环城一天卖地52亿！中北镇拍出近1万3楼面价，海尔底价拿地进东丽湖！

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环城一天卖地52亿！中北镇拍出近1万3楼面价，海尔底价拿地进东丽湖！

Original 2018-04-13 Glory 克而瑞房产信息

4月13日，环城一天卖地52.42亿——

东丽湖02号地由海尔以底价15.02亿摘得，合成交楼面价5770元/㎡，需自持经营至少6.5万㎡商业建面；
西青中北镇（侯台）地块由万富通以最高限价37.4亿竞得，不计入自持成本的话，合整体楼面价12528元/㎡，溢价率10%。

而原定于今日成交的另一宗环城地块——津南咸水沽津南（挂）2017-08号地，已于前日“因故停牌”。

西青中北镇

▌侯台70年大产权宅地，1/3体量按16500元/㎡回购

4月13日成交的津西青（挂）2018-01号地，位于西青区中北镇天津城建大学以北、海泰南北大街以东。

地块大致位置示意

地块四至为：东至外环线500米绿化带，南至天津城建大学，西至海泰南北大街，北至规划支路（以挂牌文件附图为准）。

该宗地土地用途为城镇住宅、科教，出让土地总面积181503.2㎡，规划建筑总面积不大于298539.85㎡。其中二类居住用地面积177504㎡，规划体量不大于295339.77㎡，另需配建12班幼儿园。具体内容详见下表：

另据挂牌文件要求，经西青区人民政府批准，由天津市西青区中北镇侯台村民委员会按照16500元/㎡（建筑面积）的价格回购该地块中开发建设的10万㎡（建筑面积）住宅。签订《土地成交确认书》的同时，该宗地竞得人与天津市西青区中北镇侯台村民委员会签订《商品房回购合同》。

▌拍到最高限价但没竞自持，成交楼面价近1万3！

该地块挂牌总价34亿元，合起始楼面价约11389元/㎡；设最高限价37.4亿，合楼面价上限约12528元/㎡。拍到最高限价时，不再接受更高报价，转为竞报自持规划租赁住房建筑面积阶段，自持上限188000㎡（不含配套公共服务设施面积）。

出让结果：该地块有5家房企报名参与，竞争主要在保利和万富通之间展开，一路举牌到最高限价，但令人意外的是，在启动“竞自持租赁住房建面”程序后，4家房企退出，最终万富通以最高限价37.4亿竞得该地块，不计入自持成本的话，合整体楼面价12528元/㎡，溢价率10%。

从位置上来看，地块位于外环线西侧，附近不远有公交总站，交通出行便利。配套方面，紧邻天津城建大学、王顶堤大胡同商贸城、华鼎智地产业园区，与117大厦、侯台湿地公园都相距不远，此外，市第一中心医院新址扩建项目也规划于地块附近。

地块周边生活氛围浓郁，不过以刚需和地缘性客群为主，小范围内暂无70年大产权住宅房源，旁边碧水家园（小产权）二手房报价约1万5，新津国际（公寓）二手房报价约1万，整体居住环境有待进一步改善。

而且，在该地块近30万㎡的规划建面中，有约1/3体量（10万㎡）需由侯台村民委员会按照16500元/㎡的价格回购，对于后期开发尤其是改善型客群的崛起也是个挑战。

东丽湖02号地

▌规划附加条件多，配建地铁出入口！

4月13日成交的津丽（挂）2018-02号地，位于东丽区东丽湖东丽大道以北，丽桐路以西，四至为：东至丽桐路，南至东丽大道，西至丽泽路，北至湖湘道（以挂牌出让文件附图为准)。

除02号地外，同片区还有一宗津丽（挂）2018-03号地，即将于5月11日摘牌。

津丽（挂）2018-02号地土地用途为城镇住宅、商服、公用设施，出让土地总面积234108㎡，规划建筑总面积不大于260296㎡。

其中A地块为二类居住用地，土地面积140960.2㎡，容积率1.2，规划建面不大于169151.28㎡；B地块和C地块为商服用地，土地面积共91144㎡；D地块为环卫用地，面积2004.2㎡。具体内容详见下表：

该地块规划要求较多，C商服地块内需配合设置地铁出入口；竞得人或其控股股东须整合企业资源，在地块内设立京津冀区域性企业总部，注册地在东丽湖区域；并且要满足东丽区政府针对该地块的产业规划要求。

其他要求

1、A地块需配置建筑规模不小于1630㎡的商业服务网点；地块内规划小区支路占地面积不小于10%。

2、B地块需设置综合商业与服务，建筑面积不小于1050㎡。

3、C地块需合建社区文化活动中心（建筑面积不小于3500㎡）、社区综合服务中心（建筑面积不小于1750㎡）、地铁出入口；独立设置街道办事处（建筑面积不小于2800㎡）、派出所（建筑面积不小于2450㎡）。地块开发应与地铁主管部门就出入口方案做好进一步结合。

