应对税费政策,房东加租金转嫁成本压力

英国的住房危机日益严峻，在无法快速提高完工数量的情况下，英国政府将目光瞄准了出租房的税收。尽管过去2年英国政府出台的一系列税收调整，但行业专家认为，买房出租仍具有很大的投资价值。

租赁中介公司Your Move进行的一项调查发现，自今年1月以来英格兰和威尔士地区的平均租金上涨了£75，成为房东应对收紧的税收政策的首个反映。

政府数据显示，过去2年的平均租金都在每月650英镑左右徘徊。但是Your Move的指数指出，过去12个月中租金已经开始稳步上涨，在税收政策的影响下平均租金已经涨至了£873。

2017年4月起，买房出租的房东押贷款利息免税额度受到限制，并于未来4年逐步执行。过去，任何拥有出租房产的房东，出租房银行按揭利息部分，可从房租收入的个人所得税中免于交税。对于很多个人所得税税率达到40%或45%税率的高收入人士而言，这项税收减免的幅度也对应高达40%或45%。

从今年开始，只有75%的抵押贷款利息可以从租金收益中扣除，之后每逐年递减25%，直到2020-21财年时，任何抵押贷款利息都不能抵扣。

举个例子简单解释一下：如果租金收入是£10,000，贷款利息是£9,000。

2017年4月前

20%个税税率的房东：税款=（租金-贷款利息）*20%=£200

40%个税税率的房东：税款=（租金-贷款利息）*20%=£400

45%个税税率的房东：税款=（租金-贷款利息）*20%=£450

2017年4月-2020年

40%个税税率的房东：税款=租金*40%-贷款利息*75%*20%=£2,200

45%个税税率的房东：税款=租金*40%-贷款利息*20%=£2,700

受此影响，将有数十万计的投资出租房房东的利润出现缩水，甚至在某些情况下会彻底吞噬房东的收益。

取消抵押贷款利息减免，对房东有哪些影响？

• 如果利率上涨，但是租金停滞不前，那么房东们很快就会无利可图。

• 对于部分房东，全部租金收益都需纳税，从而把他们推向更高一级的个人所得税税率。

• 对于40%税率的房东，如果他们的贷款利息是租金收益的75%或更多，扣去其他开支，2020年时收益将不复存在。

• 对于适用45%税率的纳税人，当贷款成本达到租金收入的68%，他们的投资回报也将消失。

• 一些适用基本税率（20%）的纳税人可能会因此被划归到40%的高税率等级

Your Move的负责人RichardWaind表示这些因素不会阻止投资者。

“从房东的角度，这实际上是一个很好的投资时机，”他解释道。

“目前抵押贷款利率处在历史地位，房价也稍有回落，而且租客的租期正在变得更久。如果房东比较关照租客，他们愿意一直租下去。”

“此外还有其他原因来选择买房出租，而且买家们应继续考虑将钱放到这里。”

然而，他也承认印花税的调整加剧了供应紧张情况，而越来越多的租客以及税收减免的调整，显然推高的房租。今年1月时，平均租金还是£797.85，而到了7月，租金已经涨到了£873.50。

此外，2016年4月1日起，购买第二套住房或出租房产时，需额外支付3%的印花税。

新政策下，价值高达150万镑的房产需要缴纳13%的印花税，超出的部分使用15%的税率。如果购买的房产价值45万镑，需要多交1.35万镑的印花税。

如果在购买第二套房产内的36个月内将原有房产出售，可以申请退回额外3%的印花税。

一边房东们的抵押贷款利率减免新政策刚刚执行，另一边租金就已经开始涨了。Waind先生表示，随着未来几年政策的进一步锁紧，租金还会继续上涨。

“租客数量逐年上涨，加之市场上可供出租的房产短缺，涨房租就成了必然，”他表示。 

Your Move的报告也指出了地区间的差异，伦敦地区每月£1,283的平均租金几乎是英格兰东北部地区平均租金(£542)的两倍。Waind先生表示，英国的一些地区应将保持很好的出租回报率，但南部房价增长缓慢创造出了投资机会。

“收益率最好的地方是北部和西北部地区，这里的租金增幅最大，”他补充道。“也有人认为，东南部地区的房价有较大幅度的下滑，这里或许会在未来几年内创造一些资本增幅。”

“如果你看中收益率的增长，那么北部和西北部地区仍是最好的，如果看中资本增值，那么南部和东南部最好。”

分析指出，由于2016年4月开始执行出租房或二套房3%额外印花税政策之后，导致出租房投资按揭量下降。对于按揭贷款银行来说，越来越渴望通过降低利率吸引新的客户。

以下是市场上很好的贷款方案：

2年期固定利率，6成贷款

借贷方	利率	手续费
Post Office Money	1.33%	£1,495
Platform	1.34%	£1,999
Post Office Money	1.41%	£1,495

3年期固定利率，7.5成贷款 

借贷方	利率	手续费
Post Office Money	2.38%	£1,495
Virgin Money	2.39%	£1,995
Barclays Mortgage	2.39%	£1,950

5年期固定利率，7成贷款

借贷方	利率	手续费
Skipton BS	2.69%	£1,995
Post Office Money	2.73%	£1,495
Platform	2.74%	£1,999

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