报复性消费没有来，商业和办公该如何施展抱负？

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文 | 克而瑞地新引力

产业地产研究团队

新的一年刚刚开端，全国人民就迎来了一场巨大的「天灾」。新冠疫情迫使整个社会处于停滞状态长达 2 个月之久，工业活动和商业活动都被迫暂停，各大企业都面临停工和延迟复工的尴尬情形。各大城市的写字楼、商场都人烟稀少，企业与商户更是步履蹒跚。延期复工、现金流吃紧、订单下降、房租支付等问题一度成为企业和商户生死存亡的关键。

对于持有这些物业的业主，他们更难。一方面，他们也是企业，同样遭受了疫情带来的负面影响；另一方面，又得承受来自租户的压力，尽力扶持和保护自己的客户，提供减租、缓租等优惠政策。

因此，各大城市一季度商业和办公的租金和空置率都出现了不同程度的变化。随着疫情得到阶段性控制，未来办公和商业市场将走向何方，本文将和大家分享一些我们对后疫情时期办公和商业市场中短期走势的观点。

疫情给商业和办公市场带来的影响 

受疫情影响首当其冲的当属消费，由于疫情发生在新春佳节期间，对这一黄金消费时段带来巨大影响。因此，商业市场成为了受新型冠状病毒疫情影响较严重的领域之一。人们的消费意愿走低、实体店暂停营业和旅游业停滞等因素让商业市场承受了重大损失。

办公市场同样受到了疫情波及，再叠加一线城市本就供过于求的写字楼供应，业主不得不承受来自租金下降和空置率上升所带来的双重压力。随着疫情的发展，商业和办公市场的表现可归纳为三个阶段。  

阶段 ①：商场大规模关店，办公市场租约骤减

受新冠疫情影响，国内大量零售商店和购物中心在一月末至二月中期都采取了暂时关店或大幅调整营业时间的策略，例如将营业时间从早 10 点-晚 10 点缩短至 12 点-下午 6 点。本应是消费旺季的春节假期变得极为惨淡。这次疫情对实体商业的冲击十分巨大，餐饮、服装、休闲娱乐业态（如健身房、KTV、电影院）全体「躺倒」。

办公市场方面，许多计划扩租和搬迁的客户暂停了原计划。北京 2020 年一季度办公楼市场租赁成交总量（基于建筑面积）同比降幅接近 60%。很多客户因为疫情暂缓租赁动作，大部分成交租约也以续租为主。 

阶段 ②：线下转线上，生鲜电商、餐饮外卖、远程办公蓬勃发展

随着商业实体店关店和缩短营业时间，人们开始更多采用线上购物的方式消费。据 2020 年一季度数据，15 个商品消费类大类中，仅食品、粮油类商品出现了增长，同比上涨 12.6%。其他 14 个商品大类均出现不同程度的下跌。其中下跌幅度超过 30% 的分别是服装、鞋帽、针纺织品类、金银珠宝类和汽车类，分别下跌 32.2%、37.7% 和 30.3%。在疫情爆发期间，不少购物中心和商场加强了消毒及实施防疫安全措施，比如在入口处安装温度传感器用来检测体温，但总体客流仍然有限。相比之下, 由于人们减少外出，生鲜电商和餐饮外卖订单出现激增，例如线上买菜等新的消费习惯开始加速形成。

办公市场方面，各企业要求减少员工返岗聚集，号召人们在家办公。远程办公、视频会议等线上服务需求大量爆发。一季度的复工大潮中，全国几千万家企业、3 亿多人开启了远程办公模式。以钉钉为例，钉钉曾在 2 天内 2 次大规模扩容服务器，以应对群直播和语音视频会议的巨大增量需求。百度指数显示「远程办公」搜索指数曾创下了 7 天环比增长 521% 的新纪录，其中「视频会议」、「移动办公」均成为了热搜词汇。

