土地周报 |成交规模创近一年新高，溢价率下滑至14%（6.29-7.05）

2020年第27周，在多个二线城市均有大规模拍地的带动下，本周重点城市土地市场成交规模突破3000万平方米，创下近一年新高。市场热度方面，由于优质土地占比减少，加之上周较热的东莞、无锡等本周供应明显减少，导致三四线城市溢价率环比大幅下滑，进而拉低本周重点城市成交溢价率。

土地政策

深化农村宅基地制度改革试点方案通过
北京将开展危旧楼房改建试点

6月30日，中央深改委召开会议，审核通过了深化农村宅基地制度改革试点方案，并提出要积极探索落实农村宅地基“三权分立”的具体路径和方法，深化农村宅基地制度改革。此外，北京于7月初印发《关于开展危旧楼房改建试点工作的意见》，将试点危旧楼房改建，明确各区政府可通过解危排险、拆除重建等方式进行整治简易住宅楼和危房。

土地成交

成交规模突破3000万平方米
创近一年来新高

2020年第27周（6月29日-7月5日），由于南京、武汉、郑州等多个城市均有大规模土拍，重点城市土地市场成交规模环比上周大涨，创下近一年来新高。具体而言，重点城市本周成交建筑面积为3019万平方米，环比大涨79%，和去年同期相比也上涨了47%；成交金额也在此影响下明显上涨，环比上涨71%增至1971亿元，同比也大增88%；受能级成交结构变动影响，本周重点城市平均地价环比下滑5%，重点城市平均成交楼板价达到6530元/平方米，不过和去年同期水平相比仍是上涨的，涨幅达28%。

各能级城市方面。一线城市本周成交量仍然不高，仅上海和广州各有5宗地成交；具体来看，上海本周成交地块分别分为虹口、浦东和嘉定三区，其中最引人关注的当属位于虹口北外滩的内环内稀缺宅地，在经过激烈竞拍后，由招商蛇口以44.04亿元的总价竞得，成交楼板价创下今年全国最高纪录；广州地市热度则表现平平，仅增城区一宗宅地低溢价竞得，其余地块包括区位优越的天河汇景新城宅地均是底价成交。二线城市本周表现仍旧亮眼，8个城市成交规模突破100万平方米，武汉、南京、杭州、宁波、苏州等5个城市的成交金额突破100亿元，市场成交热度再度上涨；其中武汉的地市明显回温，本周成交建面高达220万平方米，总成交金额接近250亿元，其中光谷中心两宗宅地均是以超高溢价成交，并一举刷新板块单价最高纪录。重点三四线城市本周表现平平，仅有惠州、徐州和东莞成交量超过了100万平方米，其余城市的成交量都不高，活跃度相比上周明显降低。

市场热度

溢价率回调至14%
流拍率连续四周低于10%

市场热度方面，由于热度较高的三四线本周供地明显减少，本周重点城市的成交溢价率较上周明显下滑，环比下降6个百分点至14%。各能级城市中，一线城市由于上海本周有稀缺优质土地出让，溢价率低位回升至13%；二线城市市场热度较为稳定，溢价率和上周基本持平，为19%；重点三四线城市中，由于成交量靠前的城市如惠州、徐州热度相对较低，因此溢价率环比上周明显回落，仅为10%。 

土地流拍方面，随着入市土地幅数的增多，流拍土地幅数也较上周有所增加，但从流拍率来看，本周重点城市的土地流拍率仍和上周基本持平，为8.4%，已经连续第四周处于10%以内的低位。从流拍地块所在城市来看，广州、惠州、柳州等均有多宗土地流拍，其中广州流拍地块均位于增城区，且均是二次流拍。

周度Top5

优质宅地价格持续上涨
上海北外滩宅地刷新今年成交最高单价纪录

临近月初，5月份二线城市大量挂牌地块在近两周均迎来了出让，因此本周总价榜TOP5又几乎全被二线城市包揽。但和上周的高竞拍热度不同，本周入榜地块中仅有武汉归元片区两宗宅地低溢价成交，其余地块均是底价出让。低热度成交，主要是由于这些地块出让门槛较高所致，如武汉归元片区、青山滨江三宗地均要求产业引入、东莞虎门地块则是一宗开发难度较大的TOD地块，并且这些地块的起拍总价也都超过了50亿元，资金门槛也较高，最终竞得者也均是实力房企，如武汉归元片区两宗宅地由中海打包竞得，青山滨江地块则由华侨城揽下，东莞TOD综合体由保利收入囊中。

和总价榜相比，单价榜入榜地块的竞拍热度明显较高，5宗地中仅有广州天河汇景新城地块只有1家竞拍人参拍而底价成交，其余地块均是以高溢价成交。一方面，这些地块的准入门槛相对较低，另一方面也和地块本身素质优越有关，入榜的5宗地地理位置优质均十分显著，均吸引了多家房企前来竞拍，典型如上海北外滩地块，由于是内环内少有的纯宅地，并且配建要求也比较低，吸引了7家头部房企参拍，最终成交楼面价更是创下今年以来成交单价纪录。在此影响下，这些优质地块的价格也明显上涨，除周边近年内未有宅地出让的未来科技城地块、厦门海沧南部核心片区地块外，其余地块成交楼板价均较上年周边出让地块明显上涨。

重点地块点评

招商蛇口斩获虹口北外滩宅地地块分析

7月3日，备受关注的虹口嘉兴街道地块重新挂牌出让。较上次竞拍，本次出让调整了出让规则，要求竞拍人在11位及以上才会采用“有竞价招标”方式出让。而本次参与竞拍的企业共有7家，包括上次参拍的招商、绿城，最终在经过189轮激烈竞价后才由招商蛇口以44.04亿元的总价竞得，平均楼板价超过8万元/平方米。值得注意的是，该成交单价已经超过5月份合生创展创下的今年最高单价纪录，成为今年全国成交地价最高的地块。 

具体来分析这宗地的情况。从位置来看，宗地位于寸土寸金的上海内环内，紧邻北外滩核心区，区位极其优越，属于市中心板块的稀缺住宅用地，价值极高。由于地处上海中心城区的核心位置，宗地周边的各类配套也十分完善。首先，在交通方面，地块周边1公里范围内有地铁4号线、10号线和12号线等多条地铁线路，并且还紧邻新建路隧道出入口，出行十分便利。商业方面，地块旁就是年初规划的北外滩CBD，周边1公里内还有瑞虹天地月亮湾、白玉兰广场、上海ist艾尚天地等多个大型商业中心，商业配套十分丰富。宗地周边的教育配套同样也比较丰富，方圆2公里内有虹口区第二中心小学、上海继光高级中学、上海长青中学等多所中小学及幼儿园。目前，宗地周边在售新房项目不多，最新开盘的瑞虹新城天悦君庭项目价格约在10.58万元/平方米，二手房挂牌价格大多在7万元-10万元/平方米，和成交楼面价相比仍存在一定的盈利空间。

排版丨Jenny

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