土地二级市场指导意见的宽松与严格（附指导意见全文）
第422篇
导读
土地二级市场指导意见的宽松与严格
十八届三中全会提出要“完善土地二级市场”。经中央、国务院同意，2017年以来，自然资源部在全国34个市县开展了为期两年的土地二级市场改革试点工作。2019年5月29日，习近平总书记主持召开中央全面深化改革委员会第八次会议，审议通过《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（以下简称《指导意见》）。2019年7月19日，国务院办公厅印发《指导意见）。本次《指导意见》是在2017年《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的试点方案》的基础上，全国推广的政策性文件，这也是国家首个专门规范土地二级市场的政策文件。认真研读该指导意见，可以看出该意见既有不少放管服的宽松新意，也有不少比过去更明确的严格要求。
《指导意见》以建立城乡统一的建设用地市场为方向，强化市场配置基础性作用发挥，明确各类土地使用权满足条件均可进入二级市场交易，强调平等保护各类市场主体，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，强调“放管服”改革，减少不必要的审批事项，着力完善土地二级市场规则。
宽松1：
重申划拨用地转让后用途符合《划拨用地目录》的，可保留划拨，不用补缴土地出让金。其实之前国土资源部《划拨用地目录》已经明确：划拨用地转让后用途符合划拨用地目录的，可以继续保留划拨，（国有土地划拨与划拨土地使用权）此次首次经中央国务院批准以国务院办公厅文件形式明确：以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理。
宽松2：
划拨用地转让不再要求必须招拍挂，可以由受让方补缴土地出让价款。2004年国发28号文件《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第17条就明确：“经依法批准利用原有划拨土地进行经营性开发建设的，应当按照市场价补缴土地出让金。经依法批准转让原划拨土地使用权的，应当在土地有形市场公开交易，按照市场价补缴土地出让金”；2006年国土资源部《协议出让国有土地使用权规范》中进一步明确：原划拨、承租土地使用人申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》或法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式；划拨土地使用权转让申请办理协议出让，《国有土地划拨决定书》、法律、法规、规章、地方政府规定没有明确应当收回土地使用权重新公开出让的，经依法批准，可以采取协议方式。（你问我答 | 国有划拨土地使用权转让，可以采用协议方式办理出让手续吗？、土语.规程 | 《协议出让国有土地使用权规范》、可以协议出让的五种情形和五大类型）但实际执行中，各地往往都要求由政府收回后招拍挂出让，原划拨土地使用权人的合法权益难以得到有效保护，此次《指导意见》明确：划拨用地转让，不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。
宽松3：
重申保障出让土地使用权、作价出资或入股土地使用权交易自由。《城市房地产管理法》等明确了出让土地使用权转让条件，只要符合条件即可自由交易，并未规定行政许可或审批，只要在变更登记时审核监管即可。（问与答 | 出让建设用地使用权转让需要审批吗？应具备什么条件？、往期回放 | 一文读懂国有土地使用权作价出资（入股）和作价出资（入股）国有土地使用权）但实际上很多地方规定出让土地使用权转让，特别是首次转让还需要报政府审批，影响了出让土地使用权的交易效率。同样，作价出资或入股土地使用权权能与出让土地使用权基本一致，但在原来土地资产处置规定中还遗留有作价出资入股土地使用权转让需经原批准机关同意的不合理规定，此次《指导意见》明确：以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。（之前一般把土地使用权类型划分为：划拨、出让、作价出资或入股、承租等几类，首次配置方式确定了土地使用权类型的出身，因此作价出资或入股土地使用权转让后的土地使用权类型还是作价出资或入股土地使用权、承租土地使用权转让后仍为承租土地使用权，此次规定作价出资或入股土地使用权转让后可转为出让方式是首次）
宽松4：
明确划拨土地使用权（包含空地）出租不需要审批，只要将土地收益上缴即可。按照《城市房地产管理法》等有关规定，一般的理解是：划拨土地上房屋出租的，应将租金中的土地收益上缴国家，也就是划拨土地使用权可以随地上建筑物出租而出租，不需要批准；地上无建筑物的划拨土地使用权，即划拨空地能否出让并未明确，一般理解是必须经批准方可出租。此次《指导意见》明确划拨土地使用权出租无需批准，只要按规定缴纳土地收益即可：“规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
