土拍新规，限价上涨，杭州今年首次土拍会产生哪些红盘？ | 房叔说No.419
共 10 盘预售公示、登记，列表见文末↓
| PART 1 |
今早9点，杭州市规划和自然资源局发布了2022年第一批住宅用地集中出让的公告。
本次集中出让共计60宗宅地（含2宗租赁用地），总出让面积3849亩，地上总建筑面积约345万方，计划首次土拍将于4月25日落槌。
其中，主城区挂牌11宗，可建总建面约90万方；
萧山区挂牌16宗，可建总建面约106万方；
余杭区挂牌11宗，可建总建面约125万方；
临平区挂牌10宗，可建总建面约89万方；钱塘区挂牌6宗，可建总建面约66万方；富阳区挂牌2宗，可建总建面约27万方；临安区挂牌4宗，可建总建面约24万方。
按照总量来看，因为避免亚运会对于工期、开发节奏的影响，今年的供地节奏是先高后低，把量前置，已经延迟的首次供地，即使满打满算，大概率最快掐着年底上市，首次加仓应该是合理的正常操作，二、三次供应对于今年平衡供应的作用并没有这么大。
而本次挂牌地块中，不乏四季青常青夕照区块、钱二江湾新城、翠苑、申花、钱江世纪城、未来科技城、良渚新城、北部新城、东湖新城等热点板块宅地。
| PART 2 |
与去年历次土拍都会伴随整体新政不同，至少目前房地产微妙时刻本次土拍新规仅对土拍规则进行了改变。
根据公告显示，除了对竞买资格中对企业禁同宗同源“禁马甲”的规定外，在竞买资格、资金来源、竞拍方式进行了全面调整。
1、对购地资金上了紧箍咒：与购房者的购房资金来源严格管控相同，购地款既不能直接间接使用金融机构融资，也不能采用集团其他产业、产业链上下游进行融资，自有资金成为首批供地企业几乎唯一的资金来源。
政策出发点大概率是：让房企量力而行，保证资金流动性和预防房企暴雷，保交付意图明显，但值得注意的是对陷入资金危机下的非国有房地产企业并不很友好；
而土地款虽然是房地产开发成本的重要一环，但是建安成本和融资成本的高杠杆才是房企频频暴雷的最危险部分。
2、将启用新的竞价规则——土地中止价（上限价）、上限价格（溢价不高于12%）、“一次性报价”，当土地竞价未达到中止价，按照价高者得，达到中止价，网上竞价中止，通过线下一次性报价确定竞得人。
这也是继限地价、限房价、现房销售、竞自持、定品质、线下公正摇号后，杭州土地出让的新规则。
| PART 3 |
先看主城，大致是今年主城主要供应板块钱二两块地、四季青、九堡、翠苑、智慧网谷、申花、艮北、运河新城、三墩、浦乐各一块。
钱二一块是红普南路tod旁四七堡地块，离钱塘云庄直线距离仅约200米左右，限价5.3万，另一块是栖江揽月轩东侧地块，限价6.6万。
申花地块位于育才登云小学登云路以南，与宜和园隔登云路斜对。
| PART 4 |
萧山区本次主要供地板块为宁围四宗、南部新城三宗地，奥体、空港新城各两宗，党湾、闻堰、临浦、戴村、新街各一宗地，详见：萧山首次土拍可望多个红粉盘。
其中宁围未来总部社区启动区两宗地首次出让，限价比宁围核心3.4万限价还低了2500元/㎡。
奥体两宗地块位置条件优异，一宗位于奥体印象城西侧，一宗位于滨江嘉品的东北角，可惜地块面积和总建面都略小。
| PART 5 |
余杭区北部新城是本次土拍供应大户，共四宗地块，大未来科技城（含闲林）两宗地、云城、良渚新城、瓶窑、仁和、黄湖各一宗地，详见：未科云城勾庄瓶窑闲林，新年新地或出25个红盘！
其中未来科技城138号地块离杭珹未来中心和绿汀路地铁站仅约400米，总建面20万方，容积率仅2.2，值得重点关注。
云城继杭腾未来社区后第二次宅地出让，近西站，但是短板是可供应建筑面积仅10万方，略小。
北部新城四块地是前宸、星创城之后的后续供应，也是已经开始启动的城北国际商务区的住宅供应部分的先头部队，限价略涨了700元/㎡，值得关注。
| PART 6 |
临平本次挂牌，供应大户是崇贤，一共有四宗地块，东湖新城、临平新城、星桥各2宗地。
钱塘新区下沙2宗、大江东3宗；富阳银湖、富春湾新城各1宗；临安共4宗。
| PART 7 |
本次土拍不出意外将于4月底开拍，而土拍规则的变化、对于资金来源以及玩法规则的变化，意味着对于开发商是一次严苛的规范和考验，不管是联合竞拍还是单独竞拍，今年的玩法都趋向于资金密集型，开发企业自有资金是最大的考核指标。
至于翠苑、瓶窑、浦沿、戴村、新湾、勾庄、宁围等板块限价的小幅增长，是这些低价板块的自然轮动。
而对于顶格社保、无房高社保、人才资格，这次土拍的未来科技城、奥体、申花、云城、四季青、翠苑、闲林、北部新城等，板块供应和需求不匹配的板块依然是首选。
中高社保钱二、宁围、良渚新城、艮北、崇贤都可以持续关注。
社保幼子南部新城、大江东、下沙、东湖新城可以期待。
首次土拍大概率要今年底才能入市，对号入座吧！
本文仅代表作者个人观点。
本文相关内容不排除因政府相关规划、规定及开发商未能控制的原因发生变化。以政府部门最终批准文件图则、（商品房买卖合同）及附件等协议为准。开发商保留对宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。本文面积如无特殊说明均为建筑面积。
2022杭州地铁楼盘图（3月版）
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