二手房避坑大全！看完这篇你还不会买二手房，我就没招了……

带了很久的二手房，屡次在交易中被气吐血……让我萌生了科普一下二手房的想法，更关键的是我们未来终究逃不过买卖二手房。

五年后，南昌可能就要进入二手房时代了，很多地方都不会新房子了。就像大城市二手房的交易量会占到总量的70%以上……

平日里咨询买房的小伙伴非常多，一手房还好，去中意的几个项目售楼处现场转一圈，各种对比下来，选定签约交钱就够了。

而且交的费用也基本只是首付款，后续的一些费用都是交房的时候才交，流程比较简单，只是贷款这块稍微复杂一点。

而二手房的交易就是一门繁杂的技术活了，里面牵扯到的东西和平日里大家提出来的疑问五花八门，今天就谈一谈二手房到底是怎么完成全链条的交易的。

壹六大交易类型

按照买卖双方的是否全款，二手房交易主要分为六种情况。

其中最简单的就是房东无贷款，买家全款的情况，主要把合同约定好，然后做好最后的交接工作就行了。

而最复杂的就是房东这边还有贷款没结清，并且房东没有钱去还需要买家帮忙结清贷款，并且买家还要贷款去买这套房子。

我们今天就把最复杂的这个流程缕一遍，把其中需要注意的风险点和各种费用问题都讲清楚。

贰看房、谈价

在进入交易流程之前，是漫长的看房选房过程，这里面的故事和门道估计写个10001回也写不完，今天就不讲这块了，不过有些地方还是要提醒一下。

提醒1：谈价的过程中，一定要明确每一笔费用的支出，每一笔！

你购买一个二手房，并不像新房一样，约定好房价就OK了，二手房还有一系列的费用需要明确。

比如所谈房价是房东净得的价格，还是各自出各自费用的价格，这里的差别就在于房东的个税和中介费是否需要客户去承担。

提醒2：购买房子的时候，一定要询问清楚房东的房产是否可免除个税，即是否为房东家庭名下江西省内唯一的房产且满五年。

这里解释几个点，唯一必须是家庭名下唯一；还要是江西省内唯一的，你在南昌一套，在景德镇有一套，那你卖南昌的房子是不算省内唯一的；还必须同时满足房子已经签订购房合同五年。

提醒3：缴纳契税的时候，如果同时有几套房子待缴纳，尽量把房价高的先交掉。

提醒4：中介费总费用一般是成交房价的2.5%，但是实际操作过程中，是不可能收满的，买家拿着谈好的费用到各家询问也是常事，契约精神在南昌确实是形同虚设。

只希望各位买家，可以还中介费，在合理的范围内都还好，尽量还是别跳单了。新的民法典还是有办法对付跳单的，只是付诸行动的并不多。

叁签订合同

现在整个二手房交易都趋于正规，一般谈价与签订合同都在专门的签约中心和签约室。

在南昌二手房做的比较大的我爱我家和贝壳都有各自区域的签约中心，每个签约室都有摄像头，对于双方谈定的事项有一定的记录功能。

每一份房屋买卖合同都有专属的编号，都是房管局审核过的标准版制式合同，在签订过程中要尽量注意。

提醒5：一定要仔细审核交易合同的每一个字，一旦签订如若反悔是需要缴纳违约金的，尽量把丑话说在前头，所有的约定事项仔细想一想能不能做到，特别是约定的各个节点，时间稍微可以放宽一点。

提醒6：房屋的总价；贷款的金额多少；装修房交接家电家私有多少是要留下的；每一步交易流程约定的期限要弄清楚；所有的交易费用是多少由谁承担……都要约定清楚。

关键提醒7：合同的补充条款尤为重要，因为每一组交易双方，可能都有一些特殊的情况，一定要约定清楚。

共有的问题比如房子的学位是否使用，什么时间使用的；落户在房子里的人在何时迁移走；万一买家贷款审批出了问题是否算作买家违约；卖家如果有租客在，清退不及时如何处理；房屋有问题的地方，特别是漏水的地方，有谁来修复……

