0.5容积率+距江60~70米,南宁别墅真正的“爆款”来了?
文/易居企业集团·克而瑞分析师 周文彬
复盘南宁别墅市场,丰泽集团不得不提。
围绕着母亲河——邕江,丰泽集团已造就了多个高端别墅产品,可谓南宁别墅行家典范。
步入2020年,丰泽集团再亮剑:于青秀东仙葫半岛之上再造别墅新盘——丰泽紫微府。
这一回,就连分析师也长了见识:容积率低至0.5,距江不足百米的一线江景……光看这些能够“秒杀”众多竞品的指标,便能感受到丰泽紫微府的惊艳。
这究竟是一个怎样的“神仙”项目?分析师带你揭开TA的神秘面纱。
都在别墅聚集区,TA的区位有何优势?
一线江景+临近核心区域+路网通达性更高
南宁有哪些别墅聚集区?从别墅盘分布的区位来看,兴宁东和青秀东不得不提。这两大板块分布有不少别墅大盘,有着别墅客群看重的纯粹的居住环境和圈层,且拥有这一定的景观资源。
前者的景观资源在于山水田园,后者则是江景。分析师认为,南宁只有一条邕江,相比于山水田园,有限的江景资源更为稀缺。
青秀东一线江景实景
尤其是在南宁投入220亿元进行邕江整治工程后,百里邕江秀美江景成为南宁亮眼的新名片,江景被重塑,告别了有江无景的状态,江景价值进一步提升。
单单基于这一点,有远见的购房者,或许会更倾向于青秀东。
丰泽紫微府鸟瞰效果图
除了景观优势,由于自身处于青秀区,临近五象新区,青秀东在交通通达性上也更胜一筹。
以项目为起点,驾车沿仙葫大道向西北可去往金湖广场、埌东、凤岭、东盟商务区,基本可在15分钟内实现通达;转入那安快速路也可便捷去往其他区域,实现1小时内通达主城区;向西南经蒲庙大桥、八尺江大桥经五象大道可去往龙岗、五象核心区,车程预计也都在15分钟以内。
项目区位图
同时,向东南沿五合大道可去往南宁未来东拓的重点板块之一的五合;若规划中的仙合大桥未来修通,去往龙岗、灵龟山公园将更为便捷。
别墅客群有着较强的经济实力,家庭普遍拥有2辆以上的私家车,以驾车或乘坐出租车出行为主,对于房子周边的交通路网确实有较高要求。
临近核心区域,路网通达性高,完全契合别墅客群对于地段的要求。
都是一线江景,TA有何“过人之处”?
直线距离约60-70米,与邕江接近“零距离”
拥有一线江景,临近核心区域,路网通达性高……看到这里,或许有人会质疑:这些亮点并不具备唯一性,青秀东其他别墅项目也是如此,丰泽紫微府凭啥与周边竞品竞争?项目有没有“过人之处”?
分析师认为,往更深层次剖析项目的区位,一线江景是“值钱”的亮点。
纵观当前的南宁市场,江景别墅颇为稀缺。据分析师市调,南宁市场目前在售/待售一线江景项目约有30个,其中别墅能拥有一线江景视野的项目仅有7个,数量占比不到1/4。
而在这本就稀缺的江景别墅中,丰泽紫微府的江景可以说是不可多得,且难以复制。
为何这么说?我们不妨做个对比。在市场上号称一线江景别墅的项目,与江的直线距离普遍在100-300米,隔着一条市政道路。
项目鸟瞰效果图,项目与邕江接近“零距离”
而丰泽紫微府规划的红线距离与邕江直线距离仅约60-70米。在南宁,这是分析师看到的第一个与邕江距离不到百米的项目。
(CRIC制图,根据百度地图测距,仅供参考)
分析师曾去实地感受项目的江景。在项目地块和江面之间,仅隔着一条塑胶跑道,从项目步行5米左右即可来到邕江边感受江景,仿佛邕江近在咫尺。
从项目步行至邕江边跑道,即可感受近在咫尺的一线江景
这恰好满足了江景别墅客群临水而居的生活需求。推窗即是开阔的江景,下楼便是江边,垂钓、漫步,亦或是慢跑、进行水上运动,生活惬意、丰富而又健康。
项目效果图
单凭这一点,丰泽紫微府便可以“秒杀”目前市面上几乎所有的江景别墅项目,在地段和景观上确实有底气。
都是别墅项目,TA有什么不同?
