土地周报 | 土地成交量缩价涨，重点城市流拍率再度上涨(11.30-12.06)

2020年第49周（11月30日-12月6日），在经历了11月末的推地、拍地小高峰后，本周重点城市的土地挂牌量和成交量均较上周明显减少，环比下滑幅度超过三成。虽然地价在北上广宁等高地价城市有多宗高价土地成交的带动下进一步上涨，但溢价率却较上周明显下滑，重点城市流拍率也回升至10%以上，土地市场较上周明显降温。

土地政策

海南颁布产业用地先租后让实施细则
完善差别化土地供应制度

11月30日，海南省出台《海南省产业用地先租后让管理实施细则》，明确“先租后让”的使用范围、供地年限、供地价格、供地程序和考核评价等要求，进一步完善差别化土地供应制度，促进土地节约集约利用，降低企业用地成本。

土地供应

重点城市土地挂牌量环比下滑
一线城市推地质量明显下降

供应方面，重点城市本周土地挂牌量较上周有所下降，总供应建面达2884万平方米，环比下降33%，但和去年同期持平。各能级城市的土地挂牌量也较上周缩减；具体来看，一线城市本周土地供应量仅为46万平方米，上海、广州、深圳等均有供地，但出让地块质量较为一般，其中广州4宗和深圳1宗均为商办用地，上海挂出的2宗地分别为临港片区商住地和松江佘山集体用地。二线城市本周土地挂牌量达1928万平方米，中西部省会城市仍是供应主力，成都、重庆、长沙、昆明、武汉等城市的挂牌量超过了100万平方米，杭州也推出了9宗地，总计拍价达154亿元，将于明年年初出让。三四线城市的供地量较上周明显缩减，无一城市的供应量超过100万平方米，土地供应量最大的徐州总挂牌量也仅为90万平方米，但出让地块基本都在下辖县市，地块素质相对一般。

土地成交

重点城市成交量环比下滑三成北上广多宗高价地成交带动地价上涨

成交方面。本周重点城市的成交总建筑面积为1522万平方米，较上周下降了34%，和去年同期相比却上涨了11%；金额方面，本周重点城市的成交总金额为1014亿元，环比下降31%，同比却上涨了28%；价格方面，由于上海、北京、广州、南京等多城市有高价土地成交，带动地价继续上涨，本周重点城市平均地价环比微涨了4%，平均楼板价为6659元/平方米。

分能级城市来看。一线城市本周均有土地成交，其中北京共成交了3宗地，分别位于海淀、怀柔和昌平，由电建、建工和中公教育分别竞得；上海成交了8宗地，但多为安置用地和商办用地，仅有1宗为纯住宅用地，该地块位于静安中兴社区，地处内环内区位优越，最终由融信联合保利发展和招商蛇口两大央企竞得，成交楼板价72000元/平方米；相比之下，广州出让地块平均素质较佳，荔湾、南沙等热点区域均有优质宅地出让，吸引了保利发展、星河、佳兆业联合体等多家房企落子；此外，深圳也底价成交了一宗商办用地。二线城市中，近一月未有大规模土地出让的南京在本周集中出让了14宗地，除高淳、六合外，栖霞、玄武、浦口、江宁也均有土地成交，龙湖、华润、中交等均有所得。重点监测的三四线城市中，常州的成交量最大，共成交了13宗地，融创拿下位于溧阳的11宗，计划用于打造文旅小镇。

市场热度

溢价率回落、流拍率上涨
广佛等热点城市再现土地流拍

成交溢价方面。由于本周成交主力城市多为“控溢价”比较严格或溢价水平本就较低的城市，如南京、济南、苏州等，本周土地成交溢价率再度回落至10%以下，为9.3%，较上周明显下滑。各能级城市成交溢价率也均较上周明显下滑，除三四线城市的溢价率超过了10%外，一线城市和二线城市的成交溢价率低于10%，其中二线城市中仅有宁波、昆明等极少数城市的溢价率超过20%，其余城市的溢价率多在5%以下，市场热度较上周明显降温。 

土地流拍方面。临近年末，随着入市地块数量的增多，土地流拍现象也相对较为频繁。以重点监测城市来看，重点城市本周流拍幅数较上周明显增多，流拍率也因此上涨至13.2%，较上周环比上涨了近6个百分点。值得注意的是，除市场本就相对冷淡的济南、韶关等城市外，广州、佛山、长沙等热点城市也在本周有土地流拍，这些地块基本为商办或条件相对较差的住宅地块，在当前资金环境仍高度紧张的背景下，难获房企青睐。 

周度Top5

两榜入榜地块多为低溢价成交
北上广包揽周度成交单价TOP5

临近年末，重点城市优质土地供应力度仍在持续，本周上海、广州等城市均有优质土地入市出让。不过，在中央近来多次重申“房住不炒”、房地产行业金融环境持续紧张的影响下，这些优质地块并未能以高溢价成交，以本周成交总价TOP5地块为例，5宗地均为低溢价或底价成交，包括备受关注的上海单价地王附近的稀缺宅地，最终也是底价被融信联合体竞得。

单价榜则被一线城市所包揽，其中广州有3宗地入榜，上海、北京各1宗地入榜。在5宗地中，市场关注度最高的当属静安中兴社区地块，该地块位于上海内环内，地理位置十分优越，成交楼面价达72000元/平方米。竞拍热度最高的地块当属广州南沙岛地块，吸引了20家房价前来竞拍，在经历了62轮竞拍后最终进入摇号阶段，由佳兆业联合珠海京能成功竞得，成交楼板价达19971元/平方米，创下南沙区楼面价新高。

重点地块点评

融信联手保利、招商再夺中兴社区宅地地块分析
临近年末，重点城市的优质土地供应节奏又明显加快，如上海在本周就有极为优质的纯住宅用地出让。该宗地位于寸土寸金的内环内，区位优势十分显著，起拍单价就高达7.2万元/平方米，不过地块体量相对较小，还有中小套户型占比要求，最终底价成交，由融信联合保利发展、招商蛇口竞得。值得一提的是，该地块距离融信2016年夺得的中兴路地王项目直线距离仅300米左右，而彼时该宗地的成交单价高达10.03万元/平方米。 
具体来看这宗地的情况。据地理位置来看，该宗地位于内环内，距离人民广场不到3公里，区位十分优越；同时，地块还紧邻地铁3号线，介于宝山路站和东宝兴路站之间，交通出行也十分便捷。由于地处上海市中心，地块周边的各项配套十分完善：商业方面，地块附近以周边社区的小型商业为主，2公里即可到达南京东路商圈，与虹口凯德龙之梦、上海白玉兰购物中心距离也比较近，能充分满足居民的购物娱乐需求；教育方面，地块周边的中小学和幼儿园较多，教育资源充沛。周边新房市场方面，由于近来上海加大了中环内宅地的供应，地块周边的待售、在售项目较多，当前新房成交均价约在13万元/平方米，和地块成交价格相比盈利空间较为充裕。
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