巴老师在平时签单的过程中，签订合同是让我崩溃最多次的地方之一，很多人不理解为什么现在二手房交易流程这么繁琐，是因为现在房子总价太高了，容不得其中任何一个环节出问题，出问题以后的损失谁也承担不起。

你要问我买卖一套房啥最重要？

一个出色的交易员，就是要讲清楚每一个环节到底为什么要这么做，大部分的客户都是善解人意的，个别比较坚持自身想法的我下次写一篇趣谈。

纪念那几升被个别鬼才客户气吐的血。

肆贷款审批

因为现在房子总价高，全款的客户少之又少，大部分的买家都需要贷款买房，如何把贷款审批前的准备做好，到底怎么选银行，就成了重中之重。

在回答关于银行的问题之前，我觉得先讲清楚房子的三个价格！

成交单价：房子成交的实际单价；

纳税评估价：房子缴纳税费时，采用的指导评估价，现在是一房一价体系；

贷款评估价：各个银行对这个房子评估的一个单价，作为贷款总额的计算值。

# 举例 #

红角洲的联泰天悦小区，随便一个好一点楼层的135平户型。
成交单价大概在2.45万左右，总价330万左右，纳税评估价大概是1万左右，贷款评估价大概是2万1左右。知道了这个，就能解释很多问题了。
比如正常情况下这套房子能贷多少钱，就是贷款评估价*面积*0.7=198万左右，那你的首付额就大概是132万左右差不多是四成。
如果贷款评估价与实际成交价比较接近，那限购区的二手房首套也可以做到3成出头，在非限购区就更容易做到了，因为非限购区首套房是贷款评估价*面价*0.8来计算的。

提醒8：二手房的首付比例并不是传统认知的5成，首套3成5~4成是比较常态的情况。非限购区的首付相对可以做更低一点。

伍二手房能组合贷？

另外在这里要解答一个平时大家问得特别多的问题，为什么二手房不能做组合贷。

巴老师答：可以做啊，但是不太好做，因为其中有两个难点。

1、组合贷（或者公积金贷款）的时候，采用的是纳税评估价作为贷款评估的依据，比如上面讲的联泰天悦，只能贷1万*面积*0.7=95万左右，那首付就要大概235万，太高了。

若采用组合贷就会变相提高首付的比例，纳税评估价和房价差距越大的房子首付比例越高。

这种情况下，只有那些首付比例准备得多或者房子总价低且纳税评估价不低的房子，才比较适合做二手房的组合贷。

2、很多房东不同意客户用公积金或者组合贷，因为确实批贷流程会慢一点，卖二手房的很多都是急等着钱用的，宁愿卖便宜一点，也不愿拖长交易时间。

提醒9：首付比例准备得高+房东好心同意的情况下，才能做组合贷。而且还要买家的公积金能贷的金额能尽量封顶，不然就有点浪费精力了。

特别是现在可以做商转公，没必要搞得这么麻烦。

陆怎么选银行？

在这里要插播一条内容，就是贷款审批前要做的功课，到底怎么选银行？

选择银行一定要做综合评估，贷款的额度、贷款的利率、贷款发放的时间、能不能提前结清、能不能商转公等一系列的综合评估。

请大家收藏这些表，对于你买卖二手房时选定银行有很大帮助，关于最新利率的补充欢迎大家在留言区畅言。

单我知道的就有一家银行，配合银行做一点活动，利率可以做到5.5%左右。

柒过户前四步

贷款审批一通过，房子交易的最大困难就算度过了，剩下的都是双方之间的一些问题。

如果房东是全款的房源，那直接查完档过户就行了，这里的查档就是在不动产中心明晰该房屋的产权情况。

如果房东还有贷款未结清，那就要看房东是自己能还还是需要客户还了。

提醒10：一定要贷款审批通过之后再去结清贷款，不然万一批贷出点问题，这个交易是执行不下去了，然后自己白白还了贷款还是比较郁闷的。

提醒11：另外很多银行不是想还就能直接还的，部分银行要提前申请一个月才能还，有的银行还要存管资金在账户上，所有在买卖双方签订合同的第二天，最好就去做一下提前还贷的申请，这样可以缩短交易周期。