宽松5：
明确各类土地使用权都可以抵押及各自的抵押条件。突破之处在于直接规定划拨土地使用权可以抵押，之前的理解在于地上物抵押的其下的划拨土地使用权可以随之抵押，按《指导意见》无地上物的划拨土地也可以抵押，其他出让、作价出资或入股土地使用权、承租土地使用权等抵押，在相关法规及《规范国有土地租赁意见》中都有明确，（往期回放 | 一文读懂国有土地租赁与承租国有土地使用权那些事儿）此次《指导意见》明确：“明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。”
宽松6：
放宽对抵押权人的限制，不再限于金融机构。2000年11月国土资源部对浙江省国土资源厅的《关于企业间土地使用权抵押有关问题的复函》中已经允许非金融机构成为土地使用权抵押权人，（土语实务 | 企业间能以土地使用权抵押借款吗？）《指导意见》明确：“自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。”
宽松7：
明确养老养老、教育类企业可以土地使用权抵押融资，依法保障抵押权能。此次《指导意见》明确：探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。
宽松8：
《指导意见》明确：“已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。”对于农村集体经营性建设用地在土地二级市场交易提供了政策依据和保障，投资者可以考虑通过二级市场获取合适的集体建设用地，获取土地更加多元化。
严格1：
明确了政府行使优先购买权的标准。关于优先购买权，2004年国发10号文件只是规定：低于市场价交易的，政府应当行使优先购买权，但并未明确具体标准，此次《指导意见》明确了具体标准，当事人“达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。”
严格2：
加强涉地股权转让管理。股权转让与土地使用权转让在转让主体、转让标的、转让依据的法规、转让税赋、管理机关等都明显不同，一般都不认把权权转让视为土地使用权转让，股权转让一般由市场监管部门依据《公司法》进行监管。此次《指导意见》明确：自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。
严格3：
严格审核土地转让涉及房地产开发的资金来源。《指导意见》明确：土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。
严格4：
扩大了土地使用权转移认定范围，对土地收并购活动会产生一定影响。《指导意见》将买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式都视为建设用地使用权转移行为，扩大了建设用地使用权转移范围，规范了企业通过不同途径获得土地的管依据，对投资者土地收并购会产生一定限制作用。
结语：土地二级市场是土地市场体系的组成部分，近年来，随着经济发展方式转变，产业结构调整和升级，各交易主体对土地二级市场的需求日益强烈，交易逐渐活跃。当今的投资者，尤其是房地产企业，对存量土地的重视超过了以往的任何时候。无论是政府、企业、还是个人消费者都开始越来越多地成为存量市场的参与者和关注者。《指导意见》有助于规范和发展土地二级市场，二级市场将成为重要的土地来源，也将在一定程度上改变我国建设用地市场的供需结构。
🎵
《意见》原文如下：
国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见
国办发〔2019〕34号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
土地市场是我国现代市场体系的重要组成部分，是资源要素市场的重要内容。改革开放以来，通过大力推行国有建设用地有偿使用制度，我国基本形成了以政府供应为主的土地一级市场和以市场主体之间转让、出租、抵押为主的土地二级市场，对建立和完善社会主义市场经济体制、促进土地资源的优化配置和节约集约利用、加快工业化和城镇化进程起到了重要作用。随着经济社会发展，土地二级市场运行发展中的一些问题逐步凸显，交易规则不健全、交易信息不对称、交易平台不规范、政府服务和监管不完善等问题比较突出，导致要素流通不畅，存量土地资源配置效率较低，难以满足经济高质量发展的需要。为完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场，结合各地改革试点实践，经国务院同意，现提出以下意见。
一、总体要求
