2020年3月中国长租公寓品牌传播力榜
文 | 克而瑞地新引力
租赁住宅研究团队
3 月份榜单排名整体波动较小，城家公寓在大热电视剧《安家》中品牌高频露出，首次位列榜单第四。公寓品牌都各显神通，通过不同的渠道和方式提高曝光率。
3 月份各家公寓企业的金融动态十分活跃，相继发行或拟发行住房租赁专项公司债券和 ABS 产品。积极自救的同时，抓住机会加速战略布局。
3 月下旬，上市房企和运营商陆续发布 2019 年年报。各方在保持规模的同时，都进一步强调提升精细化运营能力，从控制成本，提升公寓盈利能力。
波动较小，各显神通增加品牌曝光量
3 月份榜单排名整体波动较小，其中需要一提的是，城家公寓在大热电视剧《安家》中品牌高频露出，微博、微信也紧跟节奏同步宣传，品牌在运营、传播、及搜索关注方面的数据都大幅提升，因而排名上浮 12 位，首次位列榜单第四；3 月份世联红璞的自媒体运营表现提升明显，无论是推送频次还是用户反馈都更加积极，排名上调 14 位。
除城家公寓的影视剧广告投放外，行业低潮下，公寓品牌都各显神通，通过不同的渠道和方式提高曝光率：
结合 3 月 7 日女生节、3 月 8 日国际妇女节、3 月 14 日白色情人节，万科泊寓、优客逸家、美丽屋等品牌都抓住热点相继推文发声；
雅诗阁围绕绿色环保主题，开展了「地球一小时」、「守护地球声音征集」等活动，带动租户共享低碳生活；
蛋壳公寓成为智联招聘「就业有位来」的线上就业服务合作伙伴，同步推出第五季「椋鸟计划」，精准定位应届生客户；
朗诗寓针对企业用户特别推出「企寓会」服务，提供专属优惠、专线服务、0 押金入住等 VIP 权益，帮助企业解决复工后员工住宿问题。
金融动态活跃，应对冲击积极融资
3 月份各家公寓企业金融动态活跃。金地草莓社区长租公寓公募 ABS 首期于 3 月 19 日在上交所成功发行，发行规模 1.11 亿元；无锡凤凰城长租公寓项目在北京金融资产交易所正式挂牌，成为无锡首个挂牌上市的长租公寓项目；宝龙地产完成发行 15 亿住房租赁专项公司债券，票面利率 6%；中骏方隅成立 5 亿美元长租公寓投资平台，用于收购、开发和运营中国核心城市高质量的长租公寓项目。
同时，更多融资产品还在筹备当中。龙湖及首创集团分别拟发行 50 亿、20 亿住房租赁专项公司债券；上海融创旗下香溢花城长租公寓 5.01 亿元 ABS 项目、魔方公寓 3.6 亿元 ABS 项目均在 3 月份获得上交所受理。
究其原因，一方面，此次疫情爆发后，各行各业都受到严重打击，经济几近停摆。为此，央行加大逆周期调节力度，通过一系列「组合拳」降低实体经济融资成本，促进经济快速复苏；另一方面，由于疫情期间对人员、交通的管控，长租公寓行业进入运营低谷，资金链受到不同程度影响，融资需求也变得更加急迫。
因而，出于政策支持和自身需求，公寓企业都进一步拓宽融资渠道。积极自救的同时，有实力的企业可抓住机会，加速拓展品牌布局。伴随着国内疫情的逐步控制，长租公寓也会回归正轨，届时或将面临新一波行业洗牌。
年报发布，精细化运营为提升重点
3 月下旬，业内企业陆续发布 2019 年年度业绩报告，并透露了接下来在住房租赁市场的战略布局。
房企方面，截至 2019 年报告期末，万科泊寓的新增开业量达到 5.6 万间，累计开业规模达到 11 万间，领跑房企系公寓。同时进一步组织租赁住宅架构调整，提升开业转化和经营；
龙湖冠寓将战略重心转向提升质量，累计开业房间数量达 7.5 万间，相较 2018 年规模增速放缓。运营提质效果显著，全年租金收入达11.7亿元，同比增幅 150.6% ；
旭辉领寓签约房间数累计超过 6.8 万间，坚持公寓运营与资产管理并重的发展战略；
中骏方隅 2019 年管理规模突破2万间，已进入运营期项目节点出租率达到 92% ；
越秀、华润、中海都响应国家号召，肯定了住房租赁的发展方向，稳步推进相关业务。
运营商方面，3 月 25 日蛋壳公寓发布上市后首份财报，2019 财年营收 71.29 亿元，同比增长 167%，净亏损率和经调整 EBITDA 亏损率同比分别收窄 3.0 和 3.5 个百分点。2 月底发布财报的青客公寓情况与其相同，营收大幅增长，仍处于亏损状态，但亏损率得到控制。
整体来看，目前长租公寓市场的竞争格局初步成型，头部企业规模领先，提升项目经营与服务质量或将成为发展突破点；而后起之秀更需在产品和服务品质上赢得客户，找到差异化突围路径。无论是房企公寓还是公寓运营商，都需摈弃盲目扩张的粗放观念，通过精细化运营提升经营效率，增强行业竞争力。
媒体曝光
媒体曝光是提升公寓品牌力量的重要渠道之一，以下为三月各长租公寓企业的媒体曝光大事件：
长租公寓品牌传播力榜主要是从官媒运营、品牌推广、曝光度、搜索指数及舆情监测等内外五个维度进行月度品牌监测，按照权益比重计算分数，进行排名。
官媒运营：此指标由传播矩阵、推送频次及运营效果三类构成。传播矩阵是通过公寓运营商在官网建设、微信运营、今日头条、抖音账号等媒体平台的建设情况，推送频次是各类传播矩阵下的主动发声量，运营效果是的粉丝及用户对账号内容的反馈，例如转赞评、粉丝变化量等，三者均反映了公寓运营商对于官媒运营的完整度、联合性、积极性。
品牌推广：此指标通过公寓运营商对公寓项目的广告投放数量及质量进行评判，反映的是公寓的品牌影响力。目前，公寓运营商的广告投放是项目推广和品牌宣传的重要手段之一。
曝光度：此指标通过在专业机构、第三方微信公众号的当月曝光度进行评分，反映了外界对于企业品牌的认知度。
搜索指数：此指标通过在主流搜索引擎（百度指数、搜狗指数、微信指数、新榜指数等）的关键词搜索频次及公寓官方网页的月度浏览量（ PV -页面访问量、UV -独立访客量等），反映了公众对公寓运营商品牌的主动关注量。
舆情监测：此指标是根据外界媒体在各大新闻网站的正负向评价进行加减分，加分项例如获奖、战略发布或品牌升级等重大正面事件，行业负面事件为减分项。
计算公式
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