2020年产业地产怎么干？不知道这6大变化注定要掉队！

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文 | 克而瑞地新引力

产业地产研究团队

日前，国内新型冠状病毒疫情在往好的方向发展，援鄂医疗队也陆陆续续返程，企业相继复工复产。当下，到了我们思考疫情过后如何应对的时间。

此次新冠病毒传染力、波及范围、政府应对手段都远胜于 SARS，影响也更甚。克而瑞认为，疫情过后，国内产业地产将会发生六大变化。

地方政府对大企业，尤其是大型国有企业的争夺将更为激烈。有此产业资源的地产商未来将有更大机会

延长假期、暂停开工、封路、封城……应对疫情，政府不得不采用各类行政手段实施隔离。停产停售，企业现金流压力陡增。尤其是中小企业，这次疫情很可能是他们迈步过去的一道坎。

清华大学、北京大学联合开展了对 995 家中小企业受新型冠状病毒感染肺炎疫情影响的情况及诉求的问卷调查。结果显示，超过三分之二的被调查企业现金流撑不过 2 个月，85% 的企业撑不过 3 个月。

尽管各地政府应对疫情，纷纷出台支持中小微企业政策，但是减税降费连续两年落地，房地产市场遭受长期调控。政府的钱袋子已经瘪了。众多中小企业依靠政府政策渡过难关，显然不现实。

此次疫情也让不少地方政府坚定了招引大企业的决心。毕竟大企业抗风险能力更强。

同时，招引大企业入驻也能更快恢复当地经济，解决因部分企业经营「状况不佳」带来的就业问题。

2019 年华为公司在上海青浦拿地 4000 亩，用于打造研发中心，开展终端芯片、无线网络和物联网等领域的研发。项目计划投资 100 亿元，导入 3 万至 4 万名科技研发人才。

1 家公司带来百亿元投资，数万名高端人才，对地区经济的直接和间接拉动是数百家中小企业都难以做到的。

更何况，疫情对中小企业 2020 年营收状况的影响极为严重。根据清华、北大联合调查问卷显示，近三成受访企业表示疫情对营业收入的影响将在 50% 以上。近半数企业表示今年营收至少下降 20%。疫情过后，中小企业需要相当长一段时间疗伤，地方经济贡献必将受到影响。

招引大型企业中，国有大型企业又是重中之重。

根据中国企业联合会、中国企业家协会发布的 2019 年度中国企业排名榜单，2019 年中国企业 500 强营业收入总额为 79.1 万亿元，其中千亿级企业共实现营收 62.11 万亿元，占 500 强企业总体比重的 78.52%。而在这些千亿级企业中，民营企业有 57 家，国有企业 137 家。国有企业占比超过了七成。

疫情过后，政府的工作重心必将从治疫防疫转向恢复和发展经济。大型企业，尤其是大型国有企业在其中必将扮演更为重要的角色。有此资源的产业地产商，或者大型企业自身也将更受地方政府欢迎。地方政府也将拿出更大的诚意招募这类企业。 

社会治理将加速下沉到社区、园区。政府对园区物业公司在公共治理方面的要求将进一步提升

物业公司参与社会治理并不是一个新话题。几年前就在讨论，部分地区已经开展试点实施。

2018 年 5 月，徐州市政府发布《加强城市社区治理与服务的实施意见》。意见中提出：「大力促进社区、社会组织、社会工作深度融合，发现居民需求、统筹设计服务项目、支持社会组织承接、引导专业社会工作团队参与的工作体系。将政府承担的技术性、服务性、辅助性行政事项和公共服务事项转交有资质的社会组织来承接。」

同年，深圳市福田区制定实施《关于全面提升基层党组织组织力的实施意见》，选派 199 名处级干部担任社区党组织兼职委员，加强对业主大会和业委会筹备、换届的统筹指导；鼓励符合条件的社区「两委」成员，通过法定程序兼任业委会主任或委员，推选社区党代表和楼栋长担任业主代表；推荐业委会委员、物业服务企业负责人中的优秀党员担任社区党委成员；鼓励优秀的业委会主任或成员、物业服务企业负责人在社区居委会交叉任职；积极在居民小组和业委会中发展党员。

此次疫情的爆发，成为加速这一过程的催化剂。

春节期间，为了有效对抗疫情，阻断传染。多地都采取了隔离封闭管理方式。封闭小区，定期消毒，住户出入体温测量，禁止外来车辆进入小区，提醒住户戴口罩，规劝住户串门集聚，疑似病人通报和管理……

