【收藏贴】房屋扩建前需知道的20件事

尽管公投脱欧为英国的房产市场带来了不小的不确定性，但是英国房价依旧保持是保值增值的首选投资之一。随着房价越涨越贵，无法负担换大房子的业主们逐渐将目光投向了对现有房产的改扩建上。因此增加居住空间也变得越来越流行。但是很多业主在决定进行房屋扩建前，对工程涉及的设计，法律，施工及规划等方面事宜并不了解。而这很容易造成一些不必要的失误，影响到施工进度及开支。

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法律规定的采光权

如果您家的扩建可能会挡住邻居家的窗户，他们是有权阻止您进行扩建的。在英国的法律中，明确规定了房产的“采光权”。

采光权属于地役权的一种，并高于任何可获的规划许可及允许开发权。因此，它在理论上防止您的扩展施工对邻居的窗户形成阻挡。然而，它仅为建筑提供合理的采光。这并不意味着您家的扩建不能阻挡邻居的窗户及视野或减少阳光的射入。这些需要具体情况具体考虑。

通常采光权主要涉及市中心的房产，这些区域房产较为密集。针对这种情况，您需要联系房产律师进行解决。

 2 

随意设置卫生间和淋浴房

过去，出于卫生原因，建筑法规要求卫生间和其他房间中需要隔一个走廊。

尽管将卫生间安排在走廊尽头，大厅或杂物间旁的私密性更强，但已经不属于建筑法规的要求中了。然而，根据规定所有卫生间都需要有洗手盆和通风设施。

另外，只要空间允许，你还可以将淋浴房安排在任何位置。一间普通淋浴房要求满足90cm*180cm（或90cm*260cm，包含卫生间和洗手盆）。在卧室中增加一间淋浴房的成本约为2,500-3,000镑。

 3 

天花板高度要求

尽管建筑法规已经取消了对天花板高度的最低要求，但仍有一个实际使用的最小高度要求，尤其是改造地窖或阁楼时需要特别注意。从实际使用角度，所有房间从地板到天花板的高度不应低于2.1米（标准高度为2.4米）。对于斜屋顶的房间，至少应有50%的楼面面积满足2.1米的挑高要求。

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需要购买施工工地保险

很多人可能不知道，如果要更改建筑的结构，比如房屋扩建，改造或装修，大部分房屋保险是不承保的。如果需要施工，业主应选择A级保险商购买一份“施工保险”（Site Insurance），对整个施工过程进行保障。

如果在施工期间您将搬出房产，那么您需要施工保险或无人居住的建筑保险，保期通常是6个月起。在正式开工前，业主需联系现有承保方告知您的扩建施工。

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避免穿过房间的设计

在房屋扩建中，制定最有效、实用的行动路线往往是设计中最大的挑战。不要做出太多牺牲，因小失大。比如为了给新增的卧室让出一条通道，而被迫打破其他房间的格局。

除非现有的房间面积足够大且家具安排的很合理，否则不要用现有的房间作为连通扩展建筑的通道。因为，这样安排往往会让这个房间变成一间走廊，甚至是拖放杂物的区域。

交通空间对房产功能健康运转非常重要，可确保房产是宜居的并合理利用全部空间。如果扩建房屋，则需重新考虑每个房间的功能，确保主要房间，厨房、餐厅和起居室都可直接与内部的主要走廊相连。

如果房产较小，并没有足够空间设置独立的走廊，至少应规划一个小的客厅或封闭的门廊。

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将阳光房作为家的一部分

您可以将阳光房与现有房产整合成一个整体，使其成为现有房间的扩展，

建筑法规要求大部分阳光房需与通过室外门，与现有房产分开。这种带门的走廊会让人觉得新建空间和原有的房子是分离的，除非阳光房面积足够到可作为一个独立房间使用（最小3m*4m），否则这种分离的设计容易使阳光房变成一个既昂贵又未被充分利用的区域。

保持两扇门的开启可以在一定程度上拉近阳光房和房产间的距离感，但是尽管使用了双层玻璃的阳光房仍然很容易损失热量，而且一到冬天，大部分人们都会选择放暂停使用阳光房，从而保证主房产的内部温度并节约取暖费用。

通过重新设计，以减少玻璃的使用并拆除与现有房产相隔的外向部分，将阳光房真正的变成一间扩展。借助抹灰墙壁和隔热屋顶，阳光房可作为餐厅或厨房的拓展。

想要将阳光房改造为房屋拓展，您需向当地建筑管理部门提供系列计算数据，以证明窗户，门，阳光房/扩展的屋顶中使用的玻璃面积，以及原有建筑的窗户，门及天窗的面积未超过阳光房楼面面积的25%。

