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【前世今生】加拿大新移民房贷政策 可能寿终正寝？！
新移民房贷政策 可能寿终正寝
加拿大四川工商联合会 会长
原中侨基金董事局 董事 唐汉
喧嚣中的新移民房贷政策
2018年新年伊始，加拿大银行信贷政策紧缩成为热点，贷款难是街头巷尾的话题。
一层击起千层浪！
温F网发表未署名文章，“辟谣！银行没有禁止新移民和非移民房贷计划！新移民和留学生房贷照常。”点击率很高，于是，大家都很欢快。
只是，新移民房贷政策到底走向何方？
没有人正面回答。
唐汉站出来，说：新移民房贷政策，可能寿终正寝！
新移民房贷何来？银监局与五大银行之博弈
加拿大五大银行的新移民政策，始于2000年初，2005年左右开始上升，2009年起急速增加，2011年开始规范，2017年慢慢收紧----
至于2018年？
可能取消；也可能在严控下，老瓶装新酒吧。
新移民房贷政策本身，是一个怪胎，是加拿大银监局OSFI与五大巨头银行妥协的产物。
按银监局的规定，任何贷款必须有偿还来源。借钱还钱，天经地义吧？
那么，钱从哪里来？
银监局的逻辑是：有收入，就有还款来源。要贷款，请出具您的工资收入和报税单吧。
而且，为了防止居民过度借贷，银监局提出贷款的指导上限：“房贷支出须小于家庭收入的40%”。
读到这里，吃瓜群众可能没有耐心了。
但是，如果您是一个真正的房地产投资或炒卖人士，建议您继续读下去。
唐汉是个诚实的专业人士，从来不玩噱头。
总的来说，银监局要求借款者有充足的收入，否则就不批准贷款。
五大巨头银行的想法不同，他们与银监局争论：加拿大是移民国家，新移民没有收入但是经济实力强大，（特别是中国），请银监局的老爷们不要在办公室拟政策，应当到人民群众中去实地考察。
五大巨头银行的游说能力很强。他们手中的钱必须贷出来，才能产生利息。
最终，银监局网开一面，同意：没有加拿大收入的新移民，也可以贷款买房。
于是，各大银行纷纷制定新移民贷款政策。
丰业银行Scotia Bank贷款上限230万元，TD上限150万元，CIBC和BMO上限300万元…当时流行的口号是：欢迎新移民！！！
只要有35%的首付款，我就给您65%的贷款。
2008年西方金融危机，中国经济一枝独秀。
2009年买房，华人排起长龙。
2010年中国大量增发人民币，每个有房产的中国人都欢天喜地：咱们有钱啦。
而此时，加拿大的房产正处在价格上升初期。华人们大量进入市场，抢购房产。贷款，买房；再贷款，再买房。
当时，唐汉担任信贷行长，亲眼目睹一位奶奶级人士，不断贷款买了7套别墅，遍布西温、温东、温哥华西区。
后来，正如大家经历的，这些房产疯狂上涨。
2009年至2017年，是温哥华炒房者的盛宴，最大的原因，就是“新移民房贷政策”———没有加拿大收入，就可以贷款买房。
银监局生气了，新移民房贷政策开始收紧
让时间回到2014年。
加拿大房价上涨，有志之士开始担心了：群众的负债率已经达到历史高度，再这样发展下去，利率一旦上涨，群众们将纷纷破产。八十年代就有类似悲剧，利率18%，加拿大居民大范围破产。
加拿大央行希望群众们不要过度贷款，希望五大银行收紧房贷。
五大银行可不吃这一套。
BMO率先把利率降至2.99%。央妈非常生气，在媒体上指责BMO。可是，银行也要生存啊，贷款是必须发放的。于是其它银行也纷纷降低利率。
新移民房贷政策加上低利率，华人购房大军横扫温哥华别墅，房价继续上涨。
2015年，奥巴马政府与伊朗关系改善，伊朗富人的钱可以进入加拿大了。天啊，伊朗的新移民也可以贷款了！伊朗人传统的居住地西温应声上涨。
银监局再也坐不住了。
他们开始从其它地方找银行的麻烦。
首先倒霉的是TD，接着是丰业银行。两家银行屈打成招，开始收紧信贷政策。2016年BMO被调查，信贷政策收紧。（我的好朋友C女士，BMO信贷第一高手CC女士，就是在此背景下离开BMO，改去CIBC)。
2016年CIBC最为得意。他们的信贷专家自称：“我们CIBC从来就是最严格的，一直遵守银监局的收入决定贷款规则”。言下之意，其它银行的政策是胡来的。
CIBC的确遵守银监局的信贷第一要义：收入决定贷款。他们要求借款人提供连续12个月的汇款记录，把这些汇款当成收入。
这是明智的方法，只要借款人有连续的海外汇款，他就是有能力偿债。
