金地章帆：建筑工业化是建筑业、IT业、制造业的三方融合 | 克而瑞科创大咖对话

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自 2019 年成立以来，克而瑞科创先后走访了百余家业内头部的泛地产企业与技术供应商。在与优秀企业及其管理人员的不断交流中，克而瑞科创发现目前地产科技市场的推进存在两类限制：

• 对于泛地产企业而言，一些头部地产商的 CIO 们对地产数字化独到的见解、精准的布局以及一些发人深省的思考等仍然难以被市场充分认知。

• 对于技术供应商而言，大量企业有着优秀的人才、强大的能力、先进的产品，却迟迟未能摸透地产市场的核心诉求与痛点。

鉴于此，同时也基于自身的行业定位，即成为国内地产商与科技厂商之间沟通的桥梁，克而瑞科创再次前行，对泛地产企业 CIO 及头部科技企业地产板块负责人进行走访交流。期望通过自己的力量，将访谈精华传递给市场。

克而瑞科创希望这些内容能够帮助市场进一步了解：头部企业在地产科技领域究竟发展得如何？他们的布局思路是怎样的？行业一线的实践者们又在规划着什么？在苦恼着什么…...

金地集团信息事业部总经理 章帆

在加入金地集团之前，章帆拥有 20 年的跨国公司 IT 管理和运维经验，擅长企业的信息化战略规划，交付和运维，以及 IT 业务的并购整合。曾服务于华为技术有限公司，先后担任全球运营支撑（BSS）服务总监、中东和非洲片区管理服务业务总监、解决方案开发部长等职位。2001 年到 2009 年期间，先后就职于加拿大蒙特利尔银行、IBM 和美的集团等世界一流的公司或企业，从事 IT 运维和内部流程管理工作。

金地集团从 2012 年开始布局信息化建设业务，经过两年的发展，集团总部和子公司的办公自动化需求已基本满足。从 2014 年开始，集团开始着手业务流程化，覆盖投资、设计、工程、成本采购、销售等房地产关键业务链条，到 2018 年底，集团业务基本实现信息化。从集团层面考虑，距离实现以数据驱动的智能化为特点的「信息化 3.0」还有一段距离，为此集团未雨绸缪，着手搭建主数据平台与数据中台，打破传统的烟囱式业务系统，并汇聚所有业态数据到数据中台中，形成数据资产，实现数据赋能。

作为地产行业内极富特色与竞争力的全国化品牌公司，金地集团从未停止对科技化建设业务的探索。未来，集团将依托 BIM 技术，打造 BIM 协同平台，实现「一键算量」、「供应商协同」等创新性功能，从而引领推进建筑工业化。

核心观点

• 论建筑工业化

建筑业、IT 业、制造业三个行业看似独立运行，实则可以相互融合。IT 业和制造业融合是数字化建造，建筑业和制造业融合是装配式建筑，IT 业和建筑业融合是 BIM，三者相结合就是建筑工业化。

• 论 BIM 应用系统

BIM 是实现建筑工业化的重要推手，用 BIM 不一定是造装配式建筑，但装配式建筑离不开 BIM。

在 BIM 算量领域，目前存在一定的限制：BIM 在设计阶段只是注重结构的设计，导致在后期的算量过程中无法通过 BIM 的模型对一些基础的基建材料例如钢筋,水泥等进行精确算量，这是一个后续要去解决的问题。

• 论数字转型的方式

对于传统业态比如住宅地产、商业地产来说，未来的系统迭代仍会在既有系统之上做完善，暂时没有推倒重做的想法。一方面因为目前业务使用情况尚可；另一方面是考虑到重做的成本和风险较大。

• 论智慧社区

物业是地产环节中比较特殊的业务，它既面向 B 端又面向 C 端，与互联网企业的相似程度比较高。所以可以采用互联网模式开展物业业务，在传统物业基础上做增值服务，将物企打造成生活服务提供商。

• 论智慧营销

对于金地而言，智慧营销的核心还是强化公司在项目营销阶段的拓客广度与获客速度。业主在购买一套动辄单价上百万甚至上千万的住宅时不太可能 100% 通过线上来完成决策，但与此同时金地看到了长租公寓在线上成交上的可能性，因为单价更低、决策门槛更低，所以租赁房是拥有线上成交的潜力的。

对话精选

下文是克而瑞科创对章帆的访谈实录，有删节。 

目前从集团层面来说金地对数字化转型的重视度如何？能否与我们简单聊聊金地目前在数字战略上的规划情况？

从传统的信息化转型到数字化，金地一共规划了三个阶段，目前进行到第二阶段与第三阶段之间。

1. 「信息化 1.0」阶段

金地集团在 2012 年开始信息化业务建设，初始阶段主要是解决日常的包括内部局域网、内部 portal、内部信息化流程等办公自动化需求问题。由于刚刚起步，所以并没有成立独立的部门，而是与行政业务并称为行政流程管理部。经过两年的发展，集团和子公司的网络、VPN、OA 系统等办公自动化建设基本已经完成。

2. 「信息化 2.0」阶段

从 2014 年开始，公司开始着手「信息化 2.0」建设。「信息化 2.0」主要分为两个阶段：第一阶段是业务流程化，主要聚焦房地产关键业务链条，从投资、设计、工程、成本采购、销售到服务，到 2018 年年底，基本实现业务信息化的全覆盖。

