土地增值税计税收入确认中一些实际问题的处理讨论

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在土地增值税计算收入中，有大量的争议问题。这些争议有的是政策不明确带来的争议，但多数是由房地产管理规则执行情况引起的。要对这些争议在征纳双方之间取得共识，委实不容易。

下面提出土地增值税收入确认中一些实际问题与大家讨论：

一、转让无产权证的房产收入的讨论

无产权证房产一般是指房地产开发项目的公共设施，根据房地产管理规定不能领取产权证书，这类房产属不属于土地增值税征税对象呢？

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条对公共设施处理有这样的规定：建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

这个规定明确转让公共设施应计算收入，但并没有区分它们是不是一定要具备产权证，因此这个规定将无产权证的房产，视作土地增值税征税对象。但是有些地区的税务机关却在执行规定的过程中，却无产权证的房产转让收入排除在计税收入之外。

因此转让无产权证房产收入计不计入土地增值计税收入，由各个地方税务机关具体的掌握而定，不能一概而论。

二、转让机械车位收入确认的讨论

房地产开发项目建设的机械车位，进行转让并取得了收入，需不需要确认为土地增值税转让收入？这关键要看房产管理部门在机械车位转让过程中有关事项的处理。

不同的城市对机械车位资产性质的认定不同。

有的城市房产管理部门将其认定为设备，不能领取房产权证，有的城市将其认定为房产，可以领取房产权证。

即使在同一城市里，机械车位有时被认定为设备，有时被认定为房产，甚至在同一时期有的房地产开发项目的机械车位有的能领取主权证书，有的却不能领产权证书。

如果机械车位被认定为房产，领取了产权证书，在其销售过程中权证的处理还会有不同的情况。

房产管理部门对有的房地产项目的机械车位允许分割销售，有的不允许（销售）分割。

允许分割销售的机械转让后业主能够取得产权证，不允许（销售）分割权证的机械车位转让后，即使房地产开发公司转让，业主也领不到产权证。

因此，转让机械车位转让收入的税收处理却不尽相同。

如果房产管理部门将机械车位不定为房产，其转让收入则不计入计税收入，因为土地增值税的征税对象是转让房地产的行为。

如果房产管理部门将机械车位定为房产，其产权可以分割，转让后业主取得产权证书，则其转让收入应当计入土地增值税计税收入。

而当房地产开发企业销售的机械车位，产权证不能分割给购买人时，转让收入应不应当计入计税收入，需要根据各个地方税务机关的政策的掌握再确定。

三、卖房子送车库计税收入处理的讨论

房地产开发企业为鼓励购买等原因，会在销售住宅商品房时，附送一套车库，但是将所有的价款计入了住宅转让收入。由于住宅与车库要分开计算土地增值税，那么就要从收取的价款中划分分别属于两者的转让金额。

如何将全部价款划分为两者的转让收入？如果划分不合理，税务机关会认为可能在住宅和非住宅之间调节增值额，影响适用税率和应纳税额，而要求按评估价格确定住宅或者车库的计税收入。

因此两者收入的划分中，不要让两类商品房的价格都显得不合理，或者不要让其中的一类商品房价格显得不合理。

四、向政府部门移交房地产收入确认的讨论

不少房地产项目建成后，向政府部门移交了一部分房地产，需不需要确认收入？

首先要确定“移交”的含义：

房地产开发企业向政府移交房地产，是指按照房地产开发项目开发用地建设利用要求或者规划的要求，以规定的方式约定项目建成后需要移交给政府部门的房地产的类型和数量，房地产开发企业按约定移交房地产的行为。

不应将房地产开房企业所有的向政府转让房地产的行为全部称为移交。

房地产开发企业如果向政府移交房地产，如何确定双方之间有约定？

一是看《土地出让合同》相关条款。

当前出让合同范本第三章“土地开发建设和利用”第十二条要求，“受让人同意在本合同项下宗地范围内一并修建下列工程，并在建成后无偿移交给政府：……。”如果房地产开发项目没有需要移交的房地产，本条则空白。