阶段 ③：办公市场复苏缓慢，商业春天尚未到来

随着形势逐渐转好，各大城市的商业活动逐渐恢复正常。办公和商业市场重新按下「重启键」。办公市场方面，一季度市场呈现出「租金和出租率双降」的态势。以上海写字楼市场为例，作为写字楼总存量最大、办公活跃度最高、外资聚集程度最高的一线城市，平均出租率、租金创下近三年新低，全市平均租金跌破 8 元/ ㎡ /天，空置率突破 20%。未来新增供应 423.5 万平方米叠加现有空置存量，市场去化周期接近 11 年。写字楼市场开始向租户倾斜，租户在升级搬迁时将有更大的议价空间。从长远来看，更灵活的租赁合约，更优质的管理和服务将受到企业更多青睐。

商业市场方面，虽然疫情有所好转，但人们还需渡过一段「心理适应期」。很多商场恢复正常营业后依旧冷清。以郑州丹尼斯大卫城项目为例，作为郑州的高端商业项目，复工首日当日客流量不足日常十分之一，部分护肤品专柜出现多日「0 人靠柜、0 人成交」的情况。在闭店期间，有一些商家达成了线上销售，在恢复营业后每天最忙碌的事情就是发送快递。相比之下，淘宝数据显示 2 月以来，每天有近 3 万商家新入驻淘宝。苏宁数据显示，3 月 31 日，苏宁零售云在县镇市场单天开出 80 家门店，3月累计新开门店数量达到 190 家。据中国百货商业协会数据，4 月 13 日 90% 以上企业均已复工，客流和销售额回升明显。不过，从复工企业的销售额恢复程度来看，近半数销售额仅恢复 60-70%，出现了「商场复工，销售额未复工」的情况。 

商业和办公市场未来发展走势 

随着疫情得到阶段性控制，商业和办公市场开始逐渐回暖。除了「人群消费意愿回升」、「公共卫生要求上升」、「健康意识变强」等共识之外，我们还总结了关于未来商业和办公市场发展的几大观点，以供参考。 

1. 「投资线上」是大势所趋，但要警惕「成也疫情，败也疫情」

在疫情期间，很多企业、平台都表示未来要加大数字化平台建设，加强线上线下融合举措等。实施措施大体可分为两种：一种是基于现有平台进行数字化升级，打破地理门店的限制；另一种是通过联合品牌商户打造线上平台，进行线上线下联动。

对于已经有一定基础的业主和企业，通过加大线上投入，可以在疫情期间可以快速分享到「疫情」带来的流量红利。因为疫情的原因，大家都在家隔离，短期内使所有的需求和注意力都迅速转移到「线上」。

为了购物消费，大家会试用各大商务退出的线上平台和服务。为了线上买菜，大家都会下载盒马、叮咚、京东到家、顺丰优选；为了线上开会，大家会下载腾讯会议、Zoom、钉钉、Worktile、飞书等一系列软件；为了在线协作，大家会下载石墨文档、金山文档、google 文档、腾讯文档；为了收集资料，大家会下载有道云笔记、印象笔记、幕布、为知笔记。

短期内，线上用户会大幅上升，使用频率和订单量会暴增。但随着疫情慢慢过去，这些领域会出现两个现象。第一，整体流量呈持续下滑态势，原来因疫情期间暴增的流量已达顶峰，之后便是缓慢的逐渐衰退趋势；第二，对于存量流量和订单的竞争就会越来越激烈，为了开会一个人可能会下载 5-6 个 app，但最终保留并常用的只有 1 个。对商业而言，购物中心也是一样，人们在疫情期间为了采购可能安装 10 多个平台或购物中心的 app，但真正保留在手机上并会经常使用的线上平台屈指可数，大部分平台将面临「成也疫情，败也疫情」的情况。

对业主来说，短期内可以通过线上合作的方式尝试获取更多流量。但对于一些后知后觉，因为疫情到来才着手布局线上平台的企业，等布局完成后，「疫情」红利可能已经褪去，市场也早已物是人非。无论是商业还是办公的业主，线上投入应该作为一件长期投资来做，切不可急功近利，急于求成。 

2. 「报复性消费」不会太快到来，挑战犹存

恒大集团首席经济学家任泽平提到「当前社会一个重要矛盾，是人民群众疫情后日益强烈的报复性消费的需求，和口袋里没钱之间的矛盾。」当疫情得到控制后，很多房企和业主都在做预判，预测人们会回归线下，因此商场的人气和生意将步步向好。但实际情况却并非如此。