3. 「信息化 2.0+」阶段

第二阶段是从 2018 年开始，公司提出「信息化 2.0+」概念，作为「信息化 2.0」和「信息化 3.0」的过渡。从公司层面来说，「信息化 3.0」是数据驱动的智能化，公司距离「信息化 3.0」还有很长的一段距离，所以公司计划用四至五年的时间布局「信息化 2.0+」，为「信息化 3.0」奠定坚实的基础。期间主要计划四件事情：

• 第一件事

主要是面向集团地产板块，将原先的烟囱式业务系统进行主数据打通，搭建主数据平台，如果未来基于互联网模式对业务场景进行快速迭代，主数据平台会显的异常重要，可以避免很多接口的重复调用和开发，实现数据的直接调用。

• 第二件事

是对 IT 基础架构进行改造，在集团层面搭建一个混合云的环境。把一些对内的稳态业务放在私有云上，而一些迭代较多，to C 或 to B 的业务则放到公有云上。集团为所有业务单元拉通和建设 IT 需求共性的部分，至于各个子公司根据业务场景的不同而产生的差异化需求，由子公司的 IT 部门自己解决。

• 第三件事

是公司在过去两年多时间积累了丰富的项目 BIM 经验。所以从今年开始，以集团层面统一着手 BIM 标准的制定、构件库的设计和 BIM 协同平台的搭建，搭建集团BIM中心，从而实现对 BIM 项目群的管理。不单单是三维建模，还包括「5D」+全生态闭环，5D 是在 3D 的基础上添加「时间」和「成本」两个维度。同时通过 BIM 协同平台实现「一键算量」精确化管理、工程进度的实时管控以及设计清单与下游制造工厂的打通，平台不仅涵盖公司内部核心部门，而且涵盖公司所有的上下游产业链合作伙伴，包括设计院、公司三个核心部门（设计、成本、工程）、总包方和预制件生产工厂，从而实现多方协同工作以及全生态闭环。

• 第四件事

是为「信息化 3.0」做铺垫，就是从集团层面构建数据中台。将所有业态的数据清洗后上传到数据中台，形成数据资产。这样集团核心业务的数据才能够为各个业态场景赋能，而各个业态的业务也才有可能去相互融合，由此实现公司各个业态之间的业务对接。

未来，在信息化 3.0 时代，金地希望把自己打造成一个「Data Driven」的公司，并拥有清晰的底层架构、中台构建与数据平台体系。

公司在信息化业务建设过程中会采用「推倒重做」的方式吗？

对于传统业态比如住宅地产、商业地产来说，未来的系统迭代仍会在既有系统之上做完善，暂时没有推倒重做的想法。一方面因为目前业务使用情况尚可；另一方面是考虑到重做的成本和风险较大。

但是物业业务会在系统和应用架构上有所调整，传统物业主要是收取水电费、小区安防、小区绿化等业务，物业如果只停留在这层面是远远不够的，要想把物业做大就必须在传统物业基础上做增值业务，需要把烟囱式的数据进行打通。

物业是地产环节中比较特殊的业务，它既面向 B 端又面向 C 端，与互联网企业的相似程度比较高。所以可以采用互联网模式开展物业业务，将物企打造成生活服务提供商，比如城市级、社区级的服务、智慧停车、梯控、远程缴费等。

但是对于新的业态比如教育、体育文化、养老医疗、互联网家装等来说，虽然是传统行业，但不能遵循传统的方式来开展，一定要通过科技创新来改变一些业务模式。在这些条线中，业务系统都会尽可能用主流的轻量化架构去设计，抛弃烟囱式管理系统，能够 SaaS 化的尽量 SaaS 化，比如教育系统、社区门诊。

集团总部与各业务条线的信息化部门的管理方式是如何的？

公司各个业务单元基本都有各自的信息化组织或人员，与总部是一种矩阵式管理。行政上的管理如人员任命、人员招聘、工资发放等由业务单元执行，但是 IT 的预算，重大的项目立项等要上报总部，总部承担所有业务单元整体 IT 规划的责任。

公司信息化团队主要负责轻量级开发，主要的业务系统由供应商进行维护和迭代，但是物业有自主研发团队，一些主要的业务系统比如收费平台、社区管理 APP 等都是自主研发。

公司如何看待「智慧营销」领域，计划如何布局？

在智慧营销领域，公司主要看重如下几个价值：

一是产品传播的广度和速度，智慧营销能够将产品快速的传播到全国各地的客户群，速度快，范围广；二是通过在线售楼系统可以提高销售转化率；三是通过后台的数据分析客户画像，实现数据价值；四是实现销售的业财一体化。比如在交定金时，传统的方式是在售楼处交定金，再由人工录入，这里财务与业务是分开的。现在我们要做到从 POS 机支付开始就把客户信息传入销售系统，锁定购买标的，并立刻同步到财务系统产生电子凭证，完全无人工干预；五是通过线上的方式让客户去了解房源的详细信息。比如周边商场、学校等生态的详细信息，但是由于单价较高，要实现 100% 线上售楼还是比较困难的。

如何看待国内 BIM 算量的发展？

目前来说，BIM 算量还存在一定的问题，因为在设计阶段主要注重结构的设计，并不会考虑太多钢筋水泥的布局。而钢筋水泥一般占据着 20-30% 的建造成本，所以在后续算量过程中会存在很大的成本缺失，这部分目前只能采用线下传统算量模式。

但是我们认为精装修领域是可以实现 100% 的精确算量的，因为精装修中使用的部品部件类型都是可以通过 BIM 来估算用量的，所以精装修领域可以实现 BIM 的闭环生态。

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