4、D地块独立占地建设垃圾转运站，建筑面积不小于1000㎡。

5、所申报地块建筑限高的计算包括屋顶各类构筑物，最终建筑高度以机场限高为准。

6、有关海绵城市、绿色建筑和装配式建筑的建设要求详见《规划条件通知书》及附件。

11、为落实国家京津冀协同发展，竞得人或其控股股东须整合企业资源，设立京津冀区域性企业总部，注册地在东丽湖区域。竞得人在签订《挂牌地块成交确认书》的同时，须与天津市东丽区人民政府指定部门签署企业总部入驻协议。

12、根据东丽区政府产业规划定位，竞得人或其控股股东需在竞得地块内满足东丽区政府针对该地块的产业规划要求。竞得人在签订《挂牌地块成交确认书》的同时，须与天津市东丽区人民政府指定部门签署产业合作发展协议。

▌海尔底价拿地，楼面价5770，自持6.5万㎡商业

该地块起始价15.02亿元，设最高限价15.05亿元，起始楼面价5770元/㎡、楼面价上限5782元/㎡，最高溢价空间才300万、0.2%。拍到最高限价时，转为竞报自持B、C地块规划商业建面阶段（不含上述自持65000㎡商业建面）。竞得人对竞报自持的商业建筑须集中设置，且永久自持经营，不得办理销售许可，须整体办理不动产权属登记，不得分割转让、分割抵押。

若竞自持商业建面达到26000㎡上限，转为竞报配建租赁型住宅（专项用于安排区域引进人才的居住使用）建面阶段，上限163000㎡。竞得人须将配建的租赁型住宅无偿提供给东丽区人民政府，租赁型住宅的房型、移交等事宜须与天津市丽湖投资发展有限公司签订相关协议。竞得人对竞报配建的租赁型住宅须集中设置，建筑标准须与对外销售房屋一致，必须以套为单位，不得低于竞报成交的配建租赁型住宅建筑面积。

出让结果：该地块最终由海尔以底价15.02亿摘得，整体成交楼面价约5770元/㎡。根据竞买要求，竞得人须对该宗地B、C地块内规划商业建筑面积自持经营不低于65000㎡，十年内不得销售或转让，且自持部分须与住宅部分及其他非自持部分同期开发建设。

▌东丽湖地价房价一览，地铁来了会涨吗？

2014年东丽湖片区的宅地成交楼面价还不到三千。从2017年年底开始，东丽湖时隔三年多再次迎来土地出让密集期。

先是去年11月底，金融街连拿东丽湖2宗宅地，楼面价跃至7000-8000元/㎡；然后就是今日成交的津丽（挂）2018-02号地，以及将于下个月摘牌的津丽（挂）2018-03号地了，楼面价均在5000-6000元/㎡的水平。

东丽湖招拍挂宅地出让回顾

相对于某些环城热门板块房价的迅速崛起，东丽湖的发展显得有些不温不火，至少从数据上来看，其新建商品住宅年成交均价直到2017年才首次突破万元。位置的相对偏远是一方面，轨道交通的相对滞后也是制约片区发展的一大瓶颈。

说到东丽湖的地铁规划，根据此前披露的新闻消息，与东丽湖相关的轨交建设，最早说是2号线东延线，后来变成了C1线和M15号线。房价君不吹逼，老老实实做个搬运工，将市规划局、东丽区政府相关回复列一下：

规划C1线由空港经济区站至未来科技城（宁河区界内），为空港、东丽湖和未来科技城等地区提供服务；线路正在进行前期调研，后期将线路途经周边的情况以及实施的运载量等问题进行技术论证后，重新对线位走向和站点进行梳理。
市规划院于2017年2月初向市规划局汇报了东丽湖地区近期实施轨道M15号线路方案，原则同意此方案，下一步将上报市政府审议，目前正按照片区轨交整体安排加快推动，即将开展预可研及客流量预测工作，有望于十三五末期完成各项审批手续，启动建设程序。

4月9日东丽区区长在做客电视节目时又提到了东丽湖的地铁规划问题，但仍然没有确切进度：“近年来，东丽区委区政府与市有关部门进行了多次沟通。目前东丽湖地铁线的预可研，人流量预测等工作正在开展。下一步，东丽区将会同市发改委、规划、财政等部门进一步研究建设资金筹措和建设申报等工作。项目经国家发改委批复后方可实施。”

待到地铁通车日，家祭无忘告乃翁

其实从目前的发展来看，东丽湖自然环境优越，品牌房企云集，整体入住率也较高，加之配套资源的逐步完善，居住氛围已经十分浓郁。如果有后续地铁入驻的加持，区域楼市无疑将迎来新的契机。

统计时间：2017.10.1-2018.3.31