假期结束返岗，园区内人员体温测量、建立健康卡、园区定期消毒、外来人员和车辆管理、施工地区、餐厅和办公地区管理、疑似病人通报和管理…… 

这些工作单靠街道力量是无法完成的。责任必然落到物业公司头上。

疫情爆发，凸显物业公司融入社会治理的必要性和紧迫性。疫情过后，政府也将加快物业公司分担公共治理工作的进度。

对园区而言，这将加大工作量，甚至增加运营成本。但是那些能力强、口碑佳的园区能够借此放大自身价值，在政府，尤其是街道心目中拉开与其他园区的差距。防疫中取得的成绩单将转化为当地政府的满意度。未来，这类园区也将更易得到当地政府的信任。 

疫情可能刺激制造型企业加快向智能制造、自动化方向升级，也将催生工业园在产品和服务上做相应改变

传统制造业是劳动密集型产业，人员众多，接触可能性大，因此受疫情影响也较大。为对抗疫情，多地推迟复工时间，即使复工也是部分有条件企业优先。同时，各地工厂还将面临封城、交通停运、自身心理恐慌造成的用工问题。人员能否及时到位是不少企业心头悬着的一块大石头。

此时，智能制造和自动化生产的优势就显现出来了。所需人员相对较少、人员接触少、受疫情影响小、修复能力强。

2020 年 2 月 2 日，在未到山东省要求的复工时间的情况下，浪潮集团位于济南的高端装备智能工厂却紧急复工了，用于生产供国家调度用于防疫的服务器等信息化产品。这家工厂能够紧急复工，除了生产产品的特殊性和紧迫性外，复工所需人员相对少，复工所需时间短、人员接触低、防疫难度低也是必要原因。

同时，中央政府也有意借此疫情提升企业，尤其是中小企业的智能制造水平。

工信部网站 2 月 9 日公布了 20 条政策支持中小企业复工复产信息。其中提出：「支持企业提升智能制造水平。引导大企业及专业服务机构面向中小企业推出云制造平台和云服务平台，发展适合中小企业智能制造需求的产品、解决方案和工具包。推动中小企业业务系统云化部署，对接工业互联网平台，引导有基础、有条件的中小企业加快生产线智能化改造，推动低成本、模块化的智能制造设备和系统在中小企业部署应用。」

过往，企业推动智能制造和自动化生产的驱动因素往往是市场层面因素。高精度产品生产必须依托自动化和智能化设备。近几年，人工成本的增加成为另一个推动力。疫情过后，降低此类突发事件带来的风险和损失有望成为刺激制造企业加快智能化、自动化升级的第三大因素。

面对这样的变化，产业地产商在产品设计和运营服务上也必须作出相应调整。建筑的承重能力是否需要作出调整？过去的集体宿舍能否满足这类产业工人和工程师们的要求？园区配套设施需要做出哪些调整？园区的智能化管理水平是否需要提升？……这些问题都将更快到来。 

地方政府财政压力进一步加大，靠补贴活着的新兴产业园恐将大规模转型或关停

人工智能、区块链这类新兴产业技术应用场景仍在探索。企业数量少、成立时间晚、资金和规模有限。以这类产业为主题的园区出租情况普遍较差，能活着基本靠政府补贴。

《 2019 中国区块链产业园发展报告》中显示，22 个区块链产业园中，78%的空置率超过 30%。其中，三分之一的园区空置率超过 50%。 

超高的空置率导致租金已经无法成为园区最核心的收入来源。22 家区块链产业园中，75% 的园区最主要的收入来源是政府补贴。

以上海市杨浦区为例，对区块链企业的补贴包括 10 万元人才补贴，最高 300 万元的场地租赁补贴，最高 300 万元的经营补贴，10% 的研发补贴和最高 5 万元/件的专利补贴。融资方面还有 50% 的债券融资利息补贴、40% 银行融资利息补贴、设立 10 亿元产业引导基金。产业园能获得最高 500 万元的补贴。产业园中获评市级以上的孵化器能获得 300-600 万元的补贴。

地方政府出手如此大方无非是希望培育新兴产业，在未来的产业升级中占得先机。

但是，近两年的减税降费使得地方政府财政收入减少明显，财政压力加大。同时，房地产市场正经历长期调控，土地出让金收入也受到影响。因此，各级政府在 2020 年都做好了勒紧裤腰带过苦日子的准备。

《上海市杨浦区 2019 年预算执行情况和 2020 年预算草案的报告》中显示，2019 年杨浦区区级财政收入减收14.2817亿元。2020 年一般公共性预算支出减少 10.4% 。其中，针对科技园、科技型中小企业产业扶持政策的「科学技术支出」减少 10.4% 。

