暴雨引发的法律问题解析之四，北京市律师协会权威解读！

暴雨后的法律知识
暴雨引发的法律问题解析之一，北京市律师协会权威解读！暴雨引发的法律问题解析之二，北京市律师协会权威解读！

来源：北京市司法局

近日，台风“杜苏芮”引发北京特大暴雨及洪水灾害，灾后恢复重建工作出现了一系列涉法问题。北京市律师协会组织民法、保险、劳动、交通、合同等十一个专业委员会的律师成立法律服务团，讲解分析暴雨中出现的法律问题。

　　关于消费者权益保护法律问题及解答

　　一、经营者哄抬物价，发灾难财，将承担怎样的法律责任？

　　经营者将承担行政责任，情节严重的将承担刑事责任。违反《中华人民共和国价格法》规定，存在操纵市场价格、散布涨价信息哄抬价格等行为的，依据《价格违法行为行政处罚规定》第六条，处违法所得5倍以下的罚款；没有违法所得的，处5万元以上50万元以下的罚款，情节较重的处50万元以上300万元以下的罚款。情节严重的，将可能被追究非法经营罪的刑事责任。

　　二、如果有人生产、销售被洪水浸泡、污染过的食品，会导致什么法律后果？

　　如果生产、销售被洪水浸泡、污染过的食品，足以造成严重食物中毒事故或者其他严重食源性疾病的，将构成生产、销售不符合安全标准的食品罪，可被判处拘役、徒刑、罚金、没收财产等刑罚。

　　三、预约了摄影服务，因为暴雨不能如期前往，向商家申请改期，商家拒绝改期并扣除定金，合法吗？

　　《中华人民共和国民法典》第五百九十条规定：“当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。”暴雨会有天气预报提示，因此可否将暴雨归结为不可抗力要视“暴雨的不可预见性”“暴雨的严重程度”等具体情况判断。如因暴雨交通停滞地面积水确无法赶赴拍摄现场，则此次暴雨就可以被认定为不可抗力，商家应配合更改日期，且不应扣除定金。

　　四、通过中介公司租住的房屋，在暴雨中屋顶排水堵塞，积水过多，导致房屋坍塌，能否要求中介赔偿？

　　通过中介租房，如果中介故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，中介应当承担责任；如中介在提供居间服务过程中并未隐瞒房屋情况，因房屋本身质量问题或房屋因灾坍塌的，中介不承担责任，承租人可以要求出租方承担相应的责任。

　　《中华人民共和国民法典》第九百六十二条规定：中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。

　　五、网购的物品在物流配送站被水冲走、毁损，由谁来赔偿？

　　根据《中华人民共和国邮政法》第四十七条、第四十八条规定，如网购的物品投保了财产损失险，可申请保险理赔；如商家在发货时申请了保价，则可由物流公司按照投保金额予以赔偿。因不可抗力造成的邮件损失，物流企业不承担赔偿责任，已经保价的邮寄物品除外。

　　关于土地房地产法律问题及解答

　　一、暴雨导致租赁房屋漏水由谁承担维修责任？

　　租赁合同有约定的从约定，没有约定的，根据《中华人民共和国民法典》第七百一十二条之规定，出租人应当履行租赁物的维修义务。如果出租人与住房租赁企业签订的合同中约定维修责任归住房租赁企业，出租人在承担维修责任后可向住房租赁企业追责。

　　二、暴雨导致租赁房屋被淹，室内财产损失由谁承担？

　　对于承租人室内财产的损失，原则上由承租人自己承担。但如有证据证明房屋本身存在设计缺陷或者住房租赁企业的不当改造导致或加重了承租人的损失，可根据出租人和住房租赁企业的过错程度向其追究侵权赔偿责任。

