复工潮下多城租金上涨，公寓的“春天”要来了？

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

随着疫情的有效控制，社会各行业逐步恢复生产经营性活动。受制于疫情严重程度及商业属性的不同，各区域各行业复工生产节点和复工率有所差异。

本文通过盘点城市复工率，对比复工前后租赁市场房源供应量和租金变化，对企业后续发展做相关性思考。

春运期人口迁移缓慢，近一周复工潮在加速

1. 同期对比，城市人口迁移规模处于低位

因疫情影响，今年春运不同以往，节后没有出现传统意义上的春运高峰，返程人流比较分散和平稳。我们对比十个典型城市同期的百度迁徙规模指数，分析城市缺工情况。

一线城市均表现出强烈的反差，今年的规模迁徙指数持续处于低位，大约 5.00 上下，而去年同期的最高位超过了 20.00，北京甚至超过 25.0。

今年从初五到初十，规模迁徙指数几乎维持不变，从初十开始，各城市开始出现小幅下降，直至初十五才出现小幅上升趋势。这是由于各省市企业在规定的 2 月 10 号复工后的一周内仍要求员工以居家办公为主。

相比一线城市，二线城市同期对比差距相对较小。其中成都去年流动指数与一线城市基本相当，流动规模较大，今年的流动指数出现两连降，最后跌破 5.00。武汉作为受本次疫情影响最严重的城市，今年的人口迁移几乎处于停滞状态。

2. 除湖北外，复工潮在加速

除了人口迁移轨迹数据，我们通过整理各企业开工时间公告，辅助判断各省市开工情况。目前，很多地区已取消以疫情防控限制企业复工复产的审批、备案，复工潮在加速。

据不完全统计，至 2 月 16 号，全国各省市线下平均复工率超过 40%。其中受疫情影响较轻的云南、贵州、青海、西藏等地的复工率较高，接近 70%。此外，民营经济较为活跃的江浙沪复工率也相对较高。

截止至 2 月 16 号，江苏省规模以上工业企业已复工超过 2.9 万家，复工率约 65%；浙江省规模以上工业企业已复工接近 2.5 万家，复工率超过 55%。

复工潮下市场现回暖迹象，租金及房源供应小幅上涨

随着复工潮的到来，企业逐步开始生产经营活动，租赁市场出现回暖迹象。根据克而瑞城市租赁数据库显示，重点城市表现如下：

1. 上海：冷冻期转暖，量价齐升

受行业传统淡季影响，2019 年年末 49-52 周，上海个人租赁挂牌房源量呈现快速下跌趋势，跌幅接近 50%。2020 年第 4 周受到疫情扩散影响，挂牌房源量再次出现大幅下跌，由年前万余套跌破至千套，5-6 周更是不足 300 套，市场进入冷冻期。

第 7 周受到企业复工的影响，市场稍有回暖迹象，当周挂牌 1393 套，环比增加超过 1000 套。租金呈现一定的波动性，疫情较为严重的 3-6 周，呈现连续下跌的趋势，复工到来后，租金表现上浮态势。

2. 北京：供应量回升，租金坚挺

19 年年末四周，新增房源入市量连续下跌；20 年 2-4 周，受疫情影响，也呈现连续下跌趋势，5-6 周连续两周跌破千余套。第 7 周市场发力，当周入市近 3000 套。20 年 4 周前租金几乎呈现逐周上涨趋势，受疫情影响较小。

3. 深圳：复工潮前夕，市场即回暖

疫情期间，个人租赁房源挂牌量在第 6 周跌至最低，但仍保持 2300 套以上入市量。租金在疫情发生前后处于低位，节后企业复工后，连续两周即呈现上涨趋势。

4. 广州：回暖周，租金上涨近 8%

广州武汉城际间联通性较强，市场对疫情的反应速度快。年前 49-50 周市场供应在万余套，节后 4-6 周市场供应仅千余套，前后差异显著。第七周市场开始反弹，供应环比涨幅超过 50%。租金浮动明显，至第 6 周已跌至 54.3 元/月/平米，第7周市场稍有回暖。

5.杭州：供应不足，市场依旧低迷

19 年 51 周杭州个人租赁房源挂牌 2468 套，环比上周跌幅超过 60%。疫情肆虐期间 4-6 周市场供应乏力，周供应仅 500 套左右。复工周到来后，市场依旧低迷。

19 年 49 周到 20 年 7 周，杭州个人租赁房源租金呈现小幅波动趋势。其中 2-5 周出现下跌趋势，跌幅约 6.74%。

6. 南京：供应增加，市场小幅回暖

疫情肆虐期间 5-6 周市场供应乏力，周供应在 500-1000 套之间。复工前后，市场开始反弹，市场小幅回暖。个人租赁房源租金整体波动较小，疫情蔓延前夕，市场连续两周出现下跌趋势。

整体来看，第 7 周各地逐渐迎来复工潮后，返程务工人员带来市场需求增多，房源量和租金价格水到渠成出现小幅上涨趋势。但现阶段，租赁需求仍未得到完全释放，预计未来 2-3 周市场将缓慢回暖，租金不会出现大幅上涨趋势。

行业依旧艰难，企业「机会」在哪？

在行业复工后，市场稍有回暖迹象，但企业面临的挑战依旧在，运用好手上的筹码，把握「机会」是未来新局面开拓的关键。

1. 守住租户，增强公寓内租客的粘性

复工后一段时间仍会存在较强的人流管制，公寓物业可以适时向租客提供生活物资采买，将外卖送货上门等贴心服务，实现从社区门口到房间门口的无缝对接。

此外，为了给租客无聊乏味的隔离办公生活添加点乐趣。公寓运营方可以适时推出线上狼人杀，线上纸牌屋等娱乐活动，调和租客单调生活。

为了方便租客办公，还可以在公区设立分隔办公区，一方面可以减少租客公区活动，降低交叉感染的风险；另一方面可以赢得租客信赖和好感，提升了顾客粘性。

2. 拓宽渠道，舍得招租，舍得合作

疫情期间，个体成交周期缩短、门店满租周期延长、招租难度整体上升。企业可通过与租客合作，以老带新的形式，让利房租；和员工合作，让利佣金，提高激励；和各渠道合作，提高整体。

同时，积极拓展线上业务，通过自有官方平台、APP、微信视频、抖音直播等多种形式提供线上看房服务，保证线上看房渠道的多样性和房源信息的真实性。

不断拓宽线上看房渠道，保障房源质量，控制成本培育潜在客户，为疫情后成功转化做铺垫。

3. 正视市场，回暖是大势所趋

疫情期间，租客租赁需求被压抑，随着城市逐步运转、租客逐步返程，租赁需求将会逐步得到释放，市场供应将会走高，租金有所上浮。

但由于目前中国经济处于下行，租赁行业在大环境下，市场反弹周期会被拉长，力度也会相对较小。疫情过后，企业应当逐步摒弃粗放化、同质化经营发展模式，重视精细化运营，打磨产品及服务，开拓发展新思路。

疫情的突发，让原本已处于艰难困境的行业，变得举步维艰。但随着复工周的到来，租赁回暖迹象已现，曙光即将到来。

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