就是他们！城市更新中的明星企业与网红项目

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文 | 克而瑞资管

随着我国快速推进的城市化进程，增长方式粗放和速度过快，大城市特别是核心城市的新增建设用地供应吃紧，城市发展逐渐由增量扩展转向存量更新时代。同时，由于历史原因，特区内外城市功能的「二元」结构特征依然明显。通过城市更新来挖掘存量土地潜力、促进产业升级与结构调整、推进一体化建设，已成为城市破解发展难题、转换发展思路、实现科学发展的必然选择。

另外，由于城市规划的不合理，许多城市原有城市结构、经济模式、交通方式甚至房屋功能、外观等与城市现代化发展显得格格不入，因此城市更新成为城市功能升级的重要环节。

政策利好不断，城市更新越来越热

刚结束不久的 2019 年中央经济工作会议，首次强调了「城市更新」这一概念。会议提出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

2019 年以来，各地政府相继出台各类计划、政策推进当地城市更新进程。据 CAIC 资产数据库监测显示，截止目前，已列入城市更新计划项目 764  个，已通过城市更新专规批复项目 460 个，通过率 60.2% ；实施主体确认公示项目 286  个，实施率 37.4%  。

超半数 TOP50 房企投身城市更新，活跃者仍是少数

在政策支持力度不断加大的背景下，加之一二线城市土地供应有限，特别是核心地段土地更是稀缺资源，单靠传统的招拍挂方式无法获取足够的优质土地储备，使得更多的房企加入到城市更新和旧城改造中来。除了佳兆业、富力地产等拥有丰富旧改经验的房企，越来越多的房企加入到了旧改的行列。

据 CAIC 资产数据库监测显示，目前，包括恒大、碧桂园、融创在内，TOP50 房企中有半数以上参与到城市更新中。对于房地产企业来说，随着城市空间不断扩张，城市核心区域几乎很难再有新增土地供应，再加上土地竞拍成本越来越高，城市更新项目给予了房地产企业以更低成本进入城市核心区域的机会；同时，随着城市转型升级，城市更新已拥有万亿级别市场，参与城市更新项目成为房地产企业持续保值增值的有效手段。

城市更新活跃企业

随着存量时代的全面到来，佳兆业认识到，在这个以存量焕新、内涵增值的全新时代，更需要房企立足于不同城市的发展阶段、利益维度及公众需求，提升对城市更新项目的综合运营能力。

行之力则知愈进，知之深则行愈达。2019 年 6 月，「佳兆业城市更新白皮书《城市运营核心逻辑——美好生活的责任与荣耀》」正式发布，首次系统地向外界展示其在城市更新领域的逻辑思考。实践中，佳兆业在地产主业之外开启多元化业务，布局文化体育、商业运营、旅游产业、酒店餐饮、物业管理、航海运输、健康医疗、科技产业、公寓办公等超二十个产业领域。梳理后不难发现，这些产业均是围绕「人民日益增长的美好生活需求」以及城市发展需求来布局的，并契合深圳建设先行示范区「城市文明典范」、「民生幸福标杆」的战略定位。

基于此，佳兆业城市更新积极促成多元产业的跨界融合，以「城市更新+」模式输出新模式、新产品、新服务，帮助片区实现产城融合。同时，佳兆业在城市更新项目中还全力保障教育、医疗、文化体育等公共服务设施，以及保障性住房的建设，提升项目社会价值，实现城市更新，多方获益的格局。

卓越集团自 2000 年开始涉足旧改领域，经过多年的运筹积累，集中优势资源，于 2013 年 5 月成立全国第一家城市更新集团，以高瞻远瞩的战略眼光，以更高的起点推进城市更新发展。卓越城市更新集团在「共赢、诚信、品质」三大核心理念指引下，长期聚焦旧村、旧工业区、旧商业区、旧住宅区改造及土地整备等领域。

据 CAIC 资产数据库监测显示，卓越集团目前旗下累计优质项目已超过 50 个，并已形成了深入深圳各行政区核心区，全面覆盖广州、东莞等粤港澳大湾区重点城市，同时积极扩张至北京、上海、青岛等一线城市和 GDP 高增长城市的整体战略布局，成为广东省乃至全国城市更新领域的领先企业。2018-2019 年，卓越城市更新集团连续当选为广东省「三旧」改造协会常务副会长单位、深圳市城市更新开发企业协会会长单位，2019年荣获「2019粤港澳大湾区城市更新卓越贡献奖」。此次成功跻身「2019中国房地产城市更新领先品牌」，再一次充分证明了业界对卓越城市更新行业领先地位的认可。

