其中，指出旧住宅区所在地块经专有部分面积占比95%以上且占总人数95%以上的物业权利人同意后，即可征收，加快旧改用地入市速度。此外，12月31日，北京规划和自然资源委在海淀镇树村棚改地块等3宗地的补充公告中，提出要试行“竞地价、竞政府持有商品住宅产权份额、竞高标准商品住宅建设方案”的竞拍规则，以合理引导市场预期，严格落实房住不炒。

土地供应

重点城市土地挂牌量环比上升
一线城市新增挂牌土地超400万平方米

供应方面，重点城市本周土地挂牌量较上周明显回升，供应建面共计2126万平方米，同环比涨幅均超过了50%。各能级城市的推地量较上周也明显上涨，特别是一二线城市，土地供应量均较上周翻番。具体来看，一线城市本周共计有407万平方米的土地供应，北上广均有土地推出，其中上海共推出了37宗地，临港片区仍为主力供应区域，不过内环内北外滩板块也有一宗大体量的商办地上线，起拍价高达111.35亿元，将于2月7号出让。二线城市中，中西部二线的挂牌量相对较高，长沙、重庆和武汉的挂牌量均在100万平方米以上，此外杭州也有8宗地推出，位于萧山和富阳，主城区无新增挂牌地块。重点监测的三四线城市中，徐州的挂牌量最高，高达146万平方米，鼓楼、云龙等核心板块也均有宅地推出，可重点关注。

土地成交

假期因素致成交建面环比下滑
广州、绍兴等成交金额破百亿

成交方面。受元旦假期影响，本周重点城市成交建筑面积较上周明显下滑。具体来看，本周重点城市的成交总建筑面积为2891万平方米，较上周下降32%，但和去年同期相比上涨了46%；金额方面，本周重点城市的成交总金额为1337亿元，环比下跌16%；价格方面，受能级成交结构变动影响，本周重点城市平均地价较上周有所上涨，平均楼板价为4624元/平方米，环比上涨22%。

各能级城市方面。一线城市本周成交建面为174万平方米，其中广州为成交主力，共成功出让7宗地，合计揽金132亿元，番禺、增城、白云和黄埔等区域均有土地成交，其中番禺客车站地块竞争最为激烈，在经过106轮激烈竞价后才被龙湖以最高限价竞得，溢价45%。二线城市中，仅长沙和西安的成交建面超过200万平方米，大多数城市的成交体量都在100万平方米以下，成交量最大的长沙共有26宗地成功出让，成交地块多集中在浏阳、宁乡和长沙县等郊县板块，因此地块多为底价成交。重点监测的三四线城市中，长三角城市成交量相对靠前，绍兴、徐州等城市的成交建面均在100万平方米以上，其中绍兴出让了多宗优质宅地，吸引了融创、建发等多家品牌房企拿地，共揽金139亿元，是重点城市中成交金额最高的城市。

市场热度

溢价率环比上涨
商办地块仍难获房企青睐

成交溢价方面。受佛山、绍兴等热点三四线多宗优质土地高溢价成交影响，本周土地成交溢价率较上周有所上涨，达11.3%。各能级城市表现方面，除二线城市溢价率再度走低外，一线和三四线城市的溢价率均呈环比上涨趋势，其中三四线城市的溢价率更是较上周环比大涨6个百分点，佛山、台州、海宁等多个城市的成交溢价率均在30%以上。

土地流拍方面，本周重点城市的流拍现象并未缓解。以重点监测的城市来看，本周土地流拍率环比大幅上涨4.6个百分点至15.8%，达到近一年以来的较高水平。结合流拍地块的土地属性来看，商办地块仍为流拍主力，郑州、济南、长春等均有多宗商办地遭遇撤牌或流拍。 

周度Top5

热点城市拍地节奏进一步加快，
华发斩获武汉硚口“双料”地王

本周，热点城市也有多宗优质地块入市出让，如广州番禺客运站地块、佛山南海映月新城地块、中山翠亨新区地块等，均吸引了多家房企的竞拍。其中竞争最激烈的多数佛山南海映月新城地块，吸引了绿城、中海、保利、万科等多家实力房企前来竞拍，最终成交溢价率高达55%，成交总价达77.5亿元，成为佛山年内成交总价最高的地块。

单价榜TOP5入榜地块中热点三线也是入榜主力，有三宗地成功入围本周单价榜前五。除保利发展拿下的佛山南海映月新城地块外，余下两宗地则来自2020年土地市场尤为火热的绍兴。具体来看，这两宗地均位于越城区，均吸引了10家以上的房企竞拍，最终都以最高限价成交，有建发和华锦分食，成交楼板价分别为20524元/平方米和19529元/平方米。

重点地块点评

远洋中交联合体底价摘石景山刘娘府旧改地块地块分析
2020年12月30日，北京土地市场迎来2020年最后一场土拍。在本次拍卖中，石景山区刘娘府旧改项目二期地块成为唯一主角，该地块包含住宅、商办、教育等多种业态，其中商办面积约占总建面积的50%，最终底价成交，有远洋联合中交、平安不动产和北京保险产业园以55.56亿元的总价竞得，成交楼板价35636元/平方米。 
具体来看宗地的情况。据地理位置来看，地块位于五至六环间，与之距离最近的地铁站是2公里外的6号线杨庄站，公共交通出行相对较为不便。地块周边住宅项目主要以别墅、洋房等高品质住宅为主，居住氛围较为浓厚，周边配套也相对完善：商业方面，地块周边以附近社区底商为主，同时地块还自带菜市场等生活配套，能基本满足日常生活需求；地块周边的医疗、教育资源也十分丰富，附近有北京大学附小、附中（石景山学校）、首都医科大学附属北京康复医院等。目前，石景山苹果园板块已许久未有宅地入市，板块内新房供应较为短缺，周边新房售价约在8万元/平方米，项目未来入市竞争压力相对较小。
排版丨太阳

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