北京再出限购新政!18天12道需求禁令，一线城市抑制房价，咋就是不增加土地供应?

清明假期过后的第一天，关于“千年大计”雄安新区的新闻热度仍在持续中，不过大家都转移了方向，既然当地楼市不让炒了，那就炒炒相关的股票和基金好咯。

对此，小媒君想善意的提醒大家，对散户来说，这种全中国人民都知道的大利好题材，风险才是最大的。

「刚开始你是买不到，等你能买到了，价格也上来了，然后，可能你还没反应过来，机构就套利跑掉，最后，只留下你一个人在股市中“凌乱”……」

有些话点到为止哈，其实这几天呢，还有一条新闻值得大家关注：

北京市住房和城乡建设委员会4月3日出台《关于加强国有土地上住宅平房销售管理的通知》，将住宅平房纳入本市限购范围。

《通知》规定，暂停向以下家庭出售住宅平房：已拥有1套及以上住房的本市户籍单身人士及非本市户籍居民家庭;已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭;无法提供在本市连续5年(含)以上缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭。

《通知》要求，居民家庭名下自本通知发布之日起新购买的住宅平房，核验购房资格时计入该家庭名下住房套数，住宅平房套数以不动产权证个数计。

至此，在18天的时间里，北京市已通过出台12项楼市调控政策，把所有市场化的住房都纳入了限购范围。这还不够，有报道称，北京正在增加土地供应。

供需结合下手啊，看来，北京是想明确的告知大家，「控房价，这次我们是认真的」。

12道禁令真的有用么?

但认不认真是一回事，起不起到作用可就是另一回事了。抛开附带的其它作用不谈，我们今天就来说说这些禁令对楼市的影响。

房价的高低由供需两方面决定。显然，限贷限购政策是从需求端入手，寄希望于降低需求量来抑制房价。

但这只是治标不治本的手段，因为今天被抑制住的需求(特别是改善型需求)并没有消失，它只不过往后拖成了明天的需求。

相反，有些本不着急买房的人，反而因为限购政策，出现恐慌性心里，更着急下手了。

相关数据显示，北京的二手房价格，并未受到限购政策的影响，目前仍在持续上涨中。至于新房价格，虽然在3月，有明显下降的过程，但进入4月，又“奇迹”般开始回升了。

(图片来源于安居客)

至于开放商，北京都直接不让个人买商住房了，但3月30日，北京出让的3宗商办用地，房企抢地依然积极。

第一宗朝阳区金盏乡603地块经过33轮竞拍被华润招商联合体以22.5亿代价摘得;

第二宗朝阳区金盏乡604地块经过29轮报价被中国金茂以20.4亿代价摘得;

第三宗大兴生物医药基地地块被东亚新华以10.6亿代价摘得。

北京会加大土地供应量?

当然，“越调越涨”已经是老生常谈的问题，对于解决办法， 听到最多的声音就是通过增加土地供应来为房价减压。

事实上，国土部在今年1月，已经提到「对房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，调整用地结构，提高住宅用地比例」。

北京似乎也开始这么做了，有新闻报道称，

2017年以来不到三个月的时间，北京土地市场已供应商品住宅用地109公顷，完成年度住宅用地供应计划的42%，近期还将推出商品住宅用地52公顷，届时，一季度北京商品住宅用地供应量将达到161公顷，是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。

不知道大家看明白没有，这里面“隐藏”着两个大问题：

(1)2017年已供应商品住宅用地才109公顷，但已占了年度住宅用地供应计划的42%。

你没看错，就是42%，根据《北京市2017年国有建设用地供应计划》，2017年，北京商品住宅计划供地为260公顷，比2016年减少了近7成。

这下好了，一季度用完了供地计划的一半，剩下的三个季度要怎么过呢?!

说到这里，小媒君忽然有点明白政府赶在清明放假公布“雄安新区”的意图了，赶紧先用舆论疏导下北京住宅用地的需求，要不然接下来这么少的土地供应，估计又得被市场“骂”啊。

而北京减少的面积正是雄安要增加的面积。

北京目前的城市用地规模为2921平方公里，规划到2020年要减少到2860平方公里，而对应的雄安一期规划面积是100平方公里。

到2030年，北京要再减少100平方公里，雄安中期规划会从100平方公里增加到200。

(2)一季度北京商品住宅用地供应量161公顷，是2016年全年商品住宅用地实际供应量的1.5倍。

这就“搞笑”了，2016年商品住宅供应计划是850公顷，如果完成计划的话，161公顷只是它的18.9%，结果反过来，后者是前者的1.5倍。

我们再反过来算下， 2016年全年商品住宅用地实际供应量其实只有107公顷，合着计划就是“骗人”的，小媒君表示看不懂。

一线城市为何就是不增加土地供应?

其实，有类似情况的还有上海。近几年，上海土地供应也都在逐年递减中，2016年的供应量虽略有回升，但小媒君看到过相关报道，称「2020年后，上海建设用地将实现负增长」。

那么问题来了，一线城市早就都扬言要抑制房价，但在房价越调越涨的大背景下，政府为啥还是不断缩减土地供应呢?

首先，我们要弄清楚一个问题，一线城市土地虽稀缺，但并不是“无地可供”。 比如《深圳市土地利用总体规划(2006-2020年)》规定「2020年，建设用地面积控制在市域面积50%以内」。

具体到北京，其辖区面积1.6万平方公里，而实际建成区面积2000平方公里左右，土地开发率仅仅12.5%。

还有上海，尽管中心市区土地紧张，但远郊的土地实际上主要受制于用地指标，2016年，频繁拍出的地王也基本上都处于郊区。

那对于大部分人能想到的招术，政府为何始终“揣着明白装糊涂”呢?对此，小媒君总结一下大家常见的答案，无外乎有三大类：

(1) 土地财政

地方政府需要靠土地出让金来解决自己的财政问题，因此在某种程度上会故意把土地价格抬高，甚至是将其打造成稀缺资源。

(2)将房价调节主动权把握在手

如果房价温和上涨，那就保持目前供应的速度;如果房价涨得过猛，就加大限购，万不得已再增加些土地供应;如果房价大幅下跌，那么就减少甚至不再新增供应。

(3)缓解“城市病”

大城市公共职能和基础设施的承受能力有限，房子建太多，人口也就随之涌入，继而让交通、医疗、教育、公安等各种公共服务背上沉重包袱，而最直接的解决办法就是让他们没地方住。

但除了上面的三类，其实还有一个很重要的原因，是大家容易忽略的，那就是同样是卖地，地方政府在GDP考核的压力下，会倾向于商业和工业，而不是住宅。

中国人民银行参事——盛松成在最近的采访中就曾说道，

在纽约、在东京，他们的工业用地都只有一位数，都在5%左右，而北京、深圳，包括上海这些地方，工业用地的比例都超过25%，甚至接近30%。

这和我们GDP考核也是有关系的，因为你如果是住宅供地，那就是一次性的，你一次性卖了以后，当然对GDP是有贡献的，卖掉也就卖掉了，但是，如果是工业的，是商业的，你就每年可以产出，有GDP产出，有生产产出、有增加值产出，也有GDP产出，不停的还有税收。

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