其它银行的新移民政策非常激进：只要是新移民，就给您65%贷款。至于收入来源嘛，您就说自己是一家中国公司的股东就行了。不需要书面证明！！！
这种激进信贷政策让银监局不满意，所以，他们相继屈打成招。他们的新移民信贷政策不得不收缩。
2016下半年以来是CIBC的黄金日子。CIBC招聘了许多华人信贷专家，一时间，许多俊男美女出示自己的名片：我是CIBC的。他们微笑着说。实际上，他们全是新人，做贷款只有一两年。
2017下半年，CIBC的好日子到头了。
银监局收拾完其它银行后，对CIBC进行调查。此次的罪名是：反洗钱！这可是加拿大最重的罪名啊。
CIBC的信贷政策不得不收紧：一夜之间，许多CIBC员工被辞退。CIBC知名的美女信贷新星J女士，网红脸，突然被辞退，坊间一片哗然。
但是，只要是金子，总在地方发光。J美女华丽转身，投入大哥大皇家银行门下：此处不留叶，自有留叶树。
银监局凶猛，强权下生存的新移民房贷政策
2017年开启了银行信贷的冰川期。
银监局颁布了最严格的信贷管理条例。按新办法，居民贷款额度直接下降30%。此政策，对所有加拿大居民都有效。
银监局为什么如此凶狠？因为，加拿大房价真的很高，高得本地大学毕业生无法买房了。房市泡沫，一旦破灭，就是2008年美国次贷危机重演。
在此背景下，疯狂而激进的新移民房贷政策，必将受到打压。
只是，银监局并非要求全面停止新移民房贷，而是，让各家银行都冷静下来，制定符合信贷常识的新移民信贷规则，回到古老的信贷守则：收入决定贷款。
目前，各家银行仍然有新移民房贷政策，只是，他们非常理性了。
比如丰业银行，以前夫妻双方各人可以分别贷款买两套房，现在只能一套买房贷款。
TD的政策也要求收入证据。
CIBC的政策非常高妙：“新移民没有收入吗？可以贷款！用您中国亲人（非居民）的收入，您们合在一起申请贷款吧”。至于15%的非居民税，不用担心，房产里中国亲人占5%就行了。多么聪明的方法啊。点赞！！！
唐汉的观点：大家熟悉的新移民信贷政策，35%首付批准65%贷款，已经消失了。
新的新移民政策，将越来越理性。只要您的中国收入是真的，就可以获得正常的贷款。原来那种随便宣称自己是中国公司股东，已经无效了。
只是，新的麻烦产生了。
您在中国有收入，您报了海外收入税吗？这是一个非常令人后怕的课题。既然您在中国有高额收入，银行可以批准您贷款；但，您在加拿大是否按此交税？！
哈哈哈，又被难倒了吧？
不用担心，您的会计师可能是个人精。
她的计策是：太太仍然是加拿大居民，照顾小孩无工作、低收入少交税；先生吧，在中国继续赚钱，就放弃加拿大居民身份吧（小编：就是非税务居民）。
如此，家庭收入高可以贷款，先生的高收入在中国也不用交加拿大税。
聪明的中国人啊…只是，多少人间情爱悲欢，即将上演。
最后，谈谈非居民买房是否将被禁止。
目前澳大利亚和新西兰，都制定限制非居民购房政策。具体情况，各位上网搜索吧。
唐汉想说的是：同为英联邦国家，澳新两国的政策，必然传染加拿大。这已经超出金融信贷的范畴，延伸到政治领域。
禁止非居民买房的呼声，在加拿大国会早就存在。
他们的理由很简单：在一个遥远的村庄，村民们世代繁衍。突然一天，一群不知哪里来的外国人，拿着现金大量购买村民的房屋。“这些房屋，周围的路是我们修建的，桥是我们修建的，周围的学校医院是我们建立的...这些外国人什么也没有做，为什么享受同样的权利？”
于是，他们提出：增加高额海外买家税，甚至禁止他们买房。“因为，他们干扰了我们的生活”。村民们高声叫道。
完全禁止非居民买房，禁止非居民贷款，是有可能的。
假设，保守势力上台，突然颁布这类法令，大家千万不要惨叫。
君不见，2014年以来，投资移民一刀切，随后技术移民一刀切，华人最受伤。
君不见，温哥华UBC区，突然建立临终关怀院，华人愤怒绝望；马宝区突然增加流浪人士居住区，华人抗议无效。
此种案例很多很多。
加拿大政策制定者们不是歧视华人。而是，我们华人自己，不懂得加拿大政治的玩法。
千年来我们习惯于听命于皇帝君王，期待他们的仁慈。因而，我们是顺民。可是，在加拿大，权利是争取来的，是讨价还价得来的。您不去争取，别的族裔就得到了，得多了。
支持优秀华人参政，越来越重要了。我的朋友区泽光、王白进、李灿明，刘劲铮、寇鸿久、王小宝，他们真的不错，可以代表我们争取权利。
有点跑题了，老毛病，见谅吧。
以一句老话结束此篇长文：您不理政治，政治会惹您。
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