二是看《规划设计要点》。

早期的项目需要移交房地产给政府的，由《规划设计要点》明确。另外需要注意的，有的地方可能通过其他途径约定的移交房地产。

因此如果房地产开发企业根据《土地出让合同》或《规划设计要点》向政府移交房地产，应当不确认收入。

如果没有依据而移交，税务机关一般会要求将移交房地产按市场价格（或评估价格）确定计税收入。

五、另签订装修等工程合同的工程价款是否应计入应税收入的讨论

房地产开发项目销售中有时会发生这样的情况：

房地产开发企业与业主签订商品房销售合同后，再与业主签订精装修合同或者地热工程安装合同等，分别收取商品房价款和精装修、地热工程等价款。

房地产开发企业以类似的形式收取的精装修工程价款和地热工程价款等，需要计入土地增值税应税收入吗？这要根据销售合同的约定来判断。

先说这种安排下的精装修工程款：

预、销售合同要求应当约定所转让的商品房的状态或条件，其中包括销售的商品房是毛坯房还是精装修房，并需要进一步明确毛坯房和精装修房的标准。

因此如果预、销售合同约定销售的精装修房，则房地产开发企业收取的精装修工程款应当计入应税收入。

如果约定销售毛坯户，房地产开发企业为业主提供精装修服务，按装修合同收取的价款，可以不计入应税收入，但是收取的精装修工程款应当是合理的，否则如果工程价款高于正常的水平，可能会被税务机关认为将房地产销售价款转为装修服务收入，少计土地增值税应税收入。

再说地热工程价款：

目前一些比较高档的房地产开发项目，建设了地热工程，以保持房间恒温。判断地热工程是否属于房地产开发本身还是为业主提供的独立的工程施工服务，还是看销售合同。

如果销售合同约定商品房销售条件包括地热系统，则地热系统本身就是房地产开发项目的一部分，无论是否另外签订地热工程合同，其收取的价款都应当计入应税收入。

而事实上，地热工程与房地产开发项目的其他工程均是整体设计、整体施工，根本无法独立施工。因此有的房地产开发企业将地热工程另外签订合同收取价款，其实是一种税收筹划手段，其单独收取的工程价款，一般情况下税务机关会将其调整为计税收入。

六、回迁房收入确认的讨论

房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户，其转让收入如何确定，即使国家税务总局有文件明确了，仍然有不同的意见，原因拆迁安置情况情况复杂；很多人在判断回迁房的销售价格是总是受到各种各样的拆迁事务的复杂性影响。

拆迁安置事务千情百态，但回迁房计税收入确认的办法只有一个，即《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第六条规定：房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入。

有许多原因会导致房地产开发企业转让房地产的价格较低，如：向关系人转让房地产，以房抵债，向关联方转让房地产，促销方式转让的房地产，定向转让房地产，转让集资建房，向政府转让房地产，转让幼儿园等特殊房地产的，整体转让房地产的，非直接销售房地产等。

房地产转让价格低于正常的价格总是会引起税务机关的关注，上述情况下转让的房地产的价格需不需要调整，对于企业来说是一个烦恼。以下对一些转让价格问题进行讨论。

七、向关系户转让、以房抵债、向关联方转让房地产价格偏低的讨论

房地产开发企业卖人情向关系户转让房地产的价格较低，是常发生的事情。

以房低债，实质是以房地产的价款低偿购买商品或劳务形成的负债以及其他负债，房地产开发企业有可能以较低的价格作价抵偿债务。

一般情况下，房地产开发企业向关联方转让房地产的价格也可能会偏低。

这三种情况下形成的偏低的价格，一旦被核实清楚，调整的争议比较少，一般会被调整；或者是企业自行按同期同类销售价格调整，或者是按评估价格调整。

八、促销方式转让房地产价格偏低的讨论

随着房地产市场的变化，总有一段时间的房地产不好销售。为了扩大销售，房地产开发企业会以低价吸引客户，在这一段时间内销售的商品房价格比较低。

但是当房地产开发土地增值税清算时，以与低价销售的时间相距数年，较低的价格在账面上是很显然的，价格偏低的原因却不在账面上记录。

低价促销的价格，是特殊时期的市场价格，应当作为计税价格。如果被要求调整价格与税务机关产生争议难免陷入口说无凭的境地。

企业为扩大销售而降低价格，一般需要企业领导层做出决定。企业可以在决定时，对调整价格的市场背景原因进行说明，明确降价销售的期限等情况，形成书面决议。房地产开发项目土地增值税清算时，可以将企业决议作为价格偏低的依据。

