土地周报 | 重点城市年末供地力度加大，溢价率下滑至10%以下 (10.26-11.1)

2020年第44周（10月26日-11月1日），重点城市土地供应规模明显上涨，多城市供地量超过100万平方米；成交量也维持在相对高位，连续两周超过2000万平方米。近期，针对房地产行业的金融监管进一步加强，热点城市调控政策也在加码，致溢价率明显下滑，本周更是降至10%以下，是今年4月份以来的最低点。

土地政策

“限房价、限地价”成为热点城市主流拍地方式
衢州加码调控

10月30日，成都公共资源交易中心发布土地出让公告称，将于11月25日出让的成华区和新都区两宗住宅用地将采取“限房价+限地价+竞配建”的方式出让；这是近年来成都首次对普通商品宅地设定销售限价。而在同日，浙江衢州也收紧了调控，其中在土地出让方式上，亦提出以“限房价+限地价+竞配建”的方式公开出让地块，对地价、房价做出限制。迄今为止，已有多个热点城市采取此方式出让土地，以达到稳定地价、房价的目的。

土地供应

临近年末重点城市加速推地
本周挂牌量突破2000万平方米

供应方面，临近年末，重点城市近期推地力度明显加大。本周重点城市土地挂牌量为2594万平方米，环比大涨74%。各能级城市表现各异，除一线城市外，二三线城市的挂牌量均较上周明显上涨。一线城市本周土地供应量较上周有所减少，但高总价地块较多，如上海推出杨浦定海社区商办用地，起拍价高达65.4亿元，北京海淀区商业地块和怀柔新城玲珑巷地块起拍价也均在50亿元左右。二线城市中中西部城市的推地量较上周明显上涨，武汉、郑州、成都、昆明等城市的推地量均在百万以上，其中武汉的土地挂牌量最大，总建面为212万平方米，共推出11宗地，包括洪山、武昌等老城区也均有土地推出。三四线城市中，湛江、常州等城市供地较为积极，不过这些城市出让地块多位于下辖区县，主城区地块明显减少。

土地成交

成交规模维持在2000万平方米之上
多宗高价地集中成交带动地价上涨

成交方面。重点城市本周成交建筑面积为2169万平方米，较上一周下滑了13%，但同比是上涨的；由于上海、南京等高地价城市均有多宗土地成交，成交金额也在此带动下较上周微有上涨，本周重点城市成交总金额为1178亿，环比增长4%；价格方面，由于重点城市有多宗高价土地成功出让，本周重点城市平均地价回升至5000元/平方米以上，成交平均楼板价为5428元/平方米，环比上涨两成，和去年同期相比也上涨了2%。

各能级城市方面，一线城市中广州、深圳和上海均有土地成交，其中广州海珠区又有一宗优质宅地出让，吸引了5家实力房企竞拍，最终溢价率接近30%；上海也成交了2宗极为优质的内中环含宅地块，由华发联合体和融创分别竞得。二线城市中，有4个城市的成交量均超过了100万平方米，包括昆明、大连、西安和长沙，其中昆明的成交量最高，总成交建面达147万平方米，其中华发、融创联合体拿下了位于草海片区的5宗地。重点监测的三四线城市中，徐州、南通等长三角城市的成交量相对较大，其中徐州成交总建面达200万平方米，共计出让21宗地，但基本都位于下辖县市，土地的竞拍热度较低。

市场热度

溢价率下滑至10%以下
中西部二线郊县成流拍重灾区

成交溢价方面。由于资金环境的收紧，加之热点城市严控溢价空间影响，重点城市的溢价率近期呈现出明显的下滑趋势，本周更是跌至10%以下，是今年四月份以来首度回落至10%以下。各能级城市中，仅一线城市在广州和上海有稀缺优质宅地成功出让的带动下溢价率环比上涨，二三线城市的溢价率均较上周有所下跌。 

土地流拍方面。重点城市的土地流拍率亦超过了10%，达到12.1%，较上周小幅下降，但已连续三周维持在10%以上。从流拍地块所在城市来看，中西部二线城市成为流拍主力，昆明、长沙等城市均有多宗地块流拍，这些地块多位于远郊区或下辖县市，购房需求较少，房企青睐度较低。值得注意的是，广州也有四宗地流拍，除2宗商办外，增城区的2宗宅地也因无人报价而提前撤牌中止出让。

周度Top5

优质地块价格稳中上涨
上海、广州、南京瓜分单价榜

临近月末，上海、广州等诸多城市又有多宗优质土地出让，如广州海珠琶洲地块、无锡经开大型综合体等，均吸引了多家房企的关注。在多宗优质地块成功出让的带动下，本周成交总价榜门槛较上周明显提升。具体来看，门槛地块来自南宁的江南区，是由华润置地竞得的大型综合体地块，由于地块配建较多，最终底价成交；榜首地块则来自无锡经开区，也是一宗大型综合体项目，拿地要求较多，最终成交溢价率也不高，由华发竞得。

单价榜单则沪广宁瓜分，其中上海、南京各有2宗地入榜，广州入榜一宗。联系地块成交溢价率来看，优质宅地的竞拍热度仍然在相对高位，5宗地中有2宗达到最高限价，1宗溢价率超过20%。再联系地块周边成交同类地块的楼板价来看，优质地块的价格也基本是“稳中有涨”的，5宗地中仅有上海静安天目社区地块因拿地条件苛刻而略有下跌，其余地块的价格基本和周边成交同类型地块持平、微涨，其中位于广州海珠区琶洲板块的优质宅地，由于板块内多年未有宅地供应，地价价格涨幅较大，接近4成。

重点地块点评

上海内中环优质纯宅地高价成交地块分析
在断供一个月后，10月份上海终于有两宗极为优质的内中环宅地入市，分别是静安天目社区地块和杨浦定海社区地块。杨浦定海社区地块由于土地性质较纯粹且无自持15%的要求而备受市场关注。因此该地块的竞拍热度也相对较高，共吸引了7家房企组成的5家竞拍主体前来竞拍。最终，由融创以21.46亿元的总价成功竞得，成交楼板价达70808元/平方米。值得注意的是，该宗地不远处是龙光拿下的定海社区另一宗地块，成交楼板价仅为6.5万元/平方米，与之相比，融创竞得的这宗地拿地成本明显上涨。 
据地理位置来看，该地块距离12号线爱国路地铁站仅300米，且临近中环路高架，交通出行十分便捷。由于地处中心城区，地块周边的生活氛围也比较浓厚，各项配套也比较齐全：商业方面，地块周边3公里范围内有多家大型商业，能充分满足日常生活需求；教育方面，地块周边也有多所学校，教育资源也十分丰富。目前，地块周边在售、待售项目并不多，新房成交均价约在9万元/平方米，和地块成交楼板价相比，有一定的盈利空间。不过，该宗地的拿地价格较龙光地块明显上涨，项目建成入市后可能会存在一定的成本劣势。
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