融信王焕玮：融信的信息化发展是为了解决需求，而绝非创造需求 | 克而瑞科创大咖对话

Original 地新引力地新引力 2022-07-02

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自 2019 年成立以来，克而瑞科创先后走访了百余家业内头部的泛地产企业与技术供应商。在与优秀企业及其管理人员的不断交流中，克而瑞科创发现目前地产科技市场的推进存在两类限制：

对于泛地产企业而言，一些头部地产商的 CIO 们对地产数字化独到的见解、精准的布局以及一些发人深省的思考等仍然难以被市场充分认知。
对于技术供应商而言，大量企业有着优秀的人才、强大的能力、先进的产品，却迟迟未能摸透地产市场的核心诉求与痛点。

鉴于此，同时也基于自身的行业定位，即成为国内地产商与科技厂商之间沟通的桥梁，克而瑞科创再次前行，对泛地产企业 CIO 及头部科技企业地产板块负责人进行走访交流。期望通过自己的力量，将访谈精华传递给市场。

克而瑞科创希望这些内容能够帮助市场进一步了解：头部企业在地产科技领域究竟发展得如何？他们的布局思路是怎样的？行业一线的实践者们又在规划着什么？在苦恼着什么…...

融信集团首席运营官、助理总裁王焕玮
专注深耕房地产运营多年，目前在融信集团分管运营、工程和客服多条业务线。同时，他还是企业信息化发展的总设计师，负责集团层面的信息化整合工作。结合房地产业务全链条管理的实践经验与对融信企业文化的深度了解，造就了王总对于企业数字化转型的独到见解。

核心观点

房地产是一个传统的行业，信息化可以促进这个行业的组织运营效率。但同时他也提到了：科技对于房地产的作用是辅助性的，而非引领性的。融信的经营理念和企业文化秉承客观务实，所有的创新都是基于痛点，在有需求的地方积极改变，不在没有需求的地方创造需求。

因此融信在信息化方面也是同样如此，对于存在痛点需要信息化的部分一定大力推进落实，如此在应用落地的过程中往往也会受到基层员工的欢迎；而对于原本就做的比较好的部分，不去主动颠覆。

对话精选

那么目前房地产的数字化转型重点落在哪几个方面呢？可以从融信的实践经验中一窥究竟。

融信集团首席运营官、助理总裁王焕玮认为，目前房地产数字化的重点主要在三个方面：第一，全盘打通的经营管理系统；第二，房地产业务端的数字化促进；第三，社区运营端数字化。

融信近年的稳步发展和极高的人均效能产出离不开务实的经营理念和管理风格，在数字化转型的道路上，融信又是怎样将务实贯彻到底的？让我们一起来看看本次克而瑞科创对王焕玮总的访谈实录。

目前从集团层面来说融信对数字化转型上的战略认知是怎样的？

房地产是一个传统的行业，以前的产业革命往往是发生在材料端。真正建筑跨体系的革命在一百多年前，混凝土的产生使木结构、砌体结构的房屋变为钢筋混凝土结构，从而可以突破楼层数，建造高层住宅楼。第二次的革命是钢结构的产生，开始有超高层的出现，中国的第一个超高层是深圳地王大厦，上海的第一个是金茂大厦。

而信息化能够促进这个传统行业的组织运营效率。我们一直认为，信息化是为房地产起到辅助功能的。不同于有些行业，科技可以引领行业成长，对于房地产来说，科技是辅助性的，不是引领性的。

房地产行业也有其特殊性，每一套房事实上都各不相同，可能从房型的理解上有些是相同类似的，但在实际构成上仍是不同的，楼层、朝向、配筋等方面都会不同。这也导致了产品定位、设计创新、服务创新、管理差异化等业务层面的内容才是房地产的内核，因为房地产的核心逻辑是净利率、杠杆和周转率，主要都是关注在经营端的内容，信息化则更多的是在做运营效率的提升。

房地产的管理逻辑是金字塔型的，最上层是 ROE，第二层是 IRR 和净利率，这些都只是一个结果，不能反映到管理层面，也还很难嫁接一些信息化系统。第三层是供货、认购、签约、回款、目标成本等，这一层开始有一些信息化管理系统的应用。再往下细分第四层是计划管理、招采、营销数据维护等更适合信息化系统体现价值的领域。这也是为什么我们说信息化的价值主要是体现在对底层组织运营效率的支持。

