最特殊「两会」开启！这些与房地产相关的热点议题必须提前知道

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文 | 克而瑞

地新引力编辑部

全国已进入「两会」时间，毋庸置疑，今年将是一个特殊的「两会」。

新冠肺炎疫情给中国经济带来了巨大的不确定性，这也让外界更加关注今年「两会」将如何设定经济增长目标、赤字率等宏观指标。 此外， 2020 年是我国全面建成小康社会和「十三五」规划收官之年，亦是「三大攻坚战」最后攻关之年，是「决胜之年」，这又赋予了2020年「两会」更特殊的意义。

在此大背景之下，作为中国经济「压舱石」的房地产，其政策与走向如何当然也备受关注。

本期，我们就提前来看一下 2020 年「两会」有哪些值得关注的房地产议题。

2020年「两会」房地产热门话题：新老兼具

对于今年「两会」的房地产话题，可以说既有每年都会热议的「老话题」，也有因疫情或政策变化而出现的「新话题」。

「房住不炒」仍唱主基调

2016 年的中央经济工作会议指出，坚持「房子是用来住的,不是用来炒的」定位以来，「房住不炒」便成为了近年来房地产调控的基本定位。虽然 2019 年两会上的政府工作报告没有出现「房住不炒」的字眼，但同年年底召开的中央经济工作会议却再次指出：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。

据数据显示，2019 年全年合计出台的房地产调控政策次数达 620 次，相比 2018 年增长 38% 。由此，可以预见的是，「房住不炒」仍会是 2020 年「两会」对于房地产政策的主基调：既要抑制房地产泡沫，又要防止房价的大起大落，通过合理运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快建立房地产市场的长效机制。

土地制度改革期待创新模式

我国长期存在城乡二元土地分割、建设用地指标指令性计划配置等问题，当前土地利用存在三大问题：一是城乡建设用地配置失衡，二是建设用地在地区之间、城市之间配置失衡，三是建设用地在利用结构上配置失衡。

这些问题都亟待做出因地制宜、因时制宜的改革，就在前不久，全国人大常委会审议相关决定草案，拟授权国务院在北京市大兴区等 33 个试点县（市、区）行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。

此举可以说是农村土地制度改革的一记响炮，这也预示着农村土地制度改革将成为今年「两会」的一个重要话题。土地制度改革亟需探索创新模式，改进土地计划管理方式，从而提升土地利用效率。

房地产税或延续热议但也仅仅是热议

自 2009 年「两会」首次提出「研究推进房地产税制改革」起，「房地产税进入大众视野已十多年，其间也经历了多次起起伏伏的热议。 5 月 18 日，新华社受权发布《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》，其中就提到了「稳妥推进房地产税立法」，一时间又将房地产税推上了话题风口；但此种提法也仅限于立法程序，对于具体的落地时间点仍言之过早。

房地产税涉及面广，其间利益方众多且复杂，影响重大，因此，其正式落地仍需时日。但房地产税作为房地产市场长期发展中，构建健康长效机制必须解决的基础性制度建设问题，其在法理上并不存在硬障碍，一旦条件具备，相应的立法程序也会不断推进。

重大交汇期注定「稳」字当头

在上文我们曾说到， 2020 年是我国全面建成小康社会和「十三五」规划收官之年，亦是「三大攻坚战」最后攻关之年，是「决胜之年」。而住房问题一直是中国老百姓生活中的大事，不仅关乎着经济社会的稳定发展，也是全面建设小康社会成果的一个重要反映。

年初，在疫情冲击下的楼市曾一度停摆，全国多地也曾出台过不少房地产纾困、救市政策，但部分城市的政策在出台后不久即被叫停。究其原因，在于其出台的刺激手段不利于房地产市场的平稳健康发展。虽然疫情将严重影响 2020 年房产行业整体的市场表现，但「不将房地产作为短期刺激经济的手段」仍然是基本线。通过稳市场来推进「居者有其屋」这一重大民生工程也将成为「两会」期间的主旋律。

线上化成趋势并带动相关创新

由于疫情影响，「线上卖房」应该说是 2020 年房地产行业最大的一个变化。据克而瑞统计，在疫情期间，超九成的百强房企都设立了线上售楼处的渠道，各种营销手段也层数不穷。 

