土地周报 | 供应规模环比微升，成交量环比下降近4成（9.07-9.13）

2020年第37周（9月7日-9月13日），政策上重点城市在持续收紧，常州、南京均有相关政策出台。市场供求方面，本周土地供应量微有上涨，成交量则受前期供应低位的影响环比大降，地价也受一、二线供应结构改变影响而出现下滑趋势。不过，溢价率却在三四线城市有多宗优质土地高溢价成交的带动下有所上涨，较上周增长一个百分点至16.9%。

土地政策

常州房地产市场调控升级
将停止执行疫情期间相关政策

继沈阳之后，被住建部约谈的常州也于本周收紧了调控，明确在土地市场上，要进一步加大普通宅地供应量、建立地价、房价联动机制，同时停止执行应对疫情期间的房地产开发、土地出让等方面的优惠政策。随着政策的收紧，常州的地市温度有望降温，地价快速上涨趋势也将被遏制。 

土地供应

重点城市挂牌量较上周微增
长沙、西安等城市推地量超百万平

供应方面，重点城市本周土地挂牌量较上周略有增长，为1543万平方米，环比微增1%。各能级城市表现各异：一、二线城市的土地供应量环比均有所上涨，其中一线城市供应环比上涨8%，其中广州共有5宗地挂牌，上海也有4宗地挂牌；二线城市的供应量环比上涨了9%，长沙与西安的推地量都超过了100万平方米，宁波、苏州、杭州也有地块挂出。三四线城市的供应量则环比下滑了9%，仅有惠州的供应量相对较高，其余城市的供应量基本都在50万平方米以下。

土地成交

供地放缓致成交规模下滑
本周仅一线城市成交量环比上升

成交方面，由于重点城市供地节奏放缓，土地成交量也受此影响不及上周。具体来看，重点城市本周成交建筑面积为1137万平方米，环比下滑39%，同比下跌了2%；金额方面，本周重点城市成交总金额达577亿，环比下降42%，同比也下滑了两成；价格方面，随着热点城市供地主力区域进一步向郊区倾斜，上海等城市保障房供应也呈明显增加趋势，导致重点城市平均地价呈现下滑趋势，本周成交平均楼板价为5074元/平方米。

各能级表现方面，仅一线城市成交量环比大增，二三线城市成交量均较上周大幅缩减。具体来看，一线城市仅有上海和广州有土地成交，其中上海共成交8宗地，多半为安置和租赁用地，仅有一宗普通商品住宅用地，由万科联合体竞得；广州成交了3宗地，分别位于增城和越秀，其中增城两宗地由珠江和远洋分食，越秀迷你地块由深圳海维实业底价竞得。二线城市中仅有天津成交量超过了100万平方米，其余城市成交量都不高，其中天津共计成交了9宗地，多位于中新生态城，西青和静海也有土地出让，由金地和万达分别竞得。重点监测的三四线城市中，惠州成交量最大，总成交建面超过了146万平方米，供地区域集中在仲恺和博罗，星河、旭辉、华宇等均有所获。

市场热度

长三角三四线高溢价地块频出
带动溢价率微涨

成交溢价方面，受常州、义乌、江阴等土拍不限地价城市有多宗地高溢价成交带动，本周重点监测城市的成交溢价率较上周上涨1个百分点至16.9%。各能级城市表现各异：一线城市溢价率持续低位运行；二线城市的溢价率微增至16%；三四线城市溢价率在长三角城市土拍持续高热的带动下继续上涨，本周成交溢价率上升至26%的高位。

土地流拍方面。受出让地块减少影响，本周重点监测城市的土地流拍幅数也有所下滑，流拍率也回落至10%以下。从流拍地块所在位置来看，二三线城市的郊县是流拍重灾区，如长沙宁乡、天津塘沽、南通如东、清远英德等均有地块流拍。

周度Top5

热点三四线多宗优质地块入市
成为两榜入榜主力

本周，重点一、二线城市优质地块成交占比明显减少，而如义乌、常州等三四线城市却有多宗优质土地入市，总价榜3宗溢价成交地块有2宗来自三四线城市。具体来看，这两宗地分别来自义乌和常州，其中义乌入榜地块位于国际商贸城周边，地理位置优越，经过97轮竞拍后以36.05亿元的总价成交，最终成交溢价率高达48%；常州入榜地块位于武宁区，周边配套十分完善，最终由景瑞以22.12亿元的总价竞得，溢价率65%。

单价榜单方面，本周入榜主力则是以三四线城市为主，义乌、珠海、常州各有一宗地入榜，成交楼板价均在1.5万元/平方米以上。余下两宗地分别来自广州和上海，其中广州入榜地块来自寸土寸金的核心城区越秀区，但由于地块体量小，且有较高比例的回迁安置，因此最终底价成交；上海入榜地块是一宗位于外郊环的旧改用地，由于地块设有15%自持租赁，条件较为苛刻，最终也是以底价成交，成交楼板价为20041元/平方米。 

重点地块点评

万科联合体47亿再拿宝山杨行旧改地块分析
本周，上海共计出让了8宗地，但多为安置、租赁等保障房地块，仅有1宗为普通商品住宅用地。该宗地位于宝山区杨行镇，属杨行镇旧改项目，总起价达47.25亿元，且需自持15%的租赁，条件相对苛刻，最终由万科联合体以底价竞得，成交楼板价为20041元/平方米，这也是万科年内在该片区竞得的第五宗地块。 
据地理位置来看，该宗地所在的北辛安区域是北京最大的棚户区改造项目，也是中海深耕多年的区域，片区内相关配套设施完善度也比较高。首先，在交通方面，地块紧邻北辛安路，与地铁6号线金安桥站直线距离在1公里内，交通出行比较便捷。商业方面，除了周边社区的底商外，距离地块不远处有喜隆多购物中心，稍远处还有万达广场等大型商业综合体，此外地块上还配有15万平方米的商业，未来商业资源将更加丰富。教育方面，地块附近有北辛安小学、规划中的北京十一学校石景山实验中学，教育配套也比较完善。目前，地块周边仅少量项目在售，最新成交均价约在61283元/平方米，和地块成交楼面价相比仍有一定的盈利空间；并且，石景山作为中海深耕多年的区域，企业已在片区内形成了较强的影响力，未来项目去化也预计无压力。
排版丨太阳

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