时代产业集团是时代中国控股有限公司旗下全资子公司。公司以建设新型城镇、打造高端产业为核心产品，寻求产业与科技、创新、生态、居住等协同发展，致力于成为「国内最优秀的产城运营商」，建设「产·城·人·文」融合的现代化新型城镇服务体系，助力区域产业升级和城市更新。时代产业聚焦“智能制造、大健康、信息科技、文创旅游”四大重点产业领域，围绕主题产业，提供全方位的产业生态环境服务平台。目前，时代产业已经与西门子、北汽新能源、浪潮、苏宁、钻汇集团等行业龙头企业建立深度合作联盟。

时代产业集团在京津冀、长三角、粤港澳大湾区等经济发达地区开发了多个产业项目。在东莞，就在刚刚过去的 10 月 29 日，「时代智造港（东莞）项目」已正式启动，该项目为 2019 年省重点项目，重点招引高成长性、高附加值的智能终端设备研发、设计、制造企业及其生产性服务业企业，预计在 3-5 年内可建成并运营成熟。

单单是 2019 年上半年，时代中国就在广州拿下从化江浦街、禾仓村、番禺沙湾福涌村、花都横潭村旧改项目。2 月底还参与了广州金融城一“三旧改造”商住用地块的竞拍。据 CAIC 资产数据库监测显示，截止到目前，时代拥有城市更新项目数量 80 个，总用地面积约 1083 万 ㎡，预计可转化土地储备为建筑面积约 2523 万 ㎡。其中，有 41 个项目，将可能在 2019-2021 年完成改造。

城市更新中的「网红」改造项目

1. 地标性购物中心改造典范-上海港汇恒隆广场

开业于 1999 年的上海港汇恒隆广场是恒隆布局中国内地的首个商业项目，在建筑设计上曾独领风骚，随着国内商业地产的发展，建筑设计正在不断迭代，港汇恒隆广场自 2017 年起迎来了开业以来的最大改造。此次改造历经 3 年，采用边运营边改造的方式，将租金损失最小化；同时采用前瞻性的改造策略，扩大可用作展示展览的公共空间；对外立面、主楼内部结构及装饰，地坪、动线、辅楼裙房，食街幕墙及连廊、地下室等进行改造，巩固港汇恒隆广场的在全国购物中心中的优势地位。

2. 「一店一策」改造典范-北京长安商场

作为经营面积仅有 2 万 ㎡ 的北京传统百货，长安商场此次转型升级为以「社区商业+奥莱商品」模式运营的优品、优价、优服务的「U 生活中心」。并增设电影院、以家居生活用品为主的「第三生活空间」等，填补原有的商业空白。并通过引入网红品牌、融合美发、旅行社等休闲、餐饮业态，满足周边消费者衣、食、住、行、娱的消费需求。物业升级凸显人性化设计。

此次长安商场的物业升级包括对物业设施的更新、增设自动扶梯、直梯、设置无障碍电梯、地位服务台、地位收银等。在商场中间的台阶处还增设了「最短扶梯」，充分考虑老年顾客的需求。

3. 「一店一策」改造典范-长沙印象汇

印力集团携手银河酷娱火星情报局，打造 24 小时潮玩主题街区「火星局」。潮玩街区是网络 IP 与线下平台的跨界融合的产物，体现了内容创新和商业价值的完美嫁接。从占地面积 1500㎡ ，层高 18 米可同时容纳 2500 人的华中首店 PLAY HOUSE·Night Club 到全国首个 2.0 版本的蛙来哒、高颜值的谁在居酒屋、嗨皮羊、烈火牛肉、姜楼等一众美食。

作为既是一个整体，又可以单区域消费的潮流街区，它的出现满足了消费者「美酒、美食、美颜」的消费需求。此外，将原首层肯德部分区域改造为连通三楼的垂直动线，并使用金属质地的凹凸立面包裹西北角，配搭管道与长沙特色的霓虹灯文字打造的打卡点，为长沙夜经济注入新的活力，成为当前夜经济的形象窗口。

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