此外如果房东自己还不了贷款，需要客户去还的话，需要去做还款公证，以防止买家在帮房东还完贷款后，房东故意拖拖拉拉不去过户。

提醒12：交易第三方和买家可以凭借公证书，强制执行过户，完成整个交易流程，钱还是给到房东，但是不会出现被恶意拖延时间的情况。

提醒13：替房东还房贷，一定要评估好房东的征信和负债情况，如果房东的负债超过该交易房产的价值或房东有当前逾期的情况，需要房东提供其他房产作为担保。

捌

不资金托管谁敢过户？

等前面这些步骤都顺利走完，就可以进行过户了，很多人都不理解为什么在过户前要做这么多工作，实在是太繁琐了。

有的房东或呵斥小巴或鄙视的眼神看着我：“我买卖过的房子比你吃过的盐都多，你不要忽悠我，以前就是谈好了价钱，直接把钱先转给我，我立马过户就行了。”

凭什么搞了这么久，我一分钱都没拿到，房子就过给别人了，你们是不是要挖坑给我。

我只想说：“请你相信我，这都是官方制定的步骤，就是为了保证交易双方的安全性，是双方，而不是某一方。”

客户把钱直接给了房东，房东不过户了咋办；房东把房子过给了客户，客户不打首付款咋办。

提醒14：为了交易安全，买家将首付款托管到房管局指定的托管银行，然后出具托管凭条，房东在看到首付款已经托管好了之后，再进行过户交易。

提醒15：过户过程中就要缴纳契税和个税，只有把具体房子信息输入到税务系统电脑内，才能得到准确的缴税单价。前期中介给你算的价格只能说是大致估计的纳税评估价，最终数额以现场查询为准。

玖

等发钱

办完了过户，就可以先恭喜买卖双方了，后续的流程耐心等待就好。一般3~5个工作日之内，属于买家的新的不动产证就会出来。

提醒16：房东最关心的就是钱什么时候到账，房东有两次拿钱的时间点，一是买家新的产证出来后一个工作日之内，房东会收到首付款（如果是客户帮房东还贷款的情况，那这一笔就相当于首付款了）；再就是新的不动产证拿去银行正式抵押，等待银行放尾款。

提醒17：在最开始做买家的贷款审批的时候，房东夫妻双方都要到现场陪同，留下自己的一类银行卡账号，这样最后银行放尾款的时候，是不经过任何人而直接打到房东银行卡上的。

拾

最终交房

等房东收到了贷款的尾款之后，就要按照合同约定的时间，就行房子最终交接了，有些房东好说话的，在过户后就会就行交接，特别是毛坯房的。

不过大部分的房东，基本都是要求收到所有房款后才就行房子交接。

南昌房管局在2020年6月出台了二手房交易“一链办理”的惠民工程，即在办理过户的时候，房管、不动产登记和税务是三部门合一的办理模式，一个窗口解决所有问题。

然后在发新的不动产证阶段，不动产登记部门和水电气部门公共入驻“一链办理”发证窗口，大家就不需要跑各个地方办理水电气过户了。

唯一要做的就是，买卖双方到项目物业中心，将双方约定好的物业费、车位管理费、水电煤气费用以及车位转让和精装房家具家电部分进行核对交接。

提醒18：在签订交易合同的时候，尤其是精装房，一定要明确哪些家具家电是要保留的，每一个品类都要写到交易合同里。最后拍摄照片或者视频进行核对。

提醒19：如果房子交易涉及到车位转让或者装修比较好的房子，交房保证金一定要让房东多押一点，我们身边就遇到过不配合车位更名、物业费欠款巨多、约定好的家具家电被拿走的情况。

提醒20：因为二手房买卖是明盘买卖，特别是精装的房子，签订合同之前一定要多看房子本身，对于房子的一些纰漏要提前发现，特别是漏水渗水的问题。一定要在过户前让房东修缮到位。

洋洋洒洒的敲了这么多字，看着都很复杂，其实还有很多小细节没有讲，只能以后再输出了。

现在房子总价太高了，容不得出一点状况，所以我希望大家一定要不要嫌烦，这也是为了保证交易双方的安全和防止交易后扯皮。

最后祝大家都买到心仪的房子。

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