当下，提高发展质量、外围环境变化都在紧逼中国加快产业升级、提升自主创新能力。中国近年在资本市场、教育体系等领域做出改革以培养创新能力、鼓励创新，鼓励长期资本的形成支持实体经济创新升级，如科创板的设立及创业板的注册制改革、不动产信托基金的引入、高考制度的改革等等。

结合当前特殊的外部环境，鼓励促进创新、加快产业升级将成为 2020 年「两会」的核心话题。由疫情带来的房地产真正线上化契机，相信也会带动房地产其他领域的创新。

新基建成核心议题，房地产创新之力将更加凸显

面对疫情全球大流行、经济深度衰退、中美贸易摩擦、新旧动能转换等重大挑战，中国选择了「新基建」领衔的扩大消费投资内需的一揽子宏观对冲政策。

2 月 21 日召开的中央政治局会议强调，要求积极扩大有效需求，促进消费回补和潜力释放，发挥好有效投资关键作用，加大新投资项目开工力度，加快在建项目建设进度。加大试剂、药品、疫苗研发支持力度，推动生物医药、医疗设备、5G 网络、工业互联网等加快发展。

3 月 4 日，中央政治局常务会议再次强调「要加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设进度」。新基建区别于传统的「铁公基」（即铁路、公路、基础设施）项目，是指发力于「科技端」的基础设施建设。新基建主要包括 5G 基建、特高压、城际高速铁路和城际轨道交通、充电桩、大数据中心、人工智能、工业互联网等七大板块。　

抓住产业数字化、数字产业化赋予的机遇，加快 5G 网络、数据中心等新型基础设施建设，抓紧布局数字经济、生命健康、新材料等战略性新兴产业、未来产业，大力推进科技创新，着力壮大新增长点、形成发展新动能，这成为接下来经济发展的重点与亮点。

相信在 2020 年「两会」中，围绕「新基建」也将展开众多议题。

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据恒大研究院研究报告显示，未来新一轮基建主要应有「五新」：新领域、新地区、新主体、新方式、新内涵。其中，「新地区」指在人口流入的城市群都市圈适当超前基建，最大化经济社会效益；「新主体」指进一步放开基建领域的市场准入，对民间资本一视同仁；「新方式」指规范推动PPP引入民间资本，对信息类新基建给予专项配套政策支持，注意科学规划和分步实施；「新内涵」指还应推进深层次体制机制改革，加强舆论监督和信息公开透明、补齐医疗短板、改革医疗体制、加大汽车金融电信电力等基础行业开放、落实竞争中性、发展多层次资本市场、建立新激励机制调动地方政府和企业家积极性等。

非常时刻，加快进度，加快审批，加速开工。国家发改委公布的数据显示，截至 3 月 3 日，国家发改委批复的基建项目达 2286.05 亿元，比去年同期多了 930.29 亿元；截至 2 月 25 日，全国 533 个重大交通项目复工率为 70.17% 。

对于房地产行业而言，近 50 万亿「新基建」计划，能受益几何？从高层的顶层设计来看，「新基建」无疑都与科技、智慧有关，房地产行业中的智慧建造、智慧园区、智慧物业、数字化转型等业务无疑都属于此列，这也将为房企的业务创新带来巨大契机，并有利于形成未来新的增长点。

2020年「两会」的地产声音

每年「两会」都有不少来自房地产领域的代表带来了关于房地产的提案，即使非地产领域的代表，也有不少关于房地产的建言献策。今年又有哪些关于房地产的声音呢？克而瑞地新引力对此做了梳理：

全国政协委员、原财政部财政科学研究所所长贾康：楼市火爆的地区应增加供给

针对近期部分一线城市房价上涨明显的问题，贾康表示，目前供给侧结构性改革中，眼下需要强调的重点是去库存、去产能、降成本、补短板。「这些操作要领，需要具体到不同的领域和产业。」

贾康表示，「房地产政策应该区别对待，不能拿一个东西来到处套」。他认为，目前全国的楼市呈现出冰火两重天的现象，要具体城市具体分析，比如楼市火爆的城市，要增加供给而不是去库存。提到房产税的问题，贾康表示，目前各方更关注去库存，等去库存的任务见眉目了，有一定把握后，制度就可以跟上来。