根据建筑法规，阳光房/扩展的新增门窗需要满足目前的U-values标准。

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了解与房屋扩展相关的建筑法规

即使您不需要为房屋扩展申请规划许可，但同样需要通过建筑法规的批准。建筑法规为结构完整性，消防安全，能效，防潮，通风等重要方面设定了最低标准，确保建筑的安全性。

大部分修复工程不在建筑法规的要求内。但是也有例外，比如更换窗户，加强房屋支撑和重新布线。

需要批准的典型例子：

1. 房屋扩展，如厨房、卧室、客厅等

2. 阁楼改造。内部结构改变，比如拆除承重墙。

3. 增加浴室，淋浴房，卫生间等涉及新排水管道的施工。

4. 安装新的供暖设备

5. 新的烟囱或烟道

6. 为新窗户变更开口

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考虑增加地下室空间

如果房产原来就有一个酒窖，根据允许开发权（permitted development rights），您可以将其改造为起居空间。为地下室增加窗户及外部入口通常不需要规划许可，但最好还是要确认下当地政府对地下室的政策要求。同时所有施工应遵守建筑法规的要求。

在有足够头顶空间的前提下，将地下室改造为起居空间的成本约为1,000-1,500镑/㎡。另外，在现有建筑下方新增地下室也是可行的。但成本略高，约为3,000-4,000镑/㎡。考虑到成本因素，这种新增地下室的扩建在伦敦市中心比较常见。

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平衡需求

尽管没有任何法律规规定房产中浴室数量必超过一个，但是从实际角度考虑，每一层都至少应该有一间浴室。对于大家庭，更理想的情况是主卧中自带一间浴室。

让卧室数量满足加成成员的需要是在房屋扩建是首要考虑的因素，但是在增加卧室时还应该注意平衡卧室与浴室的数量。毕竟未来的买家也会考虑二者之间的平成，一套四居室或五居室的别墅至少应配有一间浴室和一间淋浴房。低于这一水平将对房产的价值造成限制。

最后的选择是在一层规划一间额外浴室，这样做虽然可以满足基本需求但是对房产增值效果很小，因为远离卧室的浴室并不实用。

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在通知建筑管理部门48小时后开工

一旦处理好规划，如果您非常急于施工，通常来说可以在通知当地政府建筑管理部门48小时后立刻开始施工。您需要提交一份“Building Notice”及相关费用。

通常，Building Notice并不需要详细的施工图纸，更适合简单的施工，但是它也能在任何项目中使用，但受保护建筑例外。

对于大部分扩展，最好应获得Full Plans申请。包括详细的图纸，法规，和当地政府出具的当地检查方案，以及申请报和申请费。

建筑管理部门需要在5个星期内给出反馈，在您的同意下延长至2个月。提交一份Full Plans可以帮您在开始施工前解决掉一切违规问题。

如果采用Building Notice，建筑管理部门可能需要您提交任一阶段完工的证明，因此须确保在需要时，可以接受所有必要的检查并提供任何结构计算。

当项目完成并接受了当地政府的检查后，您将拿到一份完工证明。如果未来需要出售房产，也需要提交该证明。申请费用是由个地方政府自行决定的。

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是否要拆除部分墙面？

其实，生活中有时并不需要靠墙壁来界定房间。拆掉部分墙壁，创造一个更大，更开放的空间会让房产看上去更加通透。同时，房产中的墙壁越少，可用使用的空间和光线也更多。

界定房间功能的方式有很多。通过家具，灯光，地板、装潢，以及地板或天花板的高度都能实现。另外，厨房中的岛式工作台，壁炉，开放式展架甚至楼梯也都较为常见。

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受保护建筑的扩展

允许开发权并不适用于受保护建筑，因此任何扩展都需要规划许可和保护建筑许可。同时，为受保护建筑进行设计扩展方案也需要非常高的质量，并且需要请由专业的设计师或测量师设计。

与当地政府的相关人员保持紧密合作，每个工作人员对于保护建筑特色的改变都拥有自己的看法。在未取得保护建筑许可的情况下，对受保护房产的内部或外部进行改造属于违法行为。

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您是否认真考虑了阁楼改造计划？

在决定进行昂贵的阁楼改造前，您应该仔细考虑改造的成本以及改造可获得的使用空间，以及改造对现有住处的影响。在遵守建筑法规的前提下，如果要将屋顶空间改造为额外的卧室，您可能需要对地面进行加固，同时屋顶需要至少150mm的隔热处理，外加50mm的空气缝隙（air gap）。