（一）指导思想。以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中全会精神，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，认真落实党中央、国务院决策部署，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，坚持问题导向，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以促进土地要素流通顺畅为重点，以提高存量土地资源配置效率为目的，以不动产统一登记为基础，与国土空间规划及相关产业规划相衔接，着力完善土地二级市场规则，健全服务和监管体系，提高节约集约用地水平，为完善社会主义市场经济体制、推动经济高质量发展提供用地保障。
（二）基本原则。
把握正确方向。坚持社会主义市场经济改革方向，突出市场在资源配置中的决定性作用，着力减少政府微观管理和直接干预。落实“放管服”改革总体要求，强化监管责任，减少事前审批，创新和完善事中事后监管，激发市场活力，增强内生动力。
规范市场运行。完善交易规则，维护市场秩序，保证市场主体在公开、公平、公正的市场环境下进行交易，保障市场依法依规运行和健康有序发展，促进要素流动和平等交换，提高资源配置效率。
维护合法权益。坚持平等、全面、依法保护产权。充分尊重权利人意愿，保障市场主体合法权益，实现各类市场主体按照市场规则和市场价格依法平等使用和交易建设用地使用权，实现产权有效激励。切实维护土地所有权人权益，防止国有土地资产流失。
提高服务效能。强化服务意识，优化交易流程，降低交易成本，提高办事效率，方便群众办事，全面提升土地市场领域政府治理能力和水平。
（三）目标任务。建立产权明晰、市场定价、信息集聚、交易安全、监管有效的土地二级市场，市场规则健全完善，交易平台全面形成，服务和监管落实到位，市场秩序更加规范，制度性交易成本明显降低，土地资源配置效率显著提高，形成一、二级市场协调发展、规范有序、资源利用集约高效的现代土地市场体系。
（四）适用范围。建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的交易对象是国有建设用地使用权，重点针对土地交易以及土地连同地上建筑物、其他附着物等整宗地一并交易的情况。涉及到房地产交易的，应当遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等法律法规规定。
二、完善转让规则，促进要素流通
（五）明确建设用地使用权转让形式。将各类导致建设用地使用权转移的行为都视为建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。建设用地使用权转移的，地上建筑物、其他附着物所有权应一并转移。涉及到房地产转让的，按照房地产转让相关法律法规规定，办理房地产转让相关手续。
（六）明晰不同权能建设用地使用权转让的必要条件。以划拨方式取得的建设用地使用权转让，需经依法批准，土地用途符合《划拨用地目录》的，可不补缴土地出让价款，按转移登记办理；不符合《划拨用地目录》的，在符合规划的前提下，由受让方依法依规补缴土地出让价款。以出让方式取得的建设用地使用权转让，在符合法律法规规定和出让合同约定的前提下，应充分保障交易自由；原出让合同对转让条件另有约定的，从其约定。以作价出资或入股方式取得的建设用地使用权转让，参照以出让方式取得的建设用地使用权转让有关规定，不再报经原批准建设用地使用权作价出资或入股的机关批准；转让后，可保留为作价出资或入股方式，或直接变更为出让方式。
（七）完善土地分割、合并转让政策。分割、合并后的地块应具备独立分宗条件，涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。拟分割宗地已预售或存在多个权利主体的，应取得相关权利人同意，不得损害权利人合法权益。
（八）实施差别化的税收政策。各地可根据本地实际，在地方权限内探索城镇土地使用税差别化政策，促进土地节约集约利用。
三、完善出租管理，提高服务水平
（九）规范以有偿方式取得的建设用地使用权出租管理。以出让、租赁、作价出资或入股等有偿方式取得的建设用地使用权出租或转租的，不得违反法律法规和有偿使用合同的相关约定。
（十）规范划拨建设用地使用权出租管理。以划拨方式取得的建设用地使用权出租的，应按照有关规定上缴租金中所含土地收益，纳入土地出让收入管理。宗地长期出租，或部分用于出租且可分割的，应依法补办出让、租赁等有偿使用手续。建立划拨建设用地使用权出租收益年度申报制度，出租人依法申报并缴纳相关收益的，不再另行单独办理划拨建设用地使用权出租的批准手续。
（十一）营造建设用地使用权出租环境。市、县自然资源主管部门应当提供建设用地使用权出租供需信息发布条件和场所，制定规范的出租合同文本，提供交易鉴证服务，保障权利人的合法权益。统计分析建设用地使用权出租情况及市场相关数据，定期发布出租市场动态信息和指南。
四、完善抵押机制，保障合法权益
（十二）明确不同权能建设用地使用权抵押的条件。以划拨方式取得的建设用地使用权可以依法依规设定抵押权，划拨土地抵押权实现时应优先缴纳土地出让收入。以出让、作价出资或入股等方式取得的建设用地使用权可以设定抵押权。以租赁方式取得的建设用地使用权，承租人在按规定支付土地租金并完成开发建设后，根据租赁合同约定，其地上建筑物、其他附着物连同土地可以依法一并抵押。
