维艰2020 · 上半年中国租赁住宅市场十大看点

克而瑞租售地新引力 2022-07-02

关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

文 | 克而瑞租售

看点一：众志成城抗疫，彰显企业社会责任感

面对突如其来的肺炎疫情，各个长租公寓企业反应迅速，在当地政府、疾控中心要求下，开展科学紧急防控措施，保障租客和一线员工健康安全。在武汉地区，部分企业为医护人员提供免费住所，积极履行企业社会责任，共克疫情战役。

1. 为滞留租客减租、免租

多家长租公寓企业针对疫情最为严重的武汉地区发布了免租/退租政策，多采用房租减免，免费延长租期等措施，减免期限大多集中于 2 月租金。

在退租方面，自如和蛋壳也公开表示若室友出现症状、疑似被收治隔离或确诊，合租室友在确诊自己无问题的情况下，企业将为租客提供无责换租服务。

2. 为武汉一线医护人员提供免费住宿

为了能让医护人员获得更好的休息，多家长租公寓企业安置出武汉当地房屋资源，为奋战在疫情一线的医护人员免费提供住宿服务。

图片来源：网络

3. 全国各门店，加强疫情防控措施

除了租金减免政策外，长租公寓企业紧急制定疫情防控措施，包括保洁卫生，物资配备、人员管理、政府联动，暂停带看/新签业务等，并积极通过多种渠道传播实时防控信息，建立健全防控肺炎疫情的第一道防线。

看点二：受年初疫情影响，行业持续震荡

一系列现金流存在问题的长租公寓，在疫情的冲击之下相继出现了问题。部分公寓企业长达几个月无法复工，年前储备的大量房源只能空置，导致公司经营不善，拖欠客户钱款。头部企业如湾流、房企如阳光城，也面临着一些动荡和风波。面对万亿的租赁市场，未来长租公寓如何健康持续发展，还需要更多的思考。

图片来源：克而瑞租售制图

看点三：金融、收并购：房企住房租赁债券发行动作频繁，自如贝壳融资为行业注入强心剂

1-6 月金融动向

1 月下旬至 2 月，新冠疫情爆发，长租公寓行业受到严重冲击。贝壳、自如的融资消息在当下疫情节点被曝出，无疑为长租公寓行业注入了一剂「强心剂」。目前贝壳已成为链家体系的主导角色，自如也是顺应住房租赁发展趋势的重要实践。

3 月份金融动态十分活跃。疫情之下公寓运营受到严重打击，国家不断出台政策降低实体经济融资成本，出于政策支持和自身需求，公寓企业都进一步拓宽融资渠道。

4 月金融市场的最大消息就是公募 REITs 试点的推出，虽然此次尚未涉及住房租赁领域，但随着试点经验的不断积累、制度的不断完善，公募 REITs 有望逐步推广，租赁住房潜力巨大。多家房企住房租赁专项债券动态更新。

5 月份，建行响应政策号召，计划提供 1900 亿元贷款，支持 6 个城市 3 年筹建 80 万套政策性租赁住房，同时公寓类资产证券化产品接连发行及通过，租赁专项债相继收到反馈住租房租赁领域受到更多金融支持。

6 月份，继 4 月份全面推行公募 REITs 试点后，海南省进一步推动金融改革创新，鼓励房地产投资信托基金（REITs）发展，将对住房租赁领域的金融创新产生利好；华润置地、祥生地产相继发行/计划发行住房租赁公司债，2020 年 7 月，青客公寓发行美元可转债本金总额约达 1 亿美元。

2020 年上半年房企住房租赁债券发行动作频繁，相较于其他融资渠道，住房租赁债券融资成本更低，受企业青睐。

图片来源：克而瑞租售制图

看点四：蛋壳公寓 IPO 上市，青客公寓运营转轻

2020 年上半年，蛋壳成功 IPO 上市，青客发布首份年报，就目前来看，青客和蛋壳的亏损在持续扩大，资本寒冬下，无论是资产证券化还是股权融资，都明显的面临难度加大和融资成本提升的问题。早期资本给予企业的回报期限将至，上市成为公寓企业资金新的融资手段。

图片来源：克而瑞租售制图

看点五：行业合作频繁，加深协同效应

在经历了去年因资金运作管理不当造成了大量公寓暴雷事件后，企业和租户都承受了巨大的经济损失，企业与银行的合作有利于达成安全的监管模式，也增加有利于增加公寓品牌的可信度。品牌之间的联合合作有利于在重点城市加深布局，充分发挥双方优势，打造高资产价值的明星项目，实现 1+1＞2 的协同效应。

图片来源：克而瑞租售制图

看点六：头部运营商加快布局蓝领赛道，服务式公寓占比逐渐提升

1. 2020 年 1 月-6 月，全国重点八城共计新增 76 个集中式公寓项目：

集中式公寓开发商：新增 42 家门店，其中泊寓新增 7 家；

集中式公寓运营商：新增 34 家门店，其中魔方公寓新增 10 家；

图片来源：克而瑞租售制图

2. 乐乎、窝趣布局进入蓝领公寓赛道

除了较早参与赛道的安歆集团、中富旅居，部分白领公寓运营商如魔方集团等、上半年头部运营商乐乎、窝趣等也逐渐开始布局蓝领赛道。

3. 高端/服务式公寓市场-新开项目逐步回升，总体占比同比上升近八成

以上海为例，2018 年-2019 年高端公寓占比下降 2%，在总体新开门店降幅接近 25% 的情况下，高端门店开业数一路下滑，降幅达 35%。但 2020 年上半年，新开门店数总体有所回升，总体占比首次接近 20%。

数据来源：CRIC城市租售系统

看点七：品牌运营动态多样，营销创新助力提升品牌认知度

上半年品牌运营动态多样，一向低调的城家公寓在近期的品牌宣传上突然发力，融入热播电视剧的营销方式不仅是长租公寓的营销创新，也是对品牌热度提升很好的催化剂，可以在大众中获得更加广泛的认知。阿里此前仅涉及住房租赁的线上业务，接下来是否会有又将在住房租赁项目上有大动作，期待后续的消息。

图片来源：克而瑞租售制图

看点八：高层频繁人事变动，引入发展新动力

2019-2020 年的长租行业有着大规模的人事变动，有新入局者，也有高层人事变动，如分散式公寓的另一大规模巨头自如在 2020 年初任命瓜子严选事业部原副总裁周洲为新首席品牌官。部分长租公寓企业引入了在其他领域表现出色的新鲜血液，为长租公寓发展带来新动力。

图片来源：克而瑞租售制图

看点九：房企长租公寓年中考：聚焦开业转化，头部企业排名稳固

2020 年半年度房企长租公寓规模排行榜 TOP10 门槛由 6053 间提升至 7084 间，头部5家房企排名稳固，6-10 名房企竞争激烈，每季度排名均有变化，合景泰富继一季度出榜后再次进入前十，中骏、方隅 2020 年以来均未入榜。二季度，房企长租公寓整体规模拓展仍处于停滞状态，各企业聚焦内部资源做结构优化，提升资产质量及开业转化。

图片来源：克而瑞租售制图

看点十：运营商长租公寓年中考：专注项目优化调整，头部企业优势突出

2020 年半年度运营商长租公寓规模排行榜 TOP10 门槛由 4002 间提升至 5987 间，头部企业开业房源超过三万间。二季度，运营商基于一季度门店的经营情况，对项目进行了优化调整，同时增加一些质地较好的项目，导致了整体开业规模的小幅下降。同时，整体拓展持续收缩，企业仍保持谨慎态度。

图片来源：克而瑞租售制图

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