营收增幅超150%，这家公寓企业是如何做到的？

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

2019 年，对于租赁行业而言，是由「量变」到「质变」的一年。行业整体增速放缓，市场进入洗牌期，头部企业强者恒强，部分中小企业在竞争中被淘汰出局。随着竞争格局的演变，行业过剩产能出清，企业开始将重心转向有质量的经营。

迈入竞争的下半场，长租公寓企业通过梳理资源及优势，也开始尝试其他模式。结合存量资源，房企系尝试打造品质型标杆重资产项目；运营商凭借精细化运营优势，强化轻资产模式输出。

本文将从行业发展的视角，通过结合龙湖冠寓的案例，梳理行业发展的脉络进程，诠释变化背后的原因。

进入洗牌期，市场格局、发展模式分化

1. 整体增速放缓，行业进入分化阶段

2019 年，行业整体呈现规模增速放缓的趋势。行业步入洗牌期，进入优胜劣汰、逐步走向分化的阶段。对于中小企业而言，形势相对严峻，一些中小规模，盈利模式不清，产品体验不佳，缺乏运营能力的公寓或面临被收并购的局面；而头部企业的规模及营收仍有望保持稳步增长，或将率先进入收获期。

2. 融资收紧，房源获取难度加大

近两年，随着整体融资环境的收紧，长租公寓也进入融资瓶颈期。由于房地产信托、海外发债严控，房企端的融资受限。同时，由于行业大多数公寓品牌都处于亏损状态，资本对长租公寓股权融资的热度大幅降低。

在资金面吃紧的现状下，公寓企业拿房更加谨慎，对资产标的要求更高；此外，经过前期各路资本的跑马圈地，市场上优质物业稀缺，价格高企，合适房源的获取难度加大。

3. 由中资产模式向轻、重两端发展

随着行业格局的分化，各企业发展的重心也将由中资产模式向轻、重两端发展。房企系公寓依托产品打造的优势，结合存量资源打造重资产类项目，通过品质提升强化品牌的竞争力。而运营能力卓越的公寓品牌，则通过不断强化轻资产运营管理能力，摆脱对重资本投入的依赖，轻装上阵抢占市场份额。未来，重资产和轻资产模式各自的赛道也将更加清晰。 

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展望收获期，头部企业或率先实现盈利

3 月，上市企业进入年报披露季，在行业整体规模增速放缓的背景下，头部企业仍保持了较高的增长。以龙湖冠寓为例：

1. 开业规模 7.5 万间，营收增幅 150.6%

截至 2019 年末，龙湖冠寓已进入 30 多个一、二线城市，累计开业房间数量达 7.5 万间，全年租金收入达 11.7 亿元，超 2019 年实现 10 亿元营收的预期目标，同比增幅 150.6% 。项目整体出租率显著提升，达到 77.4%，同比上涨 27.3%；开业超过六个月的房源出租率达到 87.3%，运营效率大幅提升。

龙湖集团 CEO 邵明晓表示，长租公寓业务明年（2020 年）将实现微利，后年（2021 年）开始毛利率将达到 12% 左右。预计，龙湖冠寓或将在业内率先实现盈利。

2. 重心调整，由量到质

自 2011 年开始，龙湖集团提出自持商业战略，逐步转型布局存量运营业务。2016 年，龙湖在行业中率先布局长租公寓，并于 2017 年正式将长租公寓业务上升到集团战略层面，定位为集团四大主航道业务之一。

三年间，得益于龙湖集团的低成本融资优势（平均借贷成本 4.54%）和存量资源支持，长租公寓规模持续稳步增长，完成从 0 到 1 的规模积累阶段，下一阶段的重点转向聚焦于提升质量。

结合经营重心的调整，龙湖冠寓于 2019 年提出全新品牌战略：要做最懂客户的产品和服务。秉持龙湖 「善待你一生」的品牌基因，从前端、中端和后端，通过投拓、营造、产品、运营、技术、品牌六大环节，全面升级冠寓的产品和服务，提升用户体验和满意度。

重资产模式或成为新突破口

未来，对于已具备规模优势，迈入提升经营质量阶段的企业而言，重资产模式或成为新的突破口。作为持有类经营性资产，有利于上市公司的资产增值；而进入稳定经营阶段的项目能为企业带来持续现金流，同时也可做为资产证券化标的。

对于房企，在重资产项目打造方面具备先天优势，尤其对于拥有商业、办公类资源的房企。龙湖拥有以天街为代表的商业板块，结合天街的商业资源有利于打造品质型标杆类公寓项目。