为了将阁楼空间改造为适宜居住的区域，天花板通常将降低60-100mm，而地板需要提升至少15-20mm。这些改变都将减少房间的净空高度。

如果可用空间受限，可以考虑提升屋顶的高度，或减少下方屋顶的高度。此外，改造一个用于居住的阁楼还需要增加一个固定楼梯，这也需要占用一部分空间。

一个简单的阁楼改造的成本在600镑/㎡起，较为复杂的改造成本可高达1,500镑/㎡。

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改造保护区内房产适用不同规则

如果您住在受保护的区域内，那么您的允许开发权将受到限制。每个地方政府对于保护区内房产的要求不尽相同，但基本上都是要确保尽可能少的对该区域造成破坏。因此，住在保护区内的业主在考虑对房屋进行改扩建时，首先应与当地政府联系。

因此，增加天窗或任何改变现有屋顶高度和形状的施工都需要规划许可。这意味着，保护区内房产在进行阁楼改造时通常需要申请规划许可。

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允许开发并不总是明确的

在新规定下，为独栋房产增加一个单层扩展，可从原有建筑的后侧开始，向后延伸8米进深。如果是连襟别墅或联排别墅，这一限制为6米。如果您的扩展方案在房产边界的3米内，那么根据允许开发要求（Permitted Development），屋檐的高度则限制在2米。

如果您计划建设一个2层的扩展（高度不超过主房产），则可从原有后墙向上延伸3米，且距房产边界不少于7米。此外还需要注意的是，扩展不得超过主房产高度，或位于房产前侧。如果是侧部扩展，宽度不能超过房屋宽度的一半。

另外，新建扩展需要选用与房屋主体“外观类似”的建材。尽管是依据允许开发权进行改扩建，但仍有许多细节需要考虑。

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房屋最小面积

在对房屋进行规划时，还需注意房间的最小面积。忽略这一点可能导致某个房间丧失了原有功能。

在申请房屋改造时，大部分地方政府都有建议的房屋最小面积，规划申请也必须满足其要求。然而这些要求更适合社会性住房，对私人住宅通常会有所放宽。

此外，房间还必须带有向外的窗户。但是非居住用房，比如厨房，浴室，餐厅及书房则无此要求。

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了解共享墙壁法案

如果您要利用与隔壁房产的边界墙壁进行扩建，您的邻居是无法阻止的。根据1996年颁布的共享墙壁法案允许您进行此类施工，甚至是涉及邻居的土地和建筑，但是该法案也会保护每个人的利益。

如果您的扩展涉及以下情况：在房产边界3米范围内建造或挖地基，共享墙或共享墙结构，在边界6米内挖地基，那么施工需要遵守Party Wall Act。针对以上情况，您需要聘请一位测量师。该法案不适用于苏格兰地区。

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预算和报价间的区别

估算通常只是承建方对整个扩展开始的预估。无伦是以哪种形式给出的预算，都不具有法律约束力。

而报价则是一个明确的价格。在决定选择那个承建方时，最少应该对比两家公司给出的书面报价。

书面报价应列举出需要完成的工作，并提供各项施工的开支，总开支，并标明该价格是否包含了增值税。当您收到投标后，应检查是否存在可能产生额外开支的事项。

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当心树木问题

一些树木受到Tree Preservation Orders的保护。即使您的扩展无需规划许可，在没有规划许可的情况下，也不能随意对受到TPO保护的树木进行改变甚至修剪。

保护区内的所有树木都受TPO保护。未经允许改变受TPO保护的树木属于犯罪行为，可能导致高额罚款。因此如果您的改扩建方案靠近受保护树木，则需要格外小心。

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进行改扩建可能无法申请增值税减免

大部分扩展都需为人工，材料缴纳20%的增值税，尤其当您聘请承包商完成这一工作时。如果与您合作的当地商人没有进行增值税注册，那么则可以帮您省掉人工部分20%的增值税，但是您仍需为建材缴纳20%的税款。

一些扩建项目有权获得增值税减免：比如保护建筑的施工（零税率），改变现有住宅单元数量的改建（税率为5%），以及改建空置2年以上的建筑（税率为5%）。

如果您是对保护建筑进行扩建或重新装修一套空置房产，想要利用增值税减免的优惠则必须与有增值税注册的承建方合作，您无法自行申请增值税减免。

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