全国政协委员、清华大学中国与世界经济研究中心主任李稻葵：应增加库存才能稳定房价

李稻葵在政协开幕式结束后接受记者采访时表示，目前，在国内的三、四线城市，楼市去库存的根本还是要推进城镇化，引导农村居民先租后买。他举例称，可以暂时由政府某个基金将房子买下，再租给农民使用，解决房子空置问题。而在大城市，如北京、上海房地产库存不足，应增加库存并增加建设，才能稳定房价。

对此，他认为，有些地方出现了短期去库存而采取一些饮鸩止渴的办法，比如零首付、场外配资等方法，「这将埋下房地产市场泡沫的种子。所以，不要在解决短期问题时，又为长期问题的出现而埋下种子和苦果，这是要不得的。」

禹洲集团董事局主席林龙安：粤港澳人才强强联合，促进湾区一体化创新发展

关于推动粤港澳大湾区一体化方面，林龙安特别指出，住屋是留住人才的关键因素之一，便利措施虽然放宽了港人在内地置业，但仅限首套，而且在按揭方面亦未能做到全面放开，而且部份市更加设有限购的政策，对于工作地区置业的青年人有较大程度的阻碍。虽然部份地区已经推行共有产权房，将港澳青年纳入可申购范围，亦有年龄等不同类别的限制，而且推行的地方和数量不多，所以建议可酌情放宽港人于大湾区内购置一手物业或二手物业，并放宽港人于内地第二套物业按揭的条件。共有房屋亦应放宽申请条件，例如取消年龄的限制等等。

宝龙集团董事局主席许健康：支持横琴粤澳深度合作

许健康则建议中央尽快出台支持横琴粤澳深度合作区建设方案，从破除体制障碍和政策壁垒、鼓励新产业新业态新模式、建立与澳门和国际规则趋同的营商环境等方面，对横琴粤澳深度合作发展商贸消费产业给予支持，具体来说包括：建设澳门主导的全球高质量消费品交易中心；建设中葡国际贸易中心和数字贸易国际枢纽港；建设主要服务澳门中小企业、面向国际的跨境电商产业园。

新华联集团董事会主席傅军：加大对文旅产业的扶持力度

为实现稳增长、稳就业、稳预期目标，傅军建议国家加大对文旅产业的扶持力度：设立国家政策性专门机构，帮扶文旅产业应对疫情影响；加大对文旅产业的金融支持；做好文旅产业稳就业工作；进一步为文旅企业减负。

天明集团创始人兼董事长姜明：多举措推进社区物业服务

姜明建议以住建部为主导，在城镇老旧小区改造工作方案中明确社区养老设施上的配置标准，如在城镇老旧小区改造中增加改造用房150-500平方米，用作建立“养老陪护中心”、“社区养老医疗护理站”等康复护理机构。在新建小区设计中，社区养老设施用房为公建统一配套。为社区养老护理空间场地利用的合法性，为社会资源参与、乃至社会化运营提供政策支持。

58 同城 CEO 姚劲波：建议降低公积金和社保缴存比例

疫情下的中小企业复苏，面临的最大困难就在于「入不敷出」。因此，姚劲波建议，一方面适当下调住房公积金的缴存比例，由最低缴纳 5% 降至 3% ，切实减轻企业用工压力；另一方面，建议进一步降低社保缴纳比例，如养老保险参照厦门、深圳等地做法，全国范围内企业缴纳比例统一调整为 12% 或 13% 。降低比例的同时，积极拓展社保基金其他收入来源。

正荣集团董事局主席欧宗荣：建议推进社区治理体系和治理能力现代化

欧宗荣认为，要着力构建以社区自身为主体、以智慧科技为支撑、各方力量共同参与的共治共享社区治理新格局，推进基层社区治理体系和治理能力现代化。一是要加快引育人才，建设高素质社区工作者队伍。二是要构建协同机制，动员各方力量参与社区治理。三是要强化科技支撑，着力打造「现代智慧社区」。四是要完善法规体系，为社区治理提供法治保障。

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