土地周报 | 长三角多宗土地集中入市，供求环比双双上涨（9.14-9.20）

2020年第38周（9月14日-9月20日），为控制地价，不少城市均提出了要增加宅地供应，本周发布收紧政策的成都也不例外。受此影响，本周重点监测城市的土地供应量和成交量较上周均有所上涨。同时，在热点城市纷纷控地价下，本周溢价率也出现了回调趋势，其中二三线城市溢价率均较上周下滑了1个百分点以上。

土地政策

成都收紧房地产市场调控
将增加宅地供应以平稳地价

作为上半年土地市场最为火热的城市之一，成都也于近日收紧了调控政策，在土地市场调控方面，提出要加大住宅用地供应、建立房价、地价联动机制同时加大已供未开发土地的促建力度，以实现稳地价、稳房价、稳预期的目标。此外，福建省也要求严格监管商品房预售资金，禁止用于买地或偿债等。

土地供应

重点城市挂牌量较上周微增
南京、常州推地量超百万平

供应方面，重点城市本周土地挂牌量较上周略有增长，为1646万平方米，环比增涨7%。各能级城市表现各异：一、二线城市的土地供应量较上周均有所下滑，其中一线城市供应环比微降3%，其中上海共有9宗地推出，虽仍以保障房为主，但杨浦东外滩、静安不夜城等内中环区域也有宅地供应，可重点关注；二线城市的供应量环比下滑5%，但济南、南宁、南京等城市仍有多宗土地推出。三四线城市的供应量则环比上涨了25%，常州、南通等热点城市均有大量土地供应。

土地成交

沪宁杭多宗高价地集中成交
带动成交量价环比上升

成交方面，重点城市本周成交建筑面积为1312万平方米，环比上涨15%，同比仍有22%的降幅；金额方面，本周重点城市成交总金额达738亿，环比上涨28%，同比也微增了2%；价格方面，受地价较高的上海、南京、杭州等城市有多宗土地成交带动，重点城市平均地价较上周有所上涨，本周成交平均楼板价为5625元/平方米，环比上涨11%。

各能级表现方面，除一线城市成交量不及上周外，二三线城市成交量环比均呈上涨趋势。具体来看，一线城市仅有上海和广州有土地成交，但基本为底价成交，唯一溢价成交的地块来自上海北外滩核心片区，由恒大溢价11%竞得。二线城市中济南、昆明的成交量超过了100万平方米，南京、大连、宁波等城市也有多宗土地集中出让，成交热度相对较高。重点监测的三四线城市中，惠州和东莞的成交量均超过了50万平方米，其中东莞的竞拍热度仍然较高，本周成交地块中唯一的普通商品房地块不仅触及最高限价，同时竞配建面积也达到上限，最终由中海竞得。

市场热度

多城市“控地价”致溢价率回落
三四线城市为本周流拍主力

成交溢价方面，虽然本周多个长三角城市均有优质土地出让，但如南京、杭州、宁波、南通等均采取了“限地价”的方式出让土地，因此本周重点监测城市的成交溢价率环比下滑，至15.9%。各能级城市表现各异：一线城市溢价率持续低位运行；二三线城市受主力成交城市“控地价”影响，溢价率均呈下滑趋势。 

虽然溢价率不及上周，但在长三角城市多宗土地集中入市的影响下，本周重点监测城市的土地流拍幅数明显减少，流拍率降至7.1%的低位。从流拍地块所在城市来看，三四线城市成为流拍重灾区，芜湖、丽水、惠州等城市均有土地流拍。

周度Top5

长三角城市多宗优质土地入市
入榜地块均为溢价成交

断供一月的南京、杭州、大连等城市，在本周均有优质土地出让，本周成交总价榜中入榜地块均是溢价成交。入榜的5宗地块中，溢价率最高的当属大连高新区地块，该宗地位于大连高新区核心位置，配套成熟，且片区内新房供应紧张，市场关注度较高，最终吸引了10家房企竞拍，成交总价达21.91亿元，溢价率29%。修改土拍规则的南京也在本周迎来了首场土拍，2宗入榜地块均达最高限价，竞拍热度仍在高位。

单价榜单方面，本周入榜主力均来自长三角城市。其中市场关注度最高的地块当属上海虹口北外滩核心商住地，该宗地区位优势极为显著，土地价值极高，但可售住宅占比还不到5成，最终溢价率仅有11%，由恒大以51000元/平方米的楼板价竞得。义乌本周也有地块入榜，该地块属于低密住宅，起拍楼板价就高达2.7万元/平方米，最终成交楼板价突破3万元，创下义乌近年来成交宅地单价新高。

重点地块点评

恒大低溢价拿下北外滩“钻石级”地块地块分析
本周，备受关注的虹口北外滩又有地块出让。相比7月份成交同一板块的地块，该宗地地理位置极佳，但土地属性较为复杂，不仅有自持商业要求，同时还有保护建筑等条件，因此该宗地仅吸引了两家房企竞拍。最终，该地块由恒大以22.95亿元的总价竞得，溢价率为10.87%，成交楼板价为51000元/平方米。 
据地理位置来看，项目位于北外滩核心区，距离黄浦江直线距离不足200米，是标准的一线江景地块，同时也是核心区最后一宗宅地，地块价值极高。随着白玉兰广场等配套正式落地，地块周边的配套也逐渐完善：交通方面，地块临近地铁12号线国际客运中心站，同时附近的新建路隧道可直通陆家嘴，出行极为便利；商业方面，地块旁就是白玉兰广场，附近还有北外滩来福士等在建，同时地块上也附带一定商业，未来商业资源会更加丰富；教育方面，由于地处市中心，地块周边有多所学校，教育资源也比较充沛。目前，地块所在区域内在售住宅较少，新房成交价格约在11万元/平方米，但核心区周边有多个项目待售，未来入市还是有一定的竞争压力；不过，该地块作为布局北外滩核心区的最后机会，企业拿地的战略意义较大，有助于强化企业在片区内的战略布局。
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