　　三、暴雨导致房屋漏水泡淹楼下，谁应当承担赔偿责任？

　　如果漏水点在公共部位或漏水管道等公共设施，由物业服务人承担赔偿责任；如果漏水点在专有部分，由业主承担赔偿责任，业主承担赔偿责任后如果和承租人的租赁合同有约定，可向承租人追责。

　　发现楼上漏水情况后，受损方首先应当保护现场，并进行证据固定。例如拍照、录像录音等证据收集。可以找物业服务人或社区，让他们给出意见，或让他们去找楼上业主，进行协商修补。如果协商修补不成，则可请有评估资质的机构到现场进行评估。整理好相关证据后，可以向法院起诉，要求楼上业主赔偿损失。

　　四、因暴雨导致租赁房屋无法正常使用，承租人能否向出租人主张减免租金？

　　因暴雨灾害导致租赁房屋无法正常使用的，如系因不可归责于承租人的事由造成的，此时承租人可请求出租人部分或者全部免除其支付租金的义务；如承租人存在过错的，应根据过错大小承担相应责任。承租人应当及时通知出租人，减轻可能给出租人造成的损失，并在合理期限内提供证据证明。此外，如在暴雨灾害发生前，承租人已延迟支付或拒不支付租金的，由于承租人的违约责任发生在先，洪涝灾害发生在后，此时不能免除承租人在先违约未支付的租金。

　　五、因暴雨导致租赁房屋无法正常使用，承租人能否向出租人主张解除合同？

　　需根据房屋受损情况确定，如确实受损严重导致租赁合同目的无法实现的，承租人可以根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条之规定，要求解除租赁合同。司法实践中，人民法院会综合考虑洪涝灾害对合同履行期限、合同内容、合同标的等相关问题的影响程度，分情况处理合同解除事宜。在合同租赁期或剩余租赁期较短以及租赁房屋因暴雨灾害部分或者全部毁损、灭失的情形下，此时承租人的合同目的已经无法实现，解除合同的要求通常能够得到支持。剩余租期较长以及租赁房屋本身受损不严重或清理后可尽快恢复使用的情况下，并不影响租赁合同本身目的的实现的，此时承租人主张解除租赁合同的，通常不能得到支持，但此时承租人仍可通过申请减免租金的方式降低其损失。

　　六、因洪水导致土地、房屋毁损灭失，租赁合同不能继续履行，需要承担违约责任吗？

　　不需要承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第一百八十条规定，因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任，法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，洪水即归于此类。

　　七、暴雨导致屋顶漏水、墙壁渗水如何维修？

　　根据《房屋建筑工程质量保修办法》，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为5年，5年内，业主可要求施工单位进行修缮，若施工单位拒绝修缮，业主自行修复后产生的合理费用可向开发商索赔。超过保修期的，楼顶维修属于公共部分，可以申请启动住宅专项维修资金。

　　八、暴雨导致房屋漏雨如何启动住宅专项维修资金？

　　北京住建委联合北京住房公积金管理中心出台了《关于进一步推进房屋漏雨应急情况下住宅专项维修资金使用工作的通知》（京建发〔2023〕253号），其中规定如果住宅小区房屋漏雨，并且超出物业服务合同约定的维修范围的，小区业委会（物管会）、物业服务人应首先及时向属地居（村）民委员会报告，由各方实地查看，确认维修改造方式和范围后，业委会（物管会）或物业服务人就可以委托施工单位对房屋漏雨涉及部位进行维修改造，维修改造后，再进行工程造价核算、向相关部门提出维修资金使用申请、划拨住宅专项维修资金到施工单位银行账户等程序。因此，在本市范围内，对于房屋漏水情况下维修基金的使用，在符合相应条件下，可以实现先施工再拨款，流程更加便捷。

　　九、暴雨导致房屋部分坍塌，可向谁主张损失？

　　如果因房屋自身质量问题而导致的坍塌，可以向开发商主张赔偿；如果因房屋修建年代较久、使用不当等原因致使在暴雨灾害下坍塌，暴雨属于不可抗力因素，不能主张赔偿，可以尝试向当地政府申请补助。