（十三）放宽对抵押权人的限制。自然人、企业均可作为抵押权人申请以建设用地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权办理不动产抵押相关手续，涉及企业之间债权债务合同的须符合有关法律法规的规定。
（十四）依法保障抵押权能。探索允许不以公益为目的的养老、教育等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等财产进行抵押融资。各地要进一步完善抵押权实现后保障原有经营活动持续稳定的配套措施，确保土地用途不改变、利益相关人权益不受损。探索建立建设用地使用权抵押风险提示机制和抵押资金监管机制，防控市场风险。
五、创新运行模式，规范市场秩序
（十五）建立交易平台。各地要在市、县自然资源主管部门现有的土地交易机构或平台基础上搭建城乡统一的土地市场交易平台，汇集土地二级市场交易信息，提供交易场所，办理交易事务，大力推进线上交易平台和信息系统建设。
（十六）规范交易流程。建立“信息发布—达成意向—签订合同—交易监管”的交易流程。交易双方可通过土地二级市场交易平台等渠道发布和获取市场信息；可自行协商交易，也可委托土地二级市场交易平台公开交易；达成一致后签订合同，依法申报交易价格，申报价格比标定地价低20%以上的，市、县人民政府可行使优先购买权。各地要加强交易事中事后监管，对违反有关法律法规或不符合出让合同约定、划拨决定书规定的，不予办理相关手续。
（十七）加强信息互通共享。加强涉地司法处置工作衔接，涉及建设用地使用权转移的案件，自然资源主管部门应当向人民法院提供所涉不动产的权利状况、原出让合同约定的权利义务情况等。建立健全执行联动机制，司法处置土地可进入土地二级市场交易平台交易。加强涉地资产处置工作衔接，政府有关部门或事业单位进行国有资产处置时涉及划拨建设用地使用权转移的，应征求自然资源主管部门意见，并将宗地有关情况如实告知当事人。自然资源、住房城乡建设、税务、市场监管等主管部门应加强对涉地股权转让的联合监管。加强建设用地使用权与房地产交易管理的衔接，建设用地使用权转让、出租、抵押涉及房地产转让、出租、抵押的，住房城乡建设主管部门与自然资源主管部门应当加强信息共享。
六、健全服务体系，加强监测监管
（十八）提供便捷高效的政务服务。在土地交易机构或平台内汇集交易、登记、税务、金融等相关部门或机构的办事窗口，大力发展“互联网+政务服务”，积极推进“一窗受理、一网通办、一站办结”，大力精简证明材料，压缩办理时间，提高办事效率和服务水平。发挥土地交易机构或平台的专业优势，提供法律、政策咨询服务，协调矛盾，化解纠纷，营造良好的交易环境。
（十九）培育和规范中介组织。发挥社会中介组织在市场交易活动中的桥梁作用，发展相关机构，为交易各方提供推介、展示、咨询、估价、经纪等服务。各地要加强指导和监管，引导社会中介组织诚信经营。
（二十）加强市场监测监管与调控。健全土地二级市场动态监测监管制度，完善监测监管信息系统。严格落实公示地价体系，定期更新和发布基准地价或标定地价；完善土地二级市场的价格形成、监测、指导、监督机制，防止交易价格异常波动。土地转让涉及房地产开发的相关资金来源应符合房地产开发企业购地和融资的相关规定。强化土地一、二级市场联动，加强土地投放总量、结构、时序等的衔接，适时运用财税、金融等手段，加强对土地市场的整体调控，维护市场平稳运行。
（二十一）完善土地市场信用体系。土地转让后，出让合同所载明的权利义务随之转移，受让人应依法履约。要加强对交易各方的信用监管，健全以“双随机、一公开”为基本手段、以重点监管为补充、以信用监管为基础的新型监管机制。各地要结合本地区实际，制定土地市场信用评价规则和约束措施，对失信责任主体实施联合惩戒，推进土地市场信用体系共建共治共享。
七、保障措施
（二十二）加强组织领导。各地区各有关部门要充分认识完善土地二级市场的重要性，结合实际研究制定实施细则和配套措施，确保各项工作举措和要求落实到位。各级自然资源、财政、住房城乡建设、国有资产监督管理、税务、市场监管、金融等主管部门要建立联动机制，明确分工，落实责任，做好人员和经费保障，有序推进土地二级市场建设。已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押，可参照本意见执行。
（二十三）重视宣传引导。加大对土地二级市场相关政策的宣传力度，及时总结推广各地典型经验和创新做法，扩大土地二级市场影响力、吸引力，调动市场主体参与积极性。合理引导市场预期，及时回应公众关切，营造良好的土地市场舆论氛围，提升市场主体和全社会依法规范、节约集约用地的意识，切实提高资源利用效率。
（二十四）严格责任追究。强化监督问责，对违反土地二级市场相关规定的地方政府和有关部门、单位以及责任人员严格实行责任追究，坚决打击各种腐败行为。
国务院办公厅
2019年7月6日
“土言土语”近期推荐阅读
微信扫一扫
关注该公众号