上海核心商务区租房需求排名，这个地方超过了陆家嘴和徐家汇…

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

随着 2 月底上海疫情得到了有效控制，城市各行业复工加快、企业员工陆续返岗，叠加 3-4 月招聘旺季的到来，未来潜在的租房需求将会大幅提升。但受制于政府管控，市场上租赁房源的供应有限，供需可能存在一定程度的失衡。

克而瑞通过分析上海各商圈办公人口及招聘量，针对区域租客租房支付能力，结合等时圈对位租赁房源地图，探析商圈潜在租赁需求。

商务区租赁需求，虹桥位列第一

上海作为国际化大都市，错落分布着各式各样的商务区。这些区域办公楼鳞次栉比、错落有致，形成了一定的规模聚集效应，随之导入办公人口的增加及衍生出住宅租赁需求。

为可视化呈现上海市办公楼分布集中度，进一步估算上海各商务圈办公人口及潜在租赁需求，我们先将上海市近 8000 个办公楼项目落位在地图上，利用核密度算法挑出办公楼楼聚集程度较高的商务区。

由本图可以得知，上海市办公楼：

• 东西分化：浦江以西聚集了上海市约 80% 的办公楼，而浦东却不到 20%  

浦西办公楼不仅数量众多，且分布更广泛。而浦东主要集中在陆家嘴到张江一带。巨大差异背后可能是历史的沉淀，但随着上海自贸区临港新片区的划定，浦东的商务发展未来可期。

• 内高外低：内环带状密集分布，外环点状分布  

内环以中山公园为中心，向东北方向延伸，过南京西路，人民广场，一直到北外滩和四川北路一带，办公楼密集度最高；其次是陆家嘴商务区和徐家汇，越向外迁移办公楼密度越低。此外，外环一些区位条件较好的商圈办公楼集中度也相对较高，如虹桥、外高桥商务区等。

有的放矢，我们选出了办公楼聚集度排名前10的商圈，首先通过商圈内办公楼面积估算办公人数（按总建筑面积除以10估算），商务圈办公人数一定程度上反映商圈租赁需求基数。

从 top10 商圈位置来看，主要位于内中环，仅虹桥商务区位于外环。办公人数体量方面，虹桥商务区居首，办公人数接近 80 万人；陆家嘴商务区约 57 万人，居第二位；市政府所在人民广场商圈约 32 万人，居第三位。

• 其次，通过监测商务区的招聘人数，一定程度上反映商圈租赁需求活跃度。

2 月招聘人数锐减，top10 商圈中仅徐家汇、人民广场新增招聘人数超过 1000 人，传统的商务中心陆家嘴招聘需求大幅缩水，不足 500 人。其背后主要原因为：一方面，疫情的蔓延限制了人口的流动，企业复工纷纷推迟。另一方面，进城务工人口返乡过节，行业处于传统的招聘淡期。

• 最后，叠加办公人数和招聘人数，指数化推算各商务区潜在的租赁需求空间。

从结果看，虹桥商务区租赁需求空间指数约 94，居首位。人民广场、徐家汇、陆家嘴商务区次之。这主要得益于其综合交通枢纽的战略定位，吸引了诸如万科、阿里等一大批国内外知名企业进驻，企业集中度较高、办公楼体量较大，衍生的租赁住房需求旺盛。

虹桥商务区办公人群主要承租能力为 3K-6K /月

为了使研究更具代表性，下文将重点聚焦在虹桥商务区，分析区域产业结构、行业薪酬，以及租客承租能力。

从产业结构来看，虹桥商务区以建筑建材业为主导产业，占比接近1/3，商贸业、制造业、IT 业占比约 17%，四大产业合计占比约 84%。

从薪酬水平来看，IT 行业平均招聘薪酬约 14k /月，居各行业首位；金融业、服务业、传媒业均超过 12k /月；建筑建材业整体薪酬约 10k /月。

通过各行业的招聘数据来看，将虹桥商务区不同行业薪酬分段，超过 71% 的薪酬在 9000 元/月以上。

对于有租房需求的人群，假设以收入三分之一作为房租支出，可以粗略估计不同收入人群的承租能力。

例如：收入 3000-5999 元/月的人群相应的承租能力约为 1000-2000 元/月,收入 6000-8999 元/月的人群相应的承租能力约为 2000-3000 元/月，以此类推估算虹桥商务圈主力租房人群的支付能力在 3000-6000 元/月。

不同等时圈下，虹桥办公人群的房源及租金选择

对商圈周边租赁房源进行空间落位，一方面可以反映商圈的职住平衡关系，另一方面也可以刻画租赁市场的供需关系。我们以虹桥商务区为中心，以 20 分钟、30 分钟、40 分钟为通勤界限，做出三类等时圈。分析各等时圈下房屋基本属性，映射不同人群的租房需求。

1. 20 分钟以内等时圈  

房源主要分布在商务区东侧虹桥镇、江桥镇，这些区域距离市中心较近，出行更加方便。

房源主力房型为二房，占比约 44%，主力面积为 80-120 平米，占比约 34%；租金 2000-4000 元/月占比较大，合计占比 64%。

2. 20-30 分钟等时圈  

房源分布进一步东拓，集中扎堆在人民广场到徐家汇等内中环区域，而西北、西南面的房源不足。20-30 分钟等时圈内房源体量明显高于 20 分钟等时圈，可提供选择性更多。

房源主力房型也为二房，主力面积为 50-80 平米；租金 4000 元/月以上占比较大，其次为 3000-4000 元/月。

3. 30-40 分钟等时圈  

房源分布继续外拓，向西延伸，覆盖松江和奉贤部分区域，向东部延伸主要覆盖浦东康桥、北蔡等区域。房源多分布于东部区域，总体房源体量不如 20-30 分钟等时圈。

房源主力房型为二房，主力面积为 50-80 平米；租金 1000-3000 元/月占比较大，合计占比约 74%。

在商圈产业人群承租能力的基础上，结合三个等时圈内房屋分布状况及房源属性，我们对比分析得出了二者之间的关联性：

• 收入在 3000-8999 元/月之间的产业人群：

（ 占比较低，合计约 30% ）

本类人群更加偏好低租金，而相对选择牺牲部分通勤时间，比较理想的租房区域主要集中在 30-40 分钟等时圈内的浦东康桥、北蔡等区域。

• 收入在 9000-11999 元/月之间的产业人群：

（ 占比约 1/3 ）

在合理的承租能力内，人群更加偏好短通勤。选择在 20 分钟等时圈内的嘉定区江桥镇、闵行区虹桥镇等租房性价比相对较高的区域。

• 收入在 12000 元/月以上的产业人群：

（ 占比超 1/3 )

在保证通勤的同时，人群更加重注生活质量，偏爱到 20-30 分钟等时圈内生活配套比较成熟的徐家汇等市区租房。

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