　　十、暴雨导致车库、车库灌水，造成财产损毁，谁应当承担赔偿责任？

　　可能的责任主体是开发商和物业服务人，如果小区及地下车库、地下室的排水设计未按照国家标准、设计或施工不规范，造成排水问题，可以要求开发商承担责任；如果物业服务合同中约定了物业服务人在突发自然灾害时的相关管理职责，而物业服务人失职（如未采取防范预警措施、进行通知预警、采取必要的清淤和防倒灌措施），可以要求物业服务人承担责任。

　　十一、暴雨中树木折断砸坏了房屋门窗，向谁主张赔偿？

　　如果林木管理人或所有人有过错的，可以向林木管理人或所有人主张赔偿，林木管理人或所有人需要根据其过错的大小承担赔偿责任；如果林木管理人或所有人证明自己没有过错，系天气原因导致，则属于免责的不可抗力因素，无法主张赔偿。

　　十二、因暴雨导致承包地受灾的，如何救济？

　　如承包地受灾存在其他方的过错，比如因相邻地原因致使排水不畅等，相关方应当承担侵权赔偿责任。如果承包地购买了相应的农业保险，可根据保险合同主张理赔。如果没有购买保险也没有第三方侵权，北京市农业农村局已于2023年8月1日发布《全市农业农村灾后恢复生产指导意见》，强调受灾农田排水、作物管理、农业保险理赔、惠农补贴落实等事项，请等待属地政府的灾后复耕指导和灾后救助补贴措施。此外，如暴雨导致承包地严重毁损，可根据《中华人民共和国民法典》第三百三十六条，申请调整承包地。

　　十三、因暴雨导致转包地受灾的，能否要求解除合同？

　　如果不是暴雨导致转包地严重损毁的，除非合同另有约定，通常不能解除合同，从事农业生产应当预见到承包地因极端天气受灾的可能性，转包人也只有交付转包土地的义务，而没有保证承包人收成的义务。

　　十四、暴雨灾情处理过程中，物业服务人不作为，作为业主，能否换掉物业服务人？

　　解聘物业服务人是业主依法享有的权利，如果在暴雨灾情处理过程中，物业服务人不作为，如预警不及时、排水措施不到位等，业主有权根据《中华人民共和国民法典》第二百七十八条等相关规定，共同决定解聘物业服务人。此外，如果因为物业服务人不作为违反了合同约定，造成了业主的损失，业主也可以要求物业服务人承担相应责任。

　　十五、暴雨洪涝灾害导致房屋毁损的有哪些救济路径？

　　1.判断房屋毁损的原因。确认房屋毁损是因建筑质量问题所导致，还是因为不可抗力的自然灾害所导致，并据此寻求救济路径。

　　2.暴雨属于法律上的不可抗力的重大自然灾害。如果房屋不存在建筑质量问题，则对该自然灾害导致的房屋损失，可以向政府部门申请救助。如果房主已经投保家庭财产险的，则可以向保险公司理赔。

　　3.如果是因为建筑质量问题或者第三方责任导致的房屋损失，可以向开发商、施工方、物业服务人或者侵权人索赔。

　　十六、房屋毁损后主张救济，需要进行哪些准备工作？

　　1.收集证据。无论是走哪个路径索赔，都需要收集足够的证据来证明房屋损失的事实和程度。比如，可以拍摄照片或视频、保存相关文件或合同、寻找目击者或证人等等。

　　2.评估损失金额。可以根据购房合同、施工协议等来证明房屋的原始价值，并根据修复费用、使用年限等因素来评估房屋损失的金额。如果有必要，可以请专业的评估机构来进行评估。

　　3.提出索赔或救济要求。需要根据不同的索赔救济对象和方式来提出相应要求。如果是向政府部门申请救助，需要填写申请表格并提交相关材料；如果是向保险公司理赔，需要报案并提供保单和证据；如果是向其他方面索赔，可以发出律师函或者起诉等等。

