对话地产基金 | ​基汇资本彭庆邦：外资眼中的中国存量资产市场机遇

 关注地新引力并星标，每天轻松看遍地产创新

文 | 克而瑞资管

2019 国内整体经济增速放缓，中美贸易战等外部因素持续影响，整体营商环境持续承压；年初新冠疫情爆发，更是雪上加霜，房地产行业损失严重，经营受阻业绩停滞，也倒逼行业开始新一轮洗牌。

2020 年截止目前，已有 208 家房企倒闭，多家 TOP50 房企频传资金链相关负面新闻。经历一轮市场洗礼后，地产基金又会受到什么影响？疫情会改变地产基金的投资方向吗？地产基金当下最看好什么类型的资产？

基汇资本执行合伙人兼中国区主管彭庆邦先生作为克而瑞资管地产基金系列高端访谈重磅嘉宾应邀接受了本次采访，将近 1 个半小时的交谈，彭先生金句频出，对于整个宏观市场和存量资产领域的认识深入浅出，展现了一家具有国际化视野地产PE巨头的风采。作为华人班底的外资基金，基汇资本既有全球的投资视野又对国内市场有深度的理解，同时擅长资本运作。在中国金融市场全面向外资开放的今天，基汇资本将拥有更多的机会和先发优势。

基汇资本执行合伙人兼中国区主管 彭庆邦 

一家另类的 PERE，善于深度操盘、战略增值的基汇资本

作为地新引力「2019 年度最具影响力地产基金」之一—基汇资本，成立于 2005 年，总部位于香港，主要专注投资亚太地区，特别是中国的不动产项目，包括住宅、办公楼、商业零售、物流园区、服务型公寓、IDC 数据中心等。通过对收购项目重新设计、定位，实现投资的增值。基汇资本多次获 PERE 颁发的亚洲最佳机构大奖，在 PERE 2019 年全球排名第 13 名，也多次位列 Preqin 全球最稳定的私募地产基金管理公司之列。

2006 年，基汇资本 9 亿元买下上海南京东路上的知名烂尾楼「东海商都」，并将这座外表散发着优雅光芒、但里面几乎全空的「百慕大」老建筑改造成为了有名的「353广场」；同年 3 月，基汇资本以 6.6 亿元人民币收购「翠湖天地」御苑 18 号公寓，经过整体设计改造后，该公寓成为莎玛在内地首个服务式公寓项目，名为“「ShamaLuxe 新天地」。2008 年 3 月，基汇资本将该项目出售予韩国未来资产，转让价格 9 亿元人民币。据非官方估算，两年不到即获超 100% 的年化回报，让莎玛成为基汇资本在市场中最成功的项目之一，基汇资本逐渐开始为行业所熟知。

353广场改造前后
Shama Luxe细数其过往的投资项目，包括联手太古地产通过旗下基金收购北京三里屯、收购瑞安旗下「翠湖天地」御苑 18 号公寓、北京盈科中心、广州西城都荟，上海天会、上海万象城四栋超甲级写字楼、海洋大厦以及前不久刚通过独立投资账户收购的杭州欧美金融城 T6 办公楼等，基汇资本似乎从来都不做单纯的财务投资，而是采用深度操盘、战略增值的模式运作手中的一个又一个资产。上海天会据基汇资本官网显示，基汇资本自 2005 年成立以来已募集 6 支以大中华区和亚太区为目标的综合型房地产私募基金，同时还在越南、美国管理增值型/机会型基金，一支亚太酒店基金，一支欧洲酒店基金，并在全球为多家亚洲机构型投资者提供独立账户直接投资服务。2005 年以来截至 2020 年第一季度，基汇资本募集股本已达 150 亿美元，旗下管理资产金额超过 258 亿美元。2020 年 6 月，基汇资本通过独立投资账户收购的欧美金融城 T6 办公楼是其首次进入杭州。

顺应市场变化 资产配置多元化，持续看好物流仓储、冷链、IDC、社区商业年初新冠疫情突袭，各行各业均不同程度受到冲击。人们回归家庭，生活习惯也随之改变，更依赖网购、线上交流、饮食消费更注重健康……疫情到底对地产基金带来了什么影响？彭庆邦表示疫情对基汇资本的影响可控，疫情下表现稳定。其中，社区商业刚好可以满足居民的日常消费购物，受影响较小。疫情带来危机，也催生了更多需求。近年来中国在科技领域的基础建设，比如手机应用、高速网络，比很多西方国家更成熟更快速，使用科技产品的习惯也更深入人心。网络购物一定程度减轻了疫情对生活的影响，更多的人开始网络购物、视频聊天，额外的需求随着产生，存量资产领域的物流仓储、冷链、IDC 受到了市场追捧。彭庆邦表示，物流仓储、冷链和 IDC 也是基汇资本关注和看好的行业。仓储物流是如今的风口之一，很多地产基金都表示看好，疫情前市场需求就十分庞大。疫情这半年，冷链需求迅猛发展，基汇中长期内都十分看好；IDC 是疫情之前基汇就非常看好的领域， AI、5G、4K 电视等新技术产生巨大的数据需求， IDC 也是国家大力支持的基础建设，政策和市场需求催生新的机会。基汇资本投资范围广泛，横跨住宅开发、办公、商场、服务型公寓和酒店等不同的不动产领域。彭庆邦表示未来基汇资本投资的大方向不会改变，有中长期看好的新兴业态，主力业态的投资仍是重点，将坚持多元化投资战略，发掘更多机会型增值物业。
关注交通和租户结构 挖掘机会型增值物业偏爱一线城市及新一线潜力城市 看好杭州基汇资本在中国开展投资将近 16 年，回归到投资房地产，彭庆邦表示，地点很重要，无论是传统的核心区域，还是交通便利、产业聚集未来有机会成长为核心区的潜力区域，都具有升值空间的投资机会。中国整个城市化进程创造了诸多需求，在城市布局上，未来仍将以一线城市为主，同时关注有机会成为一线城市的潜力城市和一线城市城市群。不久之前，基汇资本首入杭州，收购欧美金融城 T6 办公楼。对此，彭庆邦表示，我们觉得杭州很快会成为一线城市。杭州汇聚了众多电商及科技巨头，如阿里巴巴、网易、海康威视等，可谓中国新经济的缩影。杭州拥有稳健的经济基础，拥有进一步发展的巨大潜力。欧美金融城 T6 办公楼，很大一部分面积已租给阿里云，且与阿里巴巴全球总部相邻，阿里巴巴生态圈和周边高科技机构所产生的群聚效应，也有助进一步刺激区内的办公楼需求。我们过往投资的区域都是有庞大的产业去支撑的。基汇在投资物业时非常看重项目现有的租户结构，拥有行业领先地位的科技企业、跨国企业、国企具有稳定的承租能力，抗风险能力更强。
杭州欧美金融城

