土地周报 |二三线推地节奏放缓，流拍率降至年内低位（7.6-7.12）

2020年第28周，受多个热点二三线城市推地节奏暂缓影响，重点监测城市的土地成交规模较上周明显缩减，环比大降约五成，地价也受此影响环比回落。市场热度方面，由于西安、成都等城市仍有多宗超高溢价地块成交，溢价率也因此环比上涨至16.7%，而在供应减少之下，本周重点监测城市的土地流拍幅数也较上周明显减少，流拍率也因此下滑至年内低位。

土地政策

宁波收紧调控 严防市场过热

7月6日晚间，宁波市出台房地产调控新政，其中提到要加大土地供应、从严核定新出让地块的商品住宅销售价格，严格控制楼面地价。事实上，自二季度以来，宁波的土地市场不断升温，竞拍超百轮的现象频频出现，宁波今年上半年的地价也上涨至近三年的高位。因此，此时出台政策，有助于当前“火热”的市场降温，稳定地价和房价，保持房地产市场稳定健康发展。

土地成交

成交体量环比大降五成
二线城市推地节奏明显放缓

2020年第28周（7月6日-7月12日），受多个二三线城市推地节奏放缓影响，本周重点监测城市的成交量较上周明显缩减，平均地价也受此影响出现下滑趋势。具体而言，重点城市本周成交建筑面积回落至1508万平方米，环比大降五成，不过和去年同期持平；成交金额也随成交体量的减少而减少，环比下跌56%增至877亿元，不过同比却上涨了16%；价格方面，由于三四线城市成交占比较上周明显上涨，本周重点城市平均地价环比下滑11%，重点城市平均成交楼板价达到5816元/平方米，不过和去年同期水平相比已经连续10周上涨，涨幅达17%。

各能级城市方面。一线城市的成交量和上周基本持平，为77万平方米，上海和深圳均有土地出让；其中，上海共成交10宗地，杨浦、青浦、嘉定、宝山、奉贤和松江均有土地出让，其中最引人关注的当属杨浦定海社区地块，该地块位于上海内中环，区位优越，吸引了多家房企参拍，最终由龙光以65441元/平方米的价格竞得；深圳仅成交了一宗位于龙华区的商办地块，由本地国企龙华建设竞得。经历了前两周的集中供地后，二线城市本周推地节奏暂缓，仅有西安的成交体量超过100万平方米，多数城市的成交量还不足50万平方米；联系溢价率来看，西安、沈阳、杭州、成都等城市表现突出，溢价率均在25%以上，其中西安在热点置业区域高新区、浐灞生态区有多宗土地出让的带动下，平均溢价率接近30%。重点三四线城市本周表现仍旧平平，除中山外，其余城市的成交量均在100万平方米以下。

市场热度

溢价率上涨至16.7%
流拍率降至年内较低位

市场热度方面，本周重点城市的成交溢价率较上周有所上涨，环比上涨2.7个百分点至16.7%。各能级城市的溢价率环比也呈上涨趋势，一线城市由于上海有多宗优质土地的带动下，溢价率进一步上涨至14%；二线城市在西安、成都等城市均有高溢价地块成交的带动下环比上涨1.3个百分点，溢价率突破20%；重点三四线城市的溢价率较上周也增长了2.8个百分点，但仍处于二季度以来的相对低位。

土地流拍方面，本周流拍地块幅数较上周明显减少，流拍率也环比较上周有所下滑，重点监测城市的土地流拍率仅为5.2%，降至今年以来的相对低位。从流拍地块类型来看，区位一般的商办用地或商业占比较高的商住用地仍然是流拍主力，如二次挂牌的济南白马片区地块尽管本次出让土地出让条件明显宽松，但仍然难吸引企业前来竞拍，最终再遭流拍。

周度Top5

中山翠亨新区地块摘得周度成交总价榜首
上海包揽单价榜TOP4

经历了前两周集中推地后，热点城市优质地块供应力度有所下滑，导致本周成交总价榜入榜门槛较上月环比大幅下滑。具体来看，本周成交总价最高的地块位于广东中山，宗地位于该市目前主力发展的翠亨新区，是中山对接深圳前海的近距离点，有规划利好，不过也正因为地理位置的特殊，宗地的出让条件也比较复杂，最终由起源于本土的雅居乐以38.8亿元的总价摘得，这也是中山拍地史上成交总价最高的地块。佛山入榜地块同样也是一宗商住综合体，也有地标建设要求，最终由保利发展低溢价竞得。其余三宗地块均来自长三角核心城市，其中地理位置较好的上海嘉定江桥地块和南京江宁高新园区地块的成交溢价率均超过了20%，分别由南山和远洋竞得，而苏州吴江宅地则由于位置相对较偏最终由绿地香港竞得。

由于上海本周有多宗条件较佳的宅地成交，因此单价榜TOP5地块中有4宗均来自上海。其中，位于榜首的是杨浦定海社区地块，成交楼板价达到65441元/平方米，由龙光竞得；其次是位于嘉定江桥的纯宅地，由南山以32687元/平方米的价格摘得；俊发则包揽了位于青浦徐泾的两宗旧改用地，成交楼板价均为28000元/平方米。余下一宗地来自南京，尽管该宗地设有毛坯限价，但因为地段较佳，起拍价也不高，仍吸引了23家房企竞拍，最终达到最高限价，由彰泰以19839元/平方米的价格成功竞得。

重点地块点评

龙光首入上海拿下杨浦定海宅地地块分析

继虹口嘉兴街道地块后，7月9日上海再有一宗内中环地块开拍。该地块位于杨浦区定海社区，靠近爱国路地铁站，地理位置较佳，因而吸引了多家房企前来竞拍。据CRIC机构反馈竞拍数据来看，九龙仓、鲁能、金融街、招商蛇口、龙光、建发等6家房企均有参拍，最终在经过77轮竞拍后，由龙光以23.82亿元的总价竞得，溢价率为18.98%。值得注意的是，这也是龙光首次进入上海市场。 

具体来分析这宗地的情况。从位置来看，宗地紧邻12号线爱国路地铁站，且靠近周家嘴路、军工路等多条主干道，交通出行十分便捷。随着片区内棚改的逐步推进，区域内生活配套也逐渐完善：商业方面，地块周边1公里内主要是以小型商铺为主，大型购物中心距离相对较远，不过在距离地块不远处就是绿地正在建设的商办项目，未来周边商业资源会更加丰富；教育方面，地块附近有内江路小学、平凉路第四小学、上海体育学院附属中学等多所学校，教育资源也比较多。目前，宗地周边在售新房项目较少，二手房平均挂牌价格基本在6万元/平方米~7万元/平方米之间，与该地块的成交楼面价基本持平。不过，杨浦区近年来出让地块较少，板块内供应较为紧张，特别是中小套住宅的供应，该宗地的成功出让有利于缓和板块内住宅供应紧张的问题。

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