九、定向转让房地产价格偏低的讨论

房地产开发企业有时会集资建设房地产项目，房地产项目全部或主要对参与集资的人和单位转让。

另外有些高校或者企业，与房地产开发企业约定，为其教职员工开发住房项目，项目全部或主要转让给教职员工。

诸如此类的事件，都可能构成定向转让房地产的情况。而在定向转让房地产中，销售价格一般会低于正常的市场价格。

针对这类偏低的价格，有一条颇具争议的政策：转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价，纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

对集资人或者特定单位的职工转让房地产属不属于无正当理由低价转让房地产的行为，目前并没有明确的规定，主要是看各地税务机关对这种情况如何认定。

因此在计算定向转让房地产应税收入中，如果转让的价格偏低，要了解本地税务机关执行的尺度，如果当地税务机关不将其作为无正当理由的行为，则可以不调整价格。

十、向政府转让房地产价格偏低的讨论

政府吸引人才、安置特定人员或者有关事业需要等原因，有时也会向房地产开发购买房地产，一般情况下购买的价格较低。

暂不去争议向政府转让商品户价格偏低要不要按市场价格调整后计算土地增值税，提供一个案例的做法，可以在使房地产开发企业按低价格计算土地增值税时，在一些地区的税务机关被视为具有正当理由而价格偏低。

某市政府需要购买房子，无偿提供给来该市院士居住。该市国土地部门在与房地产开发企业签订的土地出让合同中，就明确需要卖给政府的房地产数量、价格，当然价格是远远低于市场价格的。房地产开发企业在项目完工后按约定的数量和价格向政府转让了房地产。

这符合了某些地区税务机关将政府定价视为价格偏低具有正当理由的政策。这种情况下即使与税务机关产生价格争议，由于事先做了筹划，有凭有据，胜算的把握也是比较大的。

十一、转让特别用途房地产价格偏低的讨论

房地产项目配建的幼儿园、菜市场、社区用房等特殊用途的房地产，由于其用途特定，或者服务对象有限于本项目范围内，转让的价格普遍比较低，有的甚至低于单位面积建设成本。

在房地产开发项目土地增值税清算时，这类房地产的转让价格往往是争论的焦点之一。

为了避免争议，建议对这些特殊用途的房地产定价时，关注以下几个点：

一是所定的价格一般不要低于土地成本和建设成本费用之和，使价格看起来相对合理；

二是可以参照同类房地产开发项目中的同类房地产价格定价；

三是根据评估价格定价。如果按这三点建议定价，即使价格偏低，也可以算是有依据的。

十二、整体转让商业房地产的价格讨论

商业房地产有时会整体转让，双方在签订转让合同时，如果房地产是两层或两层以上的，可能不会确定每一层的价格，更不会确定单套的价格，而只有一个整体价格。

这种情况下确定的价格难以判断其是否合理。

例如，某商业楼整体转让，商业楼6层共30000平方米，合同约定整体转让价格5.6亿元。整体转让的平均单位面积价格约18700元，这个价格肯定远低于第一层的合理价格，又会远高于最顶层的合理价格，看不出整体价格是否合理。

在房地产项目土地增值税清算时，面对这个价格，企业又得与税务机关费一番口舌。

为了说明价格的合理性，房地产开发企业应将明确各层的价格，比如第一层价格单位面积价格40000元，第二层24000元，第三层20000元，第四层13600元，第五层8800元，第六层5600元。整体转让商业房地产，如果确定了各层的价格，价格是否合理一目了然。

十三、非直接销售房地产的价格的讨论

非直接销售房地产是指房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移。

由于房地产非直接销售主要是对关联方，其销售价格偏低比较普遍。有关规定明确，发生非直接销售房地产的，其收入按下列方法和顺序确认：

1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；
2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

理解上述规定，不仅要关注非直接销售房地产收入确认的顺序和方法，还要特别注意：根据上面规定，非直接销售房地产的，如果价格偏低，税务机关不需要判断是否合理，可直接按规定的程序和方法确认其转让收入。

因此针对非直接销售价格偏低的税务调整，企业争议产生的效果不大。

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源自：正则咨询

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