商业地产智能化大潮下，更看好物管服务智慧化在各地的封城政策下，线下商业中心迎来了有史以来第一个「无人光顾」的春节假期，商业地产的运营方们也因此承受了巨大的经营压力。为缓解市场压力，多家购物中心先后采取了线上购物、直播带货等数字营销手段来引流创收。经历了这场突如其来的业务转型大考，市场意识到了业务智慧化对于商业地产运营方的重要性。不少购物中心开始投入开发线上平台，打造购物中心版「电商」，基汇资本也投资了不少商业零售项目，但彭庆邦表示，作为一个投资人来讲，单一的商业项目使用在线上推广效果不会好，购物中心的线上的平台永远都不能跟京东、淘宝对抗。反过来从物业管理的角度去做，倒是一个风口，最近物管概念大火，很多物业管理公司上市，PE 比母公司要高很多。当客人走进这栋楼就会产生互动，这是一个可以发展的空间和机会。物管公司如果可以网罗到刚需人群，通过智能化平台与他们进行互动，不断增加粘性，产生商业契机，给物管公司带来更多的增值空间。随着时代的发展，包括智慧化、租户结构、消费习惯、租户的承租能力都在不断变化。基汇也将这种变化融入到项目改造中，比如时下火爆的菜市场改造，基汇江苏项目正在做相关尝试和跟进。「旧楼盘活」是基汇资本惯用的手法。基汇资本在市场上物色有潜力的物业，并将其买入再加以整改，进而将项目卖出，基于这种模式，基汇资本获得了高额的回报率，并通过这些收益继续物色新的项目，循环往复，不断的复制下去。
时间到了，有合适的机会就会退出，不急于 REITs基汇去年对物流资产进行了调整和置换，彭庆邦表示，有时候卖出资产不代表不看好这个市场，买卖是种非常健康的状态。很多项目运作周期到了，有合适的机会就会退出，并不代表项目不好或者不看好某个领域。基汇资本作为一个基金，而不是一个开发商，遇到合适的时间，合适的买家，合适的价格，我们就会退出这些项目。基汇资本中国地区 (包含香港、澳门、中国大陆及台湾) 已有 30 个项目实现退出。其中，根据非官方的估算，新天地 Shama 服务式公寓项目获得超 100% 的年化回报。在彭庆邦看来，北京盈科中心是基汇资本成功退出的经典项目之一。2014 年 4 月，基汇资本以约 72 亿元收购了盈科中心，而后开始进行整体优化改造，直至 2017 年，经过重新设计及定位后，北京盈科中心在三里屯以崭新形象示人。改造后的盈科中心在各方面均有了优化和提升，并且首次推出了体验式创新商业空间。北京盈科中心改造前后

4 月公募 REITs 开启试点，成为近几个月存量资产投资领域最热门的话题， REITs 也被看做是退出的一个重要途径。彭庆邦表示，基汇资本的项目都是以 REITs 的标准打造的，随时可以考虑上 REITs ，但 REITs 目前成本较高，不是退出首选，基汇有长期的合作伙伴和退出路径。另外，中国的办公楼租约一般为三年期，租户黏性和稳定性不足，存在着退租的风险。品质良好、位置优越又有稳定租户的写字楼可遇而不可求，中国写字楼要发展 REITs 尚有较长的一段路要走。

环保与可持续发展，PE 巨头的社会责任感长期以来，基汇资本低调示人，对于未来彭庆邦表示基汇的愿景是希望投资的项目、行业可以更环保，希望去建立一个更环保、更可持续性发展的商业营运理念和模式。在香港一些社区商业中，基汇资本投资在启业邨建篮球场、种树、配置更多的公共休闲座椅、在公共走道安装空调等；在北京， 2009 年收购万国公寓之后， ESG 评估小组与项目的资产管理团队研究了现行的环境风险/污染控制，发现在国内尚无具体相关规定，还是建议并制定了一系列污水排放与垃圾回收的规定与标准，并严格执行至今。民坊启业运动场改造前后

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