平均每户私享1.5亩空间,整体容积率低至0.5
除了接近“零距离”的一线江景,项目在规划指标方面还有不少卖点。
分析师认为,项目整体的打造可总结为以下几个关键词:纯粹、住宅别墅、低密、高配。
项目效果图
第一,纯粹。
在“禁墅令”之下,近几年南宁已无容积率在1.0以下的纯别墅用地出让,部分被称为“低密”的地块,容积率普遍在1.0-2.5之间,往往打造别墅+多层/小高层的“高低配”项目,亦或是或者平墅、叠墅等类别墅项目。
相比之下,丰泽紫微府可谓独树一帜,规划设计对高端客群的生活和圈层进行归纳、总结,整个项目只规划别墅一种产品,拒绝在寸土寸金的滨江双湾之上做“大杂烩”。
纯别墅区圈层属性更纯粹,相同认知、爱好、格局的人聚集在一起,也有利于业主扩展自己的朋友圈。这不仅是居住舒适度的提升,也是生活圈层的提升。买一套别墅,可谓一举两得。
第二,住宅别墅。
除了平墅、叠墅等,市场上还有不少商业性质的商墅。这同样是在“禁墅令”之下,作为“替代”别墅的类别墅产品。
另一方面,在商业市场持续低迷的情况下,预计不少开发商都会通过商墅产品解决销售困局,商墅项目预计未来会持续增多。
但商业性质的产品,在产权、居住成本方面是无法与住宅性质的别墅相媲美,价值同样“打了折扣”。
作为住宅性质的别墅项目,丰泽紫微府在这方面也是优势凸显。
第三,低密。
一方面,受制于土地出让指标的限制;另一方面,开发商为了设计更多的瞰景户型,追求利润最大化,南宁市面上很多江景房都出现了容积率偏高的情况。即使是别墅,容积率普遍也在0.5以上。
相比之下,丰泽紫微府容积率低至0.5。分析师进行了详细对比,在南宁目前市场上近30个待售/在售别墅盘中,丰泽紫微府大概率是容积率最低的别墅盘。
换句话说,要就低密进行PK,丰泽紫微府可以说是完全不虚市面上的竞品。
第四,高配。
除了容积率,我们再具体来看项目的其他指标。项目整体占地约135亩,包含独栋、联排和院墅,合计仅91户,相当于平均每一户能拥有约1.5亩占天占地的空间。
这样的设计指标,在当下的南宁高端住宅市场,可以说是数一数二的“高配”,许多号称高端的项目也没有能做到这样的高标准设计。
项目效果图
另外,项目已与全球知名的物业顾问公司达成了意向合作,力求在高配的硬性指标上匹配同样高配的软性服务,做到“内外兼修”。
整体来看,对于业主居住的私密性、圈层和奢居体验,丰泽紫微府可以说是做到了极致,在多项指标上都在目前的南宁市场处于领军地位。
都是中式风格+高拓展产品,TA有何特别?
园林融入苏州园林元素,配以“大尺度”户型设计
丰泽紫微府的高配标准,还体现在风格和产品设计上。
纵观别墅在国内的发展,在风格上主要经历了三个阶段。从起源阶段的民居民宅再到成型时期的仿欧美风格,再到如今在市场上大热的中式风格,可谓是从1.0逐步发展到了3.0时代。
项目营销中心实景图
紧跟市场流行步伐,项目同样打造中式风格。但相比于市面上普遍出现的纯中式风格强调的千篇一律的复古,项目的新中式风格融合了现代建筑的元素,让人摆脱对于中式风格的审美疲劳,让人眼前一亮。
项目效果图
以园林为例,项目以苏州园林为蓝图,结合富有本地特色的邕州八景,打造新中式园林盛景。
项目效果图
产品方面,纵观目前南宁市面上的别墅,普遍都展现了高拓展性。在这方面,丰泽紫微府同样“下足血本”。
从具体的户型设计来看,可拓展面积多,追求大开间、大露台、套房设计、阳光双层地下室、前庭后院、独门独户等设计,强调尺度感,延伸空间尺度亦提高空间利用率。
整体来看,在风格和产品设计上,项目严格遵循豪宅的设计准绳,既有别墅1.0和2.0时代优秀传统的传承,也有推陈出新,打造出符合当下高净值阶层生活品味匹配的纯别墅住区,可谓别墅3.0进阶版的代表。
由此也不难看出,在项目操盘者——丰泽集团2020年7城14盘的布局中,丰泽紫微府确实是重中之重的“牌面”。
项目沙盘实景图
这同时也体现出丰泽集团作为2020上半年广西房企50强和本土房企20强(根据克而瑞发布的《2020年1-6月广西房企销售金额TOP50》)的品牌实力,以及南宁老牌别墅专家(南宁最早一批开发别墅的房企之一,也是率先进入青秀东开发别墅项目的房企,先后围绕邕江母亲河开发了丰泽·爱丽舍宫、丰泽·枫丹丽舍等经典别墅项目)在别墅项目打造上用心的造诣。
就分析师看来,丰泽紫微府给到客户的不仅是优质的产品,还有富有文化的生活以及用心的服务。这为看似冰冷的建筑赋予了更多有温度、有底蕴的内涵;同时也与丰泽集团致力于打造的“文化生活综合服务商”理念相契合。
从另一个方面看,丰泽集团确实在以实际行动和给市场呈现的产品展现打造的“文化生活综合服务商”的决心。深耕广西19年之久的丰泽集团,对于产品力有着自己的坚持,值得期待。
丰泽紫微府,得名于北极五星中的帝星——紫微星。在古代,紫微星被认为是众星之主。以这样的寓意为项目命名,也体现出在青秀东别墅区最早一批造墅的别墅“专家”丰泽集团将其打造成为压轴大作的决心。
整体来看,项目与邕江接近“零距离”,景观资源的稀缺性已十分明显;同时,在规划设计也是南宁市场上数一数二的“高配”别墅盘,未来上市有望成为南宁别墅市场的重量级“种子选手”。
对于顶豪群体的终极改善置业而言,丰泽紫微府值得重点关注。
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