2020 年，随着龙湖冠寓整体发展节奏的推进，在规模化的基础上进一步提升经营质量，着力重资产项目的打造。上海作为龙湖冠寓重点布局的核心城市，目前开业门店已达 26 家；其中，4 个重资产项目，包括龙湖冠寓上海华泾天街店（上海首个核桃系产品）和龙湖冠寓上海顾村公园店（首个自建冠寓）），及一季度推出的龙湖冠寓上海闵行天街店和闵行星悦荟店。

龙湖冠寓上海重资产项目布局情况  

龙湖冠寓重资项目情况

• 龙湖冠寓上海华泾天街店

龙湖冠寓上海华泾天街店位于上海徐汇滨江之畔，华泾镇核心区域，结合华泾唯一多业态商业综合体—龙湖天街打造的轻奢化服务公寓，是上海龙湖 2018 年落地的首个重资产冠寓项目，已于 2019 年 1 月开业。

项目实景照片

• 龙湖冠寓顾村公园店

龙湖冠寓上海顾村公园店位于上海宝山顾村公园板块，是龙湖冠寓首个重资产自建项目，自持 8000 方社区商业，紧邻龙湖北城天街商业。彩虹凌空跑道、景观休闲庭院，项目面世即成为网红景观打卡地，龙湖冠寓的新标签产品。 

项目实景照片

• 龙湖冠寓闵行天街店

龙湖冠寓闵行天街店位于闵行区江川紫竹板块，5 号线剑川路地铁上盖，楼下即是龙湖闵行天街购物中心，商业交通配套完善，有效辐射莘庄、紫竹园上班工作者及上海交大学生客群，绝大多数房间配备烟道，满足居家烹饪需求，另有在建 2-4 人间公寓覆盖蓝领工作群体。

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• 龙湖冠寓闵行星悦荟店

龙湖冠寓闵行星悦荟店地处闵行江川紫竹板块，位于龙湖华东布局的首座星悦荟，商业休闲配套齐备。同时，沪苏龙湖首个养老公寓--龙湖椿山万树·上海闵行颐年公寓也落地在此，针对周边活力老年群体客户提供养老服务。 

项目实景照片

项目实景照片

作为重资产模式的探索，由上海冠寓项目中得到一些启示：

• 依托龙湖商业资源打造

上海冠寓的重资产项目，都借助了龙湖优质的商业资源。作为自持类的公寓项目，能够用更长远的投资周期考量项目的投资收益，通过与商业的结合，形成业态上的互动互补，在租金收益之外，提升冠寓项目的资产价值。

• 多板块业态联动

在自持类项目的打造上，可根据项目地块的特质，更加灵活的尝试部分创新元素，如天街商业与冠寓能互为配套，形成更为完善的生活社区概念。

目前，在龙湖冠寓星悦荟店中已加入养老公寓产品，未来也计划在其他项目中增加养老公寓的业态，提升长租公寓产品的客群覆盖范围，多板块业务的联动，能形成协同效应，提升整体品牌的价值和影响力。

• 标杆产品，赋予品牌更多元、鲜明的标签

相较其他项目，上海冠寓重资产项目的特质和标签更为显著。自持类资产项目产品设计的自由度更大，能有针对性的打造重资产类的标杆性产品，如冠寓上海顾村公园店，凭借彩虹凌空跑道、艺术涂鸦墙等亮点，给品牌加入了年轻、时尚、鲜明的标签，与大众化的产品进行有效区隔。

• 未来可作为资产证券化标的

对于重资产类的长租公寓项目，通过有效的运营管理，进入稳定收益期后，通常可考虑作为底层标的进行资产证券化。

目前，业内已经有部分优质的重资产项目发行类 REITs 产品，如朗诗集团和平安不动产合作发行的长租公寓储架式 REITs「平安汇通－平安不动产朗诗租赁住房 1 期资产支持专项计划」，首期发行底标项目即朗诗上海张杨北路店。旭辉领寓「高和晨曦-中信证券-领昱 1 号资产专项计划」，首期发行底标项目为旭辉领寓柚米国际社区浦江店与浦江国际博乐诗服务公寓。 

结语

综上分析，未来长租公寓商业模式将呈现轻、重两端发展的趋势，而重资产类项目的打造难度较高。一方面需要大量资金的长周期沉淀；另一方面，物业资源的获取难度相对较大，优质资源稀缺，资源的重要性将进一步凸显。对于拥有优质存量物业的房企，在下一阶段将具备一定的竞争优势。

在整体市场走出分化格局的当下，已具备领跑优势的头部企业，将通过强化外部资源优势并转化为企业内在核心竞争力，通过产品、服务的升级，提升品牌影响力和竞争优势。在行业开启下半场，向精细化运营管理阶段过渡的进程中，重资产模式或将成为助力行业及企业提「质」的突破口。

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