　　4.保持沟通和协商。在索赔过程中，需要保持与对方的沟通和协商，尽量达成一个合理和满意的结果。如果对方拒绝或者拖延赔偿，可以通过诉讼路径来解决，符合条件的，可寻求法律援助。

　　十七、房屋因灾毁损后向政府申请救助的依据和原则是什么？

　　申请救助的依据是我国《自然灾害救助条例》第十九条和第二十条。根据上述规定，自然灾害危险消除后，受灾地区人民政府应当统筹研究制订居民住房恢复重建规划和优惠政策，组织重建或者修缮因灾损毁的居民住房，对恢复重建确有困难的家庭予以重点帮扶。居民住房恢复重建应当因地制宜、经济实用，确保房屋建设质量符合防灾减灾要求。受灾地区人民政府应急管理等部门应当向经审核确认的居民住房恢复重建补助对象发放补助资金和物资，住房城乡建设等部门应当为受灾人员重建或者修缮因灾损毁的居民住房提供必要的技术支持。居民住房恢复重建补助对象由受灾人员本人申请或者由村民小组、居民小组提名。经村民委员会、居民委员会民主评议，符合救助条件的，在自然村、社区范围内公示；无异议或者经村民委员会、居民委员会民主评议异议不成立的，由村民委员会、居民委员会将评议意见和有关材料提交乡镇人民政府、街道办事处审核，报县级人民政府应急管理等部门审批。

　　十八、房屋毁损后如何申请保险理赔？

　　1.房屋毁损保险理赔的关键要看是否购买了家庭财产保险，即家财险。家财险的覆盖范围非常广泛，但一般以保障房子为主，同时对房屋内的装修、家具、家电等房屋附属品也可以起到一定的保障作用。

　　2.如果有业主事前购买了家财险，应当及时就暴雨受损的房屋向保险公司报案，申请理赔。保险公司会根据房屋、房屋附属物及装修部分的损失情况，按照保险金额与保险价值的比例承担赔偿责任。

　　3.家财险对于室内财产的赔付范围也有一定的限制，具体根据保险合同的约定。一般房屋主体和硬装修都在赔付范围内，但首饰珠宝、货币、有价证券、票证、邮票、古玩、动植物等无法证明和鉴定价值的财产则不在赔付范围内。

　　4.保险报案时要提供必要的证明材料。理赔时保险公司一般会要求提供事故证明、受损照片、财务发票、房产证、身份证、银行卡等理赔材料。

　　十九、洪水冲毁了某村的房屋和宅基地，且导致原有四至不明，灾后村民可以随意建造房屋吗？对此法律是如何规定的？

　　不能。宅基地属于集体所有，根据《中华人民共和国民法典》第二百六十五条之规定，集体所有的财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、私分、破坏。《中华人民共和国民法典》第三百六十四条规定，宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭。对失去宅基地的村民，应当依法重新分配宅基地。

　　二十、因泄洪导致的土地、房屋等财产损失，国家给予补偿吗？

　　给予补偿。根据《蓄滞洪区运用补偿暂行办法》第九条之规定，如蓄洪区的居民因泄洪遭受财产损失的，国家会根据损失情况向蓄滞洪区内的居民发放住房损毁补偿、农作物、专业养殖和经济林水毁损失等补偿。

　　二十一、身处蓄滞洪区的居民遭遇财产损失该如何获得补偿？

　　根据国务院发布的《蓄滞洪区运用补偿暂行办法》（国务院令[第286号]），住房水毁损失只补偿70%，家庭农业生产机械、役畜以及家庭主要耐用消费品登记总价值2000元以上的，补偿水毁损失的50%，2000元以下全额补偿，农作物、专业养殖、经济林等损失补偿40%-70%不等。

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