上海“新地王”诞生，近16万方租赁用地想象空间有多大？

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

受疫情影响，1-2 月可谓是房地产的「冷冻期」，但今天在土拍市场上「火热」了一把。

上海新地王尘埃落定，由香港置地联合体竞得徐汇滨江西岸金融港地块，成交总价为 310.5 亿元，地上面积折合楼板价为 28565 元/平方米。

徐汇滨江西岸金融港效果示意鸟瞰图

史上最高价综合用地

1. 全国新总价地王，自持条件严苛

从中国土拍历史上看，目前仅有两块总价超过 300 亿的土地。其一是 2016 年 8 月，招商蛇口和华侨城联合体以 310 亿元的总价拍得的深圳新会展中心(一期)配套商业用地。

时隔三年，徐汇滨江西岸金融港地块的便以 310.5 亿元的总价成为新晋全国总价地王。

2019 年全国土地成交总价排行榜

数据来源：CRIC

尽管地价如此之高，自持条件仍旧非常严苛，要求持有地块内 100% 商业、文化体育物业，60% 办公物业以及 85% 居住类房地产。

2. 金融城概念，比肩外滩、陆家嘴

此次出让的徐汇滨江西岸金融港地块位于滨江沿岸核心板块，是上海土地资源极度稀缺的城市中心区域，土地价值不言而喻。

从预申请公告看，该片区未来将定位上海新金融中心：「充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴，打造上海国际金融中心的新增长极」。

据悉，徐汇滨江西岸金融港地块属于定点招商，在疫情前资金计划已到位，因此如约挂出，不能理解为是疫情期的救市行为。

3. 租赁住宅 15.6 万方

土地公告显示，项目总开发规模约 180 万平方米，商服类物业占比近 8 成。租赁住宅面积达 15.6 万方，远高于地块内的可售住宅面积 4.71 万方。

徐汇滨江金融港地块各类物业占比

数据来源：上海土地交易市场

以租赁住宅用地建面 15.6 万方，不少于 1187 套的最低标准计算，打造的产品户型套均面积约 132 平米。

根据规划图可见，租赁住宅坐拥一线江景资源，并通过绿道系统和公共空间串联整个核心区，其无可比拟的景观资源以及高昂的地块价格使得产品更有想象空间。

从受众来看，未来将承接金融中心片区内企业高管的租赁需求。

徐汇滨江西岸金融港地块规划图

区域内竞品少，潜在供应量大

聚焦地块周边 5km 范围内高端租赁市场，集中式公寓项目主要集中在内徐汇板块，同时，区域内有 14 块租赁用地，潜在供应量大。

1. 集中式公寓租金稳定

区域内整体来看，集中式公寓租金维持在 230 元/平米/月以上，分散式房源和个人房源租金主要集中在 130-140 元/平米/月。集中式公寓租金整体稳定，且呈上升趋势，而分散式房源和个人房源租金波动显著，受市场影响较大。

近一年区域内集中式、分散式和个人房源租金情况

数据来源：克而瑞城市租赁系统

2. 竞品少，高端项目集中于内徐汇板块

地块周边 5km 范围内，共有 43 个高端集中式公寓项目，主要集中于浦江西岸的徐汇中心区域的内徐汇板块。

地块周边5km辐射的集中式高端公寓项目

数据来源：克而瑞城市租赁系统

地块周边一公里范围内直接竞品仅 1 个，为徐汇绿地铂瑞服务式公寓，供应 101 套房源。

徐汇绿地铂瑞服务式公寓项目情况

数据来源：克而瑞城市租赁系统

3. 区域内租赁用地 14 块

区域内已成交租赁用地共计 14 块，10 块位于徐汇区，4 块位于浦东新区大三林板块，共计建面 101.8 万方。

其中，成交楼板价超 10000 元/平米的租赁用地共计 4 块，均位于康健、田林板块，总建面达 19.9 万方。这 4 块租赁用地目前均未开工，建成后预计将提供近 4000 套租赁住房，潜在供应量较大。

区域内楼板价超 10000 元/平米租赁用地情况

数据来源：克而瑞城市租赁系统

上海集中式高端租赁市场现状

克而瑞城市租赁系统显示，上海涉及高端的集中式公寓租赁品牌总计 42 个，共 103 个项目，总房源规模达 15266 间，占总集中式房源的 17% 。项目主要集中在上海的核心区域，辐射市中心各大企业高管及外籍客户。

上海高端集中式公寓项目分布图

数据来源：克而瑞城市租赁系统

1. 徐汇区供应最密集，黄浦区租金最高

从集中式公寓供应量来看，浦东新区共有 3890 套房源，供应最多，其次为徐汇区，入市 2530 套房源，考虑到两个行政区面积的差异，徐汇区为高端集中式公寓分布最密集的区域。

从租金水平来看，黄浦区是租金高地，平均租金达 360.48 元/平米/月，杨浦区租金最低，约 221 元/平米/月。高端集中式公寓整体入住率约 69.6%，分散到各区而言，虹口区入住率最低，不足六成。

上海各区域高端集中式公寓供应及租金情况

数据来源：克而瑞城市租赁系统

上海各区域高端集中式公寓入住率情况

数据来源：克而瑞城市租赁系统

2. 外资品牌占主流

上海的 42 个高端公寓品牌中，约 35% 为房企系高端品牌。2018 年以来，房企逐步发力高端市场，调整产品比重，例如景瑞悦樘公寓定位收入较高的金领人群，推出高端系列「甄选系」；朗诗寓针对高端客群推出朗诗阁服务式公寓。

整体来看，服务式公寓市场仍以外资品牌占据主流地位，外资进入公寓领域时间较早，有着丰富的运营管理经验，且长短租结合的商业模式成熟完善。

3. 面积趋小化

克而瑞城市租赁系统显示，上海高端集中式公寓面积在 100 平米以下的占比 74%，而 100 平米以上房源占比仅 26%。

受制于政府对租赁住房市场培育中应以中小套型为主的调控政策，加上寸土寸金的上海市中心区位，高端集中式公寓产品面积趋小化。

上海高端集中式公寓面积占比情况

数据来源：克而瑞城市租赁系统

4. 中客占比提升，呈年轻化

以往来看，高端租赁需求主要来自外企的高管，但近年来，受宏观经济变动影响，部分外资企业从中国撤资，这使得原本上海高端租赁市场的外籍客逐渐减少，而国内企业高管的需求日益见涨，不少项目国内外租户比例相当。

与此同时，近期高净值客户的年龄结构呈现年轻化趋势，「85后」、「90后」甚至「95后」逐渐崛起并成为高端租赁市场的新主力。

小 结

此次上海新地王中超千套的租赁住宅，因其先天的优越条件，让产品值得更多期待，另一方面，优质的重资产高端服务式项目，也会为企业在资产的估值与提升品牌影响力上展现更多优势。

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