相比于报复性消费，人们更倾向于报复性存钱。据央行 4 月 28 日发布《2020 年第一季度城镇储户问卷调查报告》，倾向于「更多消费」的居民仅占 22%，环比下降 6.0 个百分点；倾向于「更多投资」的居民占 25.0%，比上季下降 1.3 个百分点。另一方面，倾向于「更多储蓄」的居民占 53.0%，比上季上升 7.3 个百分点。由于疫情的出现，人们的危机意识有所加强，储备更多的应急备用金成为重中之重。

在储蓄端，央行 4 月 10 日发布的《2020 年一季度金融统计数据报告》显示，一季度住户存款增加 6.47 万亿元，同比多增 4012 亿元。这意味着在一季度，平均每天超过有 700 亿存款涌向银行。换言之，人们的存钱愿意大幅上升，但消费意愿并不强烈。

在消费端，一季度社会消费品零售总额下降了 15.8%。限额以上商品中 15 个商品消费类大类中，仅食品、粮油类商品出现了增长，同比上涨 12.6%。下跌幅度超过 30% 的有三类，分别是服装、鞋帽、针纺织品类、金银珠宝类和汽车类，分别下跌 32.2%、37.7% 和 30.3%。人们在危机面前，首先压缩的是「穿金戴银」和「穿衣买车」的消费需求，「节衣」但未「缩食」。

疫情过后，人们更爱出门放风，而不是去商场报复性消费。多日「宅在家」催生了人们外出回归自然的需求。3 月中旬起上海各处公园逐步恢复开放，其中世纪公园恢复开放后的首个双休日迎来近万名游客，入园客流一度达到控制的上限。在北京，奥林匹克森林公园南门同样出现了从公园门口一直排队到奥林匹克观光塔的入园长龙。同样是线下活动，与回归商场消费相比，去公园或景点放风，既可以回归自然，消费也相对可控。

3. 办公和商业市场的客户将迎来一波更新换代，「超级新星」将会崛起

很多商业和办公业主正在开启新一轮租赁结构调整。部分商户受疫情影响严重，但也有新的受益于疫情的行业和品牌诞生，包括很多后疫情时代出现和新设立的新企业。

首先，金融业的完全放开将利好办公市场。根据国务院 2019 年底发布的《关于进一步做好利用外资工作的意见》，政策取消了我国金融机构外资持股比例不超过 51% 的限制。2020 年将逐步取消证券公司、证券投资基金管理公司、期货公司、寿险公司外资持股比例不超过 51% 的限制。金融行业对外开放的加速，将吸引更多外资企业进入，来自金融业的客户将会变多。

其次，在办公领域，直播、游戏行业快速发展，招工和扩租需求快速上升。据 3 月发布的《中国移动直播行业战疫专题报告》显示，疫情之下，直播行业发展加速，呈现出「游戏行业和游戏直播行业加速发展」，「直播场景和内容进一步拓展」两大趋势。同时，泛娱乐直播也出现了向「直播+」的转变。例如，直播以获客和订单转化为目标，成为商业销售或者服务平台，直播+房地产形成线上销售等新型业态模式。在此基础上进一步衍生出「云卖房」「云健身」「云课堂」「云招商」「云签约」「云招工」等直播场景，为直播平台相关企业的发展提供了更大空间。该细分领域的客户值得重点关注。

旧产业+新技术=新需求。在技术方面 5G 等新科技逐渐商用，将助推新新零售、新商业模式的诞生。将推动商业进一步实现线上线下融合，创新模式和购物方式。过去，消费者只能先主动搜寻商场和门店，然后再购买产品和服务。因此，电商的出现在产品的选择体量，出售价格，购物时间等维度对商场进行了降维打击，出现了「电商压倒实体」的现象。随着 5G 的出现，未来真实产品与消费者的距离将大大缩短，各种虚拟场景的诞生将帮助商场在有限的空间内创造无限可能。 

结语 

新冠疫情的到来迫使人们改变了工作和消费方式。办公和商业市场因此受到了严重影响，但同时也有部分行业和公司因此获益。这种行业分化将在未来半年至一年的商业和办公市场加以体现。目前国内疫情已得到阶段性有效控制，相信未来商业和办公市场都将逐步回稳，变得更加活跃。

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