2020 年初疫情爆发，将原本已经紧巴巴的政府口袋挤得更干了。地方政府一方面要增加疫情防治资金，另一方面要安排中小企业救治资金。

2020 年 2 月 4 日，杨浦区出台《关于支持中小企业共抗疫情的十条政策》。其中包括：按照实际利率的 50% 给予利息补贴。对落户杨浦区科技园区且实际办公租借在科技园区载体的小微企业和初创企业给予 2 个月房租减免。对疫情防控期间区内创新创业中小企业人才，入驻区属单位经营的人才公寓，给予 2 个月房租减半。

受疫情影响，城市经济发展放缓，财政收入也将受到影响。疫情过后，政府必然将修复经济活力，发展城市经济为第一要务。培育新兴产业将放到次要位置。自身造血能力不足的新兴产业园生存压力巨大。等待它们的是要么转型产业主题，要么关停。 

疫情加剧资金压力。相对而言，2020 年民营产业地产商们的日子会更难

相对于国企，民营产业地产人在资金和资源方面原本就处于劣势。而疫情对产业地产行业的影响是方方面面的。这里我们仅就资金情况分析民营产业地产商们在 2020 年将要面临的困境。

受疫情影响，产业地产项目的建设和销售周期都将延长，导致现金回流速度放缓，资金压力增大。

以上海为例，2020 年 2 月 2 日，上海市住建委发布《关于进一步加强建筑工地疫情防控措施的通知》，要求各类建筑工地不得早于 2 月 9 日 24 时复工或新开工，2 月 10 日以后，延迟、错峰复工和新开工。同时，来自及途经重点地区人员未经在沪隔离观察（留验）14 天，不得进入建筑工地。

随着返岗压力的增大，以及建筑工人返岗交通受限，不少地区实际复工时间推迟到了 2 月 17 日，甚至是 2 月 24 日。

缓解资金压力，除了内部节流，降低成本外，对外融资也是有效办法之一。然而，民营产业地产商的融资成本远高于国有企业。

克而瑞盘点了 12 家上市产业地产商 2019 年的直接债务融资平均利率。总体融资成本为 5.01%，是一个不错的数字。但是，其中民营产业地产商的融资成本高达 7.41%，而国资背景的产业地产商融资成本仅为 4.7%。融资成本最低的上海外高桥集团甚至只有 3.59%，不到宏泰发展的一半。

海外融资也无法解决民营产业地产企业的资金问题。

宏泰发展 3 笔在续存期内的美元债券，其续存金额分别是 1.8 亿、0.5 亿和 0.62 亿美元，利率分别为 13%、6%、6% 。这三笔债券的共同特征是期限短、利率高。

疫情加剧了产业地产企业的资金压力。但是，相对而言，国有产业地产企业融资渠道更宽，融资成本更低，从政府那里获得的资源和帮助更多，更有把握渡过这场危机。民营产业地产商只有抓住一切可利用的融资工具，多元化融资手段。同时加强内部成本控制，努力打赢这场生存战。2020 年，民营产业地产商们活下去不容易。 

「技防」是众多园区重要的防疫策略，产业地产商可能借此加快自身数字化建设

要完成好防疫摸排、人员管理、健康监控等工作，单纯用传统的「人盯人」战术，不仅造成园区运营人员增加，运营成本暴增，还会提高人与人的接触频次，增加感染风险。新型技术的应用能够协助园区在部分场景解决上述问题。

以园区进入人员体温测量为例，传统人工手持检测枪的方法效率低。目前不少园区采用的是「AI 多人体温快速检测解决方案」。 单台单通道可实现 1 分钟对 20 人行进动态体温检测。缩减一线防疫人员配备数量及暴露几率，防疫人员被感染的风险也随之降低，而且提高通行效率，降低接触性传染的风险。 

同时，线上 APP 或小程序也能大幅提升园区的防疫工作效率。一款名为「淮海战役」微信小程序能够通过线上统计园区复工企业复工情况、员工身份、健康状况、疫区经历等情况。通过每天的二维码签到，核发通行证，采用大数据管理园区每名员工健康状态。 

「人防+技防」是目前众多园区防疫工作的主要策略。应用过程中，产业地产商更能体会数字化技术在园区降本增效上的价值。未来，在线招商平台、线上公共服务平台、远程视频、线上办公等数字化工具有望得到更为广泛的使用。 

此次疫情是一次大考，也是一面镜子。考的是产业地产商的产业能力、运营能力和服务能力，照出的是企业最真实的内功。

考试结束后，对行业的影响有些是短期的，有些可能更加深远。如果产业地产商将此次疫情作为提升企业核心竞争力，加强锻炼自内功的契机，努力提高成绩，未来的路仍将会越走越宽。

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