解码魔方公寓的运营“魔方”|企业测评系列研究

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文 | 克而瑞地新引力

租赁住宅研究团队

作为国内最早布局集中式长租公寓的运营商之一，魔方的发展历程可圈可点，十年行业沉淀，企业综合竞争实力较强。

2020 年一季度，魔方重回运营商阵营规模榜首位，凭借多年沉淀的运营管理优势，以中资产为基石，大力发展轻资产，逆势实现稳健增长。

以下本文将从企业布局、商业模式、产品打造、项目运营及未来发展等多维度全面解读魔方。

全国化布局，开业规模领跑 

作为国内首家连锁集中式长租公寓运营商，魔方深耕行业十年，旗下管理规模累计近 10 万间。目前，已进入全国 20 个城市，运营 200 多家门店，基本完成品牌全国化布局。

从城市布局来看，主要围绕长三角、粤港澳大湾区及中西部枢纽城市进行战略布局，聚焦产业经济发达、人口流动性大、租赁活跃度较高的核心一线城市，以北上广深作为主力根据地，并辐射周边核心二线城市，打造品牌网络。

魔方全国城市布局情况（资料来源：官方网站）

轻资产加速，全产品覆盖

魔方自创始之初，通过中资产（包租）这类相对较重的模式切入长租公寓，完成起跑阶段的规模化布局。2019 年，魔方完成 D 轮融资后，宣布轻资产战略加速计划，将通过加盟、托管、合资等多样灵活的合作方式，对外输出管理和品牌。转型后，新拓展项目中轻资产项目的占比提升显著。

围绕租赁各细分群体的需求，魔方在产品打造方面已实现全产品线布局，覆盖高中低各类产品，包括白领公寓魔方公寓、中高端公寓魔尔公寓、V客青年公寓，以及企业公寓 9 号楼公寓。

尤其，2019 年魔方将 9 号楼公寓提升到核心的战略位置，大力推进蓝领公寓发展节奏。目前，魔方 9 号楼公寓规模约 10000 间，在蓝领公寓细分市场也位居头部。同时，蓝领公寓产品经过不断迭代优化，已升级到 3.0 版本，产品力在业内具备较强竞争力。

一季度运营稳健，核心八城市占率较高

1. 开业新增 889 间  

截至 2020 年 3 月，魔方旗下品牌公寓的开业规模接近 5 万间，重回《2020 年一季度运营商长租公寓规模排行榜》第一位 ，在创业系运营商阵营内，规模优势领先。

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一季度，受疫情影响魔方开业增速放缓，但仍保持增长，核心八城项目整体出租率达到 83%。凭借轻资产管理优势，新增开业房源 889 间，其中，轻资产项目占比达 84%。同时，新进入城市衢州。

2. 城市产能聚焦一线，北京价值量最高  

通过对魔方在八大租赁城市运营数据的跟踪监测（选取中资产模式项目）：

一季度，从城市租金收入分布来看，上海占比最高，达到 25.2%，其次为广州、深圳和北京，四城占比总计约 83.2%，一线城市的价值量较高。武汉项目受疫情影响出租率，收入占比最低。

结合各城市租金收入和规模分析，一线城市中北京、上海的项目价值量较高；二线城市中成都的项目价值量较高。同时，由于一二线城市间租金差距较大，也在相当程度上拉大了城市间租金收入比例的差距。

3. 典型门店贡献比高  

一季度，对魔方在八大租赁城市的运营门店跟踪统计：

一线城市中，整体项目产品定位偏中高端，一些规模较大、运营周期较长的门店运营相对平稳，受疫情影响相对较小，市场认可度较好，租金和出租率均保持在高位，对城市的业绩贡献较高，如 2017 年开业的魔方公寓北京普乐门 CBD 店是魔方一季度全国业绩最高门店。

二线城市中，市场租金相对较低，产品定位偏中端，项目主要依托优越的地段位置，成熟配套和交通便利，获取较高的租金和溢价，如魔方公寓成都文殊院店。同时，由于受疫情影响，武汉门店整体出租率较低，而魔方公寓武汉古田二路店作为武汉体量最大门店，结合较高的租金，单店城市业绩占比达到 26.4% 。

• 一线业绩最高门店——魔方公寓北京普乐门 CBD 店

魔方公寓北京普乐门 CBD 店的产品定位于中端白领公寓，项目位于北京朝阳区四至五环间 CBD 核心，地段位置较好，周边配套完善，交通便利，地铁一号线四惠东站，步行 10 分钟到达，主要面向在建外 SOHO、国贸、大望路、四惠、慈云寺、CBD 等区域上班的白领需求。

项目运营周期较长，体量较大，成熟度较高，出租率相对稳定。结合北京较高的租金水平，项目一季度业绩在全国门店中排名第一，同时，在北京项目业绩中贡献比达到 19.5%。

项目照片

• 二线溢价最高门店——魔方公寓成都文殊院店

魔方公寓成都文殊院店位于成都武侯区中心板块，区域配套成熟，交通便利，距离文殊院地铁 500 米，步行 30 分钟到达天府广场、春熙路、太古里等商圈。项目配备多功能健身区、阅读区和商务谈判区，智能快递柜、独立快递室及家庭影院。

项目坪效约 104.75 元/月，对比周边个人房源和分散式公寓的租金溢价较高，分别达到 107%、65%。

项目照片

4. 以中端白领产品为主力  

从八大核心城市整体产品分布来看，2000-4000 价格段占比最高，达到 60.3%；目前，魔方的产品结构偏中端为主，主要聚焦租赁需求度较高的白领和蓝领群体。

分城市来看，结合各城市租赁市场需求和支付能力，城市间产品差异性较大。

一线城市中，北京的产品中高端占比较高，6000 以上价格占比达到 42%，其中，魔尔公寓北京魏公村店租金价格到达 10000 元/月，这类高端产品占比达 3%；深圳的中低端占比较高，1000-3000 价格占比达到 72%。

二线城市中，成都的产品偏中高端，3000-4000 价格占比达到 64%，南京由于城市深耕时间较长，各类产品布局较均衡。

5. 八城市占率 8.9%，南京市占率最高  

通过对比一季度国内 TOP20 长租公寓在八个城市的累计开业规模来看，魔方的市场占有率达到 8.9%，位居第三，在八城区域内具备一定规模优势。

分城市来看，魔方在南京、广州、武汉的市场份额较高，分别达到 20%、12.4%、11% 。南京作为魔方深耕多年的大本营，运营成熟度和品牌口碑较好，市场份额仅次于龙湖冠寓。而武汉作为中部交通枢纽型核心城市，集中式公寓市场发展刚处于起步阶段，也是魔方重点布局城市之一。

未来展望

2020 年，租赁行业仍将处于整合阶段，长租公寓企业的两极化将愈演愈烈。对于抗风险能力相对较强的行业头部企业，有望通过收并购及合作的机会，把握危机中的机遇，进一步强化企业优势。

自成立之初，魔方一直保持较为稳健的发展速度，在人才团队培养、运营管理系统打造方面沉淀了扎实的基础，将为魔方下一阶段加速发展提供核心竞争力。而随着轻资产模式实践的深化，通过输出运营管理经验和品牌价值，魔方在行业内的企业价值和品牌影响力将会得到不断提升。

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