您认为对于房地产数字化转型，最重点的是哪几个板块/领域？

房地产数字化核心主要在三个方面：

第一，需要一个全盘打通的经营管理系统。以前房地产公司会建立很多系统，但这些系统互相都没有打通，不能成为一个立体的信息化系统网络，这是房地产数字化的一个痛点。例如融信应用了主数据系统、货值系统、全景计划系统、成本招采系统、营销系统、财务系统、跟投系统等，最近还上线了投模系统。这些系统的供应商也不尽相同，互相之间部分能打通，部分不能。因此，企业需要一个网状的信息系统，每个专业部门在这个系统上维护自己专业的部分，且不同部门之间是能够建立起逻辑联系的。行业内一些头部的供应商也在做这件事，但大都还没有做到完全打通，都有各自的侧重点，存在能力不齐的情况。信息化系统的打通是一个很大的需求，是房地产公司非常需要的，尤其是现在在开发项目中，合作项目的比例较高，在这方面系统的打通能够带来很大的效率提升。

第二，房地产业务端的数字化促进，如 BIM、桥梁博士、MTS、3D3S 等设计类软件，更多的是体现在设计端。所谓专业端贡献，设计端服务。

第三，社区运营端数字化。有部分房企在这方面做的比较好，信息共享、社区商业等功能也能在疫情期间体现价值。

除了开发端信息系统要打通，理论上前后端客户数据系统都要打通，形成完整的客户数据链条。但是实际上房地产数字化做的超前的很少，因为房地产的难点并不在这里。

目前融信采用的信息化系统是自研还是合作外包的方式？对于供应商有哪些方面的要求？

全部采购供应商产品。由专业公司开发产品，自身团队进行整合。因为房地产更多的是做资源整合，从而实现管理诉求。信息化管理同样也是以管理为主，采购能够满足诉求的专业产品，自有的信息化团队更多的是在做集成。

对于合作伙伴主要有三点需求：

系统相容性好；
服务较好；
能够不断跟着行业的经营逻辑变化进行创新。

融信目前在数字化投入预算是如何规划的？每个模块所占比例多少？自有数字化团队规模如何？

融信始终以务实为核心，首先会预估今年要做哪些业务，规划要做哪几个系统，相应的会规划相关预算。

投入比例方面，目前主要做供应商资源整合，因此大部分成本基本投入在产品采购上，不做自研开发。
数据部署方面，采用自有服务器，设于集团总部，一用一备，对数据安全性有一定要求。
人员方面，融信追求高人均效能，集团总部只有100多人，信息化团队总共4人。因此在数字化投入中，人员成本方面投入占比不大。

您对于全屋智能这一领域是如何考虑的？实际应用过程中对销售是否有促进作用？

前几年全屋智能的概念很火热，是因为可以作为卖点同时又有溢价。而近两年由于政策限价，开发商在这方面应用的相对较少。产品概念很好，但目前的市场环境下，研究产品的很少，成本控制的很多。

融信的产品偏向一二线城市的改善型产品居多，带全屋智能的精装修对于实际销售一定是有促进作用的，但是到底促进了多少是很难量化的。因为买房考虑的因素更多是在于土地属性、社区属性、房屋自有属性，而全屋智能仅仅是房屋自有属性里的一部分。房地产不像工厂产品可以高度转移和复制，科技应用目前还无法做到那么极致。

在多元业态相关的业务端如物业、商业等数字化转型过程中是否有遇到一些困难？

目前，融信集团的物业和商管都有独立经营公司，业务发展良好。其数字化业务由其内部根据业务需求规划实施，集团适时给与支持。

您对于线上营销这一领域是如何考虑的？应用效果如何？

线上营销主要是在疫情期间很多房企都在做，但是真正的效果并不显著。房地产不是消费品，只要有口碑、有品牌背书的产品，在线上就可以快速促成消费，房屋交易更注重的仍是线下。融信也上线了相关产品，其中在郑州的几个大型项目在线上营销方面做的较好，例如时光之城。但是从全国来说，线上营销并没有太显著的效果，更多的是把氛围调动起来，提升关注度，真正的促成成交并不容易。

郑州时光之城线上营销效果较好的原因有三个：