做完租客需求调研之后，发现当前租房最大的矛盾是…

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

2020 年，疫情的冲击给社会的各方面都带来了深远的影响，从个人层面来看，工作习惯和消费习惯随着疫情的影响也发生了一些变化。

那么，对于租赁人群而言，其租赁需求是否有新的变化呢？又会给行业带来哪些变化呢？

克而瑞通过线上问卷调研的方式，采集了包括个人房源、分散式公寓及集中式公寓租客的租房需求变化情况。以客户调研数据的反馈，来看未来租赁市场的发展动向。

疫情下租客需求的变化

根据调研数据反馈，租赁需求发生了以下变化：

1. 收入降低，租房预算下调  

受疫情给经济带来的冲击，很多行业都面临需求萎缩，企业盈利下滑的局面，造成失业率上升、薪资下降，而收入的下降，大大影响了租客的租房预算。

根据调研结果显示，目前已有 23% 的租客失业，37% 的租客降薪，薪资受影响的租客比例接近 60%。而面对 2020 年堪忧的经济和收入状况，租客的租房预算也相应缩减，高达 51% 的租客打算缩减租房预算，14% 的租客考虑合住节省房租，也有 29% 的租客预计维持原状。

2. 七成租客租房选择1000-2000价格区间  

据调研数据显示，1000-2000 元/月价格区间是目前主力需求区间，其中：1000 元/月以内、1001~1500 元/月、1501~2000 元/月价格区间的房子更受租客欢迎，分别占到 16% 、34% 、26% ；仅 12% 的租客更愿意选择 2001~2500 元/月的房源；选择 2500 元/月以上房源的租客占比也仅为 12% 。

同时，租金占收入比重 20%~30% 的租客比例高达 62%，租金占收入比 10% 以内的比例也达到 15%。结合收入预期下降的情况，性价比仍是租房考虑首要因素。

3. 个人房源满意度高于机构房源  

根据调研显示，一半以上的个人房源租客疫情期间对现有租住房屋表示满意，仅 7.6% 的租客对房屋不太满意。反观机构化房源，仅三成租客对现有住房表示满意，而四成的租客都在不同程度上对目前租住的房屋不满意。

此次疫情期间，个人房源的社区管理到位、整体物业服务方面相对较好，成为个人房源租客满意的一大因素。而集中式公寓受疫情影响，员工配备不到位，服务质量打折扣，限制入住等，都影响了租客的满意度；而分散式公寓的不满意因素部分重叠集中式公寓。

结合调研数据显示，租客不满意的原因主要集中在性价比与服务质量，如滞留未返租金无优惠、公寓防疫服务不到位、居住成本较高等。在收入受疫情影响下降的情况下，加大了租客的敏感度。

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4. 对交通便利、配套完善的需求上升  

由于疫情影响，出行、外卖、快递服务受限，导致租客对社区周边的商超、便利店、药店等的配套需求度提升。尤其，生活日常必需品、防护用品的采购，对出行便利度的需求上升。

租客原先考虑到价格等因素，可能会选择租住离地铁站有一定距离的房源，但特殊时期，交通不便的问题被放大。而由于个人房源和集中式公寓在地段位置上的差异，个人房源的配套完善度要好于集中式公寓。因此，集中式公寓面临的这类问题相对较多。

5. 对空间功能需求上升  

疫情期间，由于居家办公和生活时间较长，对合理的室内功能空间设置需求上升，如居家办公和做饭。

由于个人房源基本都配置厨房，空间面积相对能满足日常居家需求，而分散式合租形势以及集中式公寓项目差异较大，租赁反馈问题较多。

一方面，在高频使用下，分散式合租和集中式公寓房间内部空间较小。另一方面，由于疫情的关系，部分租客会选择在公区办公，受限于公区的大小，区域划分不独立，环境相对嘈杂，存在公共厨房配备不够用等情况。

未来租赁产品的提升方向

根据以上几个方面的数据反馈情况，可以得出：

第一，「性价比」仍是今年租赁需求的核心。2020 年，在经济增长和企业经营活动受限的情况下，租赁客群仍以刚需为主，高品质需求减少，合理的性价比是客户租赁需求的核心。

第二，产品层面，「麻雀虽小，五脏俱全」最佳。疫情对人们生活习惯的改变，对厨房、阳台等居住功能属性较强的功能空间需求变强，合理的空间布局将成为未来产品力提升的方向。

第三，服务成为影响满意度一大重要因素。过去，不论是个人社区房源的物业服务，还是分散式公寓和集中式公寓的管家服务，其重要性和能见度均较弱；而在疫情的影响下，服务是否到位，质量能否保障，成为影响租客认可度和满意度的决定性因素之一。

行业的反思

面对市场和租客需求的变化，值得集中式公寓企业反思的几个点：

第一， 产品打造以租客的实际使用需求为导向。

近两年，激烈的市场竞争下，导致集中式公寓产品难有突出亮点，通常对比竞品而配置的功能公区和套内功能配置，与租客的实际使用需求存在一定偏差。尤其，受物业地段位置的影响，交通便利性的弱点，可通过打造更人性化、居住便利的产品来提升客户的认可度。

同时，在以性价比为主力的实用主义需求下，产品将更侧重功能而非颜值。

第二， 运营管理及服务仍需提升。

运营服务作为集中式公寓区别于个人房源的一大亮点和产品附加值，在此次疫情的考验下，暴露了尚不达预期的现状。危机应对、社区管理、租客服务这些方面都还有较大的提升空间，租客满意度的落差不利于培养租赁人群对集中式公寓的接受度。

综上所述：

遭遇突如其来的疫情，使租赁行业中一些潜在的租客痛点被呈现，尤其，对于集中式公寓而言，在产品力和运营服务方面的竞争力远未达客户预期。迈入以精细化运营管理为核心竞争力的下半场，市场的反馈为企业提供了完善的方向。期待在疫情过后，